En la mayoría de divorcios, la vivienda familiar es el activo más importante del matrimonio, y decidir qué hacer con ella suele ser una de las cuestiones más delicadas del proceso. Cuando uno de los cónyuges quiere quedarse la vivienda y compensar al otro, la extinción de condominio es la herramienta jurídica que permite hacerlo con una fiscalidad mucho más favorable que si se tratara de una compraventa entre ex cónyuges. Pero para que esa ventaja fiscal se mantenga, la operación debe estructurarse correctamente, y conviene conocer también qué ocurre con el IRPF de quien sale de la titularidad, especialmente cuando hay una hipoteca de por medio.
Gananciales, proindiviso y régimen económico matrimonial
Antes de plantear cómo repartir la vivienda, es necesario determinar bajo qué régimen económico la adquirió el matrimonio. Si fue adquirida en régimen de gananciales, forma parte de la sociedad de gananciales y su reparto se produce en el marco de la liquidación de esa sociedad tras el divorcio; si el régimen era de separación de bienes, lo habitual es que la vivienda esté en régimen de proindiviso u otra forma de copropiedad entre ambos cónyuges, cada uno titular de una cuota. En cualquiera de los dos supuestos, cuando uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda íntegra, la vía técnica para hacerlo es, con carácter general, la extinción de condominio (en proindiviso) o la disolución de la sociedad de gananciales con adjudicación de la vivienda a uno de ellos (en régimen de gananciales), compensando económicamente al otro cónyuge.
La fiscalidad favorable de la extinción de condominio entre ex cónyuges
Igual que ocurre entre herederos, cuando dos cónyuges o ex cónyuges se disuelven la copropiedad sobre la vivienda familiar mediante extinción de condominio, la operación tributa, con carácter general, por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor total del inmueble, en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas como ocurriría en una compraventa entre ellos, siempre que la vivienda resulte indivisible o desmerezca al dividirse y la compensación sea proporcional a la cuota de cada uno. Esta diferencia de tributación es una de las razones por las que, en la práctica totalidad de divorcios con vivienda en copropiedad, se opta por esta vía en lugar de una venta formal entre los cónyuges. Para entender con más detalle los requisitos técnicos de esta operación en el contexto de una ruptura matrimonial, es útil revisar cómo se aborda la disolución de gananciales y divorcio desde el punto de vista fiscal.
La exención por reinversión en vivienda habitual: un matiz importante
Cuando el cónyuge que sale de la titularidad recibe una compensación económica que supera el valor de adquisición de su cuota, puede generarse una ganancia patrimonial en su IRPF conforme a la Ley 35/2006. Sin embargo, si esa vivienda constituía la residencia habitual del matrimonio, puede resultar aplicable, según los requisitos vigentes en cada momento, algún supuesto de exención por reinversión si el importe percibido se destina a adquirir una nueva vivienda habitual, lo que puede evitar la tributación de esa ganancia. Este es un aspecto que ha sido objeto de doctrina jurisprudencial reciente, que ha matizado en qué condiciones se entiende cumplido el requisito de reinversión cuando la vivienda formaba parte de un proceso de divorcio, por lo que conviene analizar el caso concreto con detalle antes de dar por hecho que aplica o no la exención.
Qué pasa con la hipoteca cuando uno de los cónyuges se queda la vivienda
Si la vivienda familiar tiene una hipoteca pendiente, la extinción de condominio no basta por sí sola para liberar al cónyuge que sale de la titularidad de su responsabilidad frente al banco, ya que la entidad no es parte de ese acuerdo entre los cónyuges. Es imprescindible negociar con el banco una subrogación o novación del préstamo que excluya al cónyuge que abandona la propiedad, de forma que quede como único deudor quien se adjudica la vivienda; de lo contrario, aunque en la escritura conste que uno solo es propietario, ambos podrían seguir respondiendo frente al banco del pago de las cuotas. Es un extremo que con frecuencia se descuida en los convenios reguladores y que puede generar problemas serios años después.
El convenio regulador y su relación con la escritura de extinción de condominio
En los divorcios de mutuo acuerdo, el reparto de la vivienda suele quedar recogido en el convenio regulador aprobado judicialmente, pero para que la operación tenga plena eficacia frente a terceros (Registro de la Propiedad, entidades bancarias, Hacienda) suele ser necesario formalizar además una escritura pública de extinción de condominio o de liquidación de gananciales ante notario. Coordinar bien ambos documentos, con el mismo criterio de valoración y compensación, es clave para evitar contradicciones que puedan generar problemas fiscales o registrales posteriores.
Plusvalía municipal en el reparto de la vivienda tras el divorcio
Con carácter general, la extinción de condominio o la liquidación de gananciales proporcional a la cuota de cada cónyuge no genera el devengo de la plusvalía municipal, al igual que ocurre entre coherederos, precisamente porque no se considera una transmisión sino una especificación de derechos preexistentes sobre el bien común. Esto la convierte en una vía significativamente más eficiente que una compraventa entre ex cónyuges, que sí generaría este impuesto además del ITPAJD correspondiente a una transmisión onerosa ordinaria.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer una extinción de condominio en todo divorcio con vivienda en copropiedad?
No es obligatorio; los ex cónyuges pueden optar por vender la vivienda a un tercero y repartirse el precio, o mantener la copropiedad si así lo prefieren, aunque en la práctica la extinción de condominio suele ser la opción más eficiente cuando uno de ellos quiere conservar la vivienda.
¿Tengo que pagar impuestos si me quedo la vivienda y compenso a mi ex cónyuge?
Con carácter general se paga Actos Jurídicos Documentados sobre el valor total del inmueble; quien recibe la compensación económica puede, según el caso, generar una ganancia patrimonial en su IRPF, salvo que resulte aplicable alguna exención por reinversión en vivienda habitual.
¿Qué pasa con la hipoteca si mi ex cónyuge se queda con la vivienda?
Es imprescindible negociar con el banco la subrogación o novación del préstamo para excluir al cónyuge que sale de la titularidad; sin esa gestión bancaria, ambos podrían seguir siendo responsables de la deuda frente a la entidad.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si la vivienda no era mi residencia habitual?
Con carácter general, la exención por reinversión exige que el inmueble transmitido haya constituido la residencia habitual, por lo que si la vivienda no cumplía ese requisito en el momento de la transmisión, normalmente no resultaría aplicable.
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