Cuando un bien o derecho de tu empresa entra en el punto de mira de un procedimiento expropiatorio, conocer las distintas fases del procedimiento ordinario resulta imprescindible para no perder oportunidades de defensa ni plazos de alegación. El procedimiento expropiatorio ordinario se estructura en varias etapas sucesivas, cada una de ellas con sus propias garantías y posibilidades de impugnación.
Primera fase: la declaración de necesidad de ocupación
Antes de que la Administración pueda expropiar cualquier bien, debe determinar con exactitud qué bienes y derechos resultan indispensables para el fin público perseguido. Este acuerdo de necesidad de ocupación puede entenderse implícito cuando el proyecto de obras o el instrumento de planeamiento ya incorpora una descripción detallada de los bienes afectados. En caso contrario, es necesario tramitar un procedimiento específico en el que se elabora una relación concreta e individualizada de los bienes o derechos que se consideran de necesaria expropiación.
Esta relación se somete a información pública y debe notificarse individualmente a cada propietario afectado. Es en este trámite donde tu empresa puede alegar tanto sobre la concreta superficie o bienes afectados como sobre la innecesariedad de la expropiación, aportando la justificación correspondiente. La falta de notificación personal a la empresa titular del bien determina la nulidad del acuerdo de ocupación, por lo que conviene revisar con detalle si este trámite se ha cumplido correctamente.
La expropiación parcial: cuándo puedes exigir la expropiación total
Si la expropiación solo afecta a una parte de una finca o instalación de tu empresa, tienes derecho a solicitar la expropiación de la totalidad del bien cuando la conservación o explotación del resto resulte antieconómica. Aunque la Administración no está obligada a acceder a esta ampliación, si la deniega y la parte no expropiada pierde su viabilidad económica, tu empresa tiene derecho a una indemnización por ese perjuicio adicional, independiente del justiprecio del bien expropiado.
Segunda fase: la determinación del justiprecio
Una vez concretados los bienes objeto de expropiación, se abre la fase de fijación del precio justo o justiprecio. La ley permite alcanzar este acuerdo por dos vías: el convenio expropiatorio, negociado directamente entre la Administración (o el beneficiario) y tu empresa, que además de fijar el valor puede incluir cláusulas sobre plazos y forma de pago; o, si no hay acuerdo, el procedimiento contradictorio, en el que cada parte presenta su propia valoración —la llamada hoja de aprecio— y, de no coincidir, el expediente se eleva al jurado provincial de expropiación forzosa o al órgano autonómico de valoración equivalente.
Es importante que tu empresa sepa que la hoja de aprecio, una vez presentada, tiene carácter vinculante: el valor propuesto no podrá modificarse posteriormente durante la tramitación ni en un eventual recurso judicial. Por ello, la elaboración de esta valoración inicial debe hacerse con el máximo rigor técnico y jurídico desde el primer momento.
Tercera fase: el pago y la ocupación del bien
Determinado el justiprecio, la Administración o el beneficiario disponen de un plazo de seis meses para abonarlo, exento de cualquier gasto, impuesto o gravamen. Si tu empresa rehúsa recibir el pago o existe litigio sobre su cuantía, la Administración debe proceder a su consignación. Solo tras el pago o la consignación puede levantarse el acta de ocupación del bien, que constituye título suficiente para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, cancelando las cargas y gravámenes incompatibles con la expropiación.
Los intereses de demora: una garantía económica que no debes olvidar
Si transcurren más de seis meses desde el inicio del expediente sin que se haya fijado el justiprecio, la cantidad final deberá incrementarse con los intereses legales correspondientes al periodo de retraso. Del mismo modo, una vez fijado definitivamente el justiprecio, este devenga intereses a favor de tu empresa hasta que se materialice su pago efectivo. Se trata de una obligación que opera automáticamente por disposición legal, por lo que conviene verificar siempre si la Administración ha calculado correctamente estos intereses antes de dar por cerrado el expediente.
La caducidad del justiprecio y el derecho a la retasación
Si, una vez fijado el justiprecio por el jurado provincial o el órgano autonómico de valoración, la Administración no procede a su pago en el plazo de cuatro años, tu empresa tiene derecho a solicitar una nueva valoración del bien, conocida como retasación. No se trata de una simple actualización del importe original, sino de una valoración completamente nueva que puede reflejar cambios relevantes en la calificación jurídica del bien, aunque nunca podrá fijar un valor inferior al justiprecio inicial más los intereses ya devengados.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
El procedimiento expropiatorio ordinario está plagado de plazos y trámites que, si no se gestionan adecuadamente, pueden mermar significativamente la indemnización que corresponde a tu empresa. Desde LRB Tax & Legal te acompañamos en cada fase del expediente, desde la revisión de la declaración de necesidad de ocupación hasta la elaboración de la hoja de aprecio y, si es necesario, la impugnación del justiprecio fijado. Si tu empresa está inmersa en un procedimiento expropiatorio, contacta con nuestro equipo.