Cuando una empresa se enfrenta a una expropiación, la pregunta que más preocupa suele ser una sola: ¿cuánto voy a cobrar por mi bien? La respuesta depende de un conjunto de reglas técnicas de valoración que conviene conocer bien, porque de su correcta aplicación puede depender una diferencia económica muy significativa en el justiprecio final.
El momento de referencia para la valoración
La valoración del bien expropiado debe realizarse tomando como referencia el momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado, o el momento de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta. Esto significa que las plusvalías generadas por la propia ejecución de la expropiación no pueden tenerse en cuenta a la hora de fijar el valor, como tampoco las mejoras realizadas por el propietario con posterioridad a la incoación del expediente, salvo que resulten indispensables para la conservación del bien.
El valor de mercado no es un derecho absoluto
Muchas empresas parten de la idea de que la indemnización debe coincidir necesariamente con el valor de mercado del bien expropiado. Sin embargo, la doctrina constitucional ha matizado esta idea: la Constitución no garantiza en todo caso el valor de mercado como criterio indemnizatorio, y el legislador puede establecer criterios de valoración distintos, siempre que guarden un proporcional equilibrio con el valor económico real del bien y no resulten confiscatorios ni carentes de base razonable. Este margen de apreciación del legislador responde, entre otras razones, a la necesidad de evitar que el mercado esté sujeto a tensiones especulativas en el entorno de proyectos expropiatorios.
Los criterios legales según el tipo de suelo
Cuando el objeto expropiado es un terreno, edificación o derecho constituido sobre él, la valoración se rige por criterios específicos según la situación básica del suelo. El suelo en situación rural se valora conforme a la renta real o potencial de su explotación, con posibles incrementos por factores de localización que atiendan a expectativas urbanísticas legítimas. El suelo urbanizado, por su parte, se valora conforme al aprovechamiento urbanístico que tenga atribuido, en muchos casos a través del método residual. Las edificaciones y construcciones se valoran por su coste de reposición, mientras que las concesiones administrativas y derechos reales que deban extinguirse por la expropiación se valoran conforme a las normas fiscales aplicables.
Para tu empresa, identificar correctamente en qué situación básica se encuentra el suelo afectado —y si la Administración ha aplicado el criterio de valoración correspondiente— es uno de los puntos donde más frecuentemente se producen discrepancias que terminan en los tribunales.
El premio de afección: un plus que no debes olvidar reclamar
Además del valor del bien determinado conforme a los criterios legales, el justiprecio se incrementa automáticamente en un 5 por 100 adicional en concepto de premio de afección, una compensación pensada para reconocer el valor afectivo o de vinculación del propietario con el bien expropiado. Este incremento se calcula exclusivamente sobre el importe final de los bienes o derechos expropiados, sin que resulte aplicable a las indemnizaciones complementarias que puedan reconocerse por otros conceptos.
La indemnización por expropiación parcial: el demérito del resto no expropiado
Cuando la expropiación afecta solo a una parte de una finca o instalación empresarial, y la Administración no accede a expropiar la totalidad, tu empresa tiene derecho a una indemnización adicional por los perjuicios derivados de esa división. Esta indemnización solo procede si se acredita un perjuicio real: bien porque la parte no expropiada deviene antieconómica al no ser susceptible de aprovechamiento, bien porque, sin llegar a ese extremo, su rendimiento económico se ve disminuido de forma acreditable. En ningún caso la mera división de la finca genera automáticamente derecho a indemnización; es necesario probar el perjuicio concreto sufrido.
La presunción de acierto del órgano de valoración: no es inatacable
Las resoluciones del jurado provincial de expropiación o del órgano autonómico de valoración gozan de una cierta presunción de acierto en la fijación del justiprecio, derivada de la presunción general de validez de los actos administrativos. Pero esta presunción admite prueba en contrario, y las pruebas periciales practicadas en un proceso judicial pueden desvirtuarla si están bien fundamentadas técnicamente. Esto significa que, si tu empresa considera que la valoración administrativa no refleja el valor real del bien, cuenta con margen para combatirla judicialmente aportando un informe pericial de calidad.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
Determinar correctamente el justiprecio que corresponde a tu empresa exige combinar el conocimiento técnico de los criterios legales de valoración con una estrategia procesal sólida frente a la Administración. En LRB Tax & Legal preparamos hojas de aprecio rigurosas, revisamos las valoraciones administrativas y, cuando es necesario, te representamos ante el jurado provincial de expropiación y en la vía judicial para conseguir la indemnización que realmente corresponde a tu empresa. Si necesitas revisar el justiprecio fijado en una expropiación, contacta con nuestro equipo.