No todas las expropiaciones tienen a la Administración pública como destinataria final del bien. En numerosos proyectos de infraestructuras, energía o urbanismo, es una empresa privada —el llamado beneficiario de la expropiación— quien impulsa y se beneficia directamente del procedimiento expropiatorio, aunque la decisión formal de expropiar siga correspondiendo a la Administración. Conocer el papel de esta figura es esencial tanto si tu empresa es la parte expropiada como si es la que actúa como beneficiaria en un proyecto de inversión.
Qué es exactamente el beneficiario de la expropiación
El beneficiario es el sujeto, distinto de la Administración expropiante, que recibe el bien o derecho expropiado para destinarlo a la finalidad de utilidad pública o interés social que justifica la expropiación. Puede tratarse de otra Administración pública o de una empresa privada concesionaria, adjudicataria de un contrato de obra pública, o titular de una autorización sectorial que le habilita para instar la expropiación de los terrenos necesarios para su proyecto —por ejemplo, una infraestructura energética, una instalación de telecomunicaciones o una concesión de servicio público.
Una subrogación limitada, no una sustitución plena
Cuando existe la figura del beneficiario, este no sustituye completamente a la Administración expropiante en todas sus facultades. Se produce una subrogación limitada: el beneficiario asume determinadas obligaciones y cargas del procedimiento —como formular la hoja de aprecio o afrontar el pago del justiprecio— pero la Administración conserva funciones de tutela material sobre el desarrollo del expediente. Esta relación de tutela es relevante para tu empresa porque, si el beneficiario incumple sus obligaciones de pago, la responsabilidad puede terminar recayendo, de forma subsidiaria, sobre la propia Administración expropiante.
Las obligaciones del beneficiario en el procedimiento
Cuando existe la figura del beneficiario, corresponde exclusivamente a él elaborar la relación concreta e individualizada de los bienes que considera de necesaria expropiación, así como formular la hoja de aprecio frente a la valoración presentada por el propietario. Es también, primariamente, el beneficiario quien debe verificar el pago del justiprecio una vez determinado. Solo cuando el beneficiario incurre en insolvencia y no puede hacer frente a ese pago —tras haber ya ocupado el bien— la obligación se traslada a la Administración expropiante, no en virtud de la responsabilidad patrimonial, sino como garantía directa del mandato constitucional de indemnización.
Cómo verificar la titularidad del bien afectado
Antes de aceptar cualquier valoración, es fundamental verificar con precisión quién es el titular legítimo del bien objeto de expropiación. La regla general prioriza los datos del Registro de la Propiedad sobre los del Catastro para determinar la titularidad a efectos expropiatorios, aunque en la práctica ambos registros deben cotejarse. Si el bien afectado ha sido objeto de una transmisión mientras el expediente estaba en curso, opera una subrogación del nuevo titular en la posición jurídica del anterior propietario, lo que resulta especialmente relevante en operaciones societarias, compraventas o reestructuraciones empresariales que afecten a activos inmobiliarios en trámite de expropiación.
Del mismo modo, los derechos reales y arrendaticios que puedan existir sobre el bien —como un derecho de superficie, una hipoteca o un contrato de arrendamiento empresarial vigente— deben ser identificados y valorados de forma independiente en el expediente, ya que sus titulares tienen derecho a ser oídos y, en su caso, indemnizados por la extinción de su derecho.
Cuando tu empresa es el beneficiario: qué debes tener en cuenta
Si tu empresa participa en un proyecto de infraestructuras, energético o de desarrollo urbanístico en el que necesitas instar la expropiación de terrenos de terceros, debes tener presente que asumirás cargas económicas y procedimentales significativas: desde la elaboración técnica de la relación de bienes afectados hasta la responsabilidad de afrontar el pago del justiprecio en los plazos legales. Una planificación financiera y jurídica adecuada del proyecto debe incorporar desde el inicio una previsión realista de estos costes, incluyendo los intereses de demora que puedan devengarse si el procedimiento se dilata.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
Ya sea que tu empresa se encuentre en la posición de sujeto expropiado frente a un proyecto impulsado por un tercero privado, o que actúe como beneficiario de una expropiación necesaria para tu propio proyecto de inversión, en LRB Tax & Legal te ofrecemos el asesoramiento jurídico especializado que necesitas para proteger tus intereses en cada fase del procedimiento. Si tu empresa está implicada en un proceso expropiatorio como parte expropiada o como beneficiaria, contacta con nuestro equipo.