Exención por Reinversión en Vivienda Habitual tras el Divorcio: Doctrina del Tribunal Supremo (STS 646/2026)
El Tribunal Supremo ha fijado en su Sentencia núm. 646/2026, de 27 de mayo (rec. casación 6833/2024, Roj: STS 2339/2026), una doctrina jurisprudencial de gran relevancia práctica para los contribuyentes que, habiendo abandonado el domicilio familiar como consecuencia de una separación, divorcio o nulidad matrimonial, transmiten posteriormente su participación en dicho inmueble y reinvierten el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La cuestión central que resuelve el Alto Tribunal es si, en ese escenario, puede aplicarse la exención por reinversión prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF.
Contexto normativo: el artículo 38 LIRPF y el artículo 41 bis RIRPF
El artículo 38.1 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente quedan excluidas de gravamen cuando el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones fijadas reglamentariamente.
El desarrollo reglamentario se encuentra en el artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007 (RIRPF), que regula el concepto de vivienda habitual a efectos de esta exención. Este precepto contiene tres apartados de interpretación sistemáticamente interrelacionada:
- Apartado 1: exige que la vivienda haya constituido la residencia habitual del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, asimilando a esta situación la del cónyuge que cesa en la ocupación por razón de separación, divorcio o nulidad.
- Apartado 2: contempla que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando concurran circunstancias que necesariamente impidan su ocupación —entre ellas, la separación matrimonial— igualando la situación del cónyuge que debe abandonar el domicilio a la del que permanece en él.
- Apartado 3: dispone que se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
La controversia interpretativa resuelta por el Tribunal Supremo giraba en torno al apartado 3: ¿puede el cónyuge que lleva más de dos años fuera de la vivienda por mandato judicial beneficiarse de la exención si la vivienda seguía siendo residencia habitual del otro cónyuge y de los hijos en el momento de la transmisión?
Los hechos del caso enjuiciado
El contribuyente y su cónyuge habían adquirido un inmueble en Granada en 2002. En mayo de 2012, una sentencia de divorcio ratificó el convenio regulador por el que el marido debía abandonar la vivienda familiar en junio de 2012, al haberse adjudicado el uso y disfrute a la esposa y a los tres hijos comunes —uno de ellos de once años— por un plazo máximo de tres años, transcurrido el cual se procedería a la venta.
En junio de 2015, antes de cumplirse ese plazo, ambos cónyuges otorgaron escritura pública disolviendo la comunidad sobre el inmueble, valorado en 210.000 euros. El marido recibió 105.000 euros y la esposa adquirió el pleno dominio. En julio de 2015, el contribuyente destinó la totalidad de la suma percibida a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
La AEAT, sin embargo, denegó la exención al entender que la vivienda había dejado de ser habitual para el contribuyente más de dos años antes de la transmisión —desde junio de 2012—, y giró una liquidación provisional por IRPF del ejercicio 2015 por importe de 6.572,28 euros. Esta liquidación fue confirmada por el TEAR de Andalucía y, posteriormente, por el TSJ de Andalucía.
La doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, con el allanamiento de la Abogacía del Estado, y confirma la doctrina ya sentada en la STS 553/2023, de 5 de mayo (rec. 7851/2021). El fundamento interpretativo es el siguiente:
El apartado 3 del artículo 41 bis RIRPF no puede leerse de forma aislada. La propia norma remite expresamente, en su texto, a la totalidad del artículo —«con arreglo a lo dispuesto en este artículo»—, por lo que los apartados 1 y 2, que equiparan la situación del cónyuge que cesa en el uso de la vivienda habitual por separación, divorcio o nulidad a la del cónyuge que permanece en ella, deben integrarse también en el requisito de actualidad de la condición de vivienda habitual al tiempo de la enajenación.
Esta interpretación sistemática y teleológica lleva al Tribunal a concluir que no existe ningún elemento normativo que justifique un trato dispar entre el excónyuge que permanece en la vivienda y el que fue obligado a abandonarla por mandato judicial. Hacerlo vulneraría el principio de igualdad ante la ley (art. 14 CE) y el de equitativa contribución a las cargas públicas (art. 31.1 CE).
La doctrina jurisprudencial establecida queda formulada en los siguientes términos literales:
«En las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma.»
Condiciones que deben concurrir para aplicar la exención
De la doctrina del Tribunal Supremo y de la normativa aplicable se extraen los requisitos que deben cumplirse para que el cónyuge que abandonó el domicilio familiar por sentencia de divorcio pueda acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual:
- Que el abandono del domicilio familiar haya sido consecuencia de una resolución judicial de separación, divorcio o nulidad matrimonial, y no de la libre voluntad del contribuyente.
- Que en el momento de la transmisión —o en cualquier día de los dos años anteriores— el inmueble constituya la vivienda habitual del cónyuge que permaneció en ella, eventualmente con los hijos comunes.
- Que el importe total obtenido por la transmisión de la cuota de titularidad se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual del transmitente, dentro de los plazos reglamentariamente establecidos.
- Que la vivienda transmitida hubiera tenido la condición de vivienda habitual del contribuyente antes del cese forzoso de la ocupación.
Implicaciones prácticas y alcance de la sentencia
Esta sentencia tiene un alcance amplio para los contribuyentes que se encuentren o se hayan encontrado en situación de divorcio o separación con asignación del uso del domicilio familiar a uno de los cónyuges. Las principales implicaciones son las siguientes:
En primer lugar, la doctrina es de aplicación no solo a la extinción del condominio o la liquidación de la sociedad de gananciales, sino a cualquier transmisión de la participación en el que fue el domicilio conyugal, siempre que los requisitos descritos concurran.
En segundo lugar, dado que la Abogacía del Estado se allanó en casación precisamente por considerar vinculante la jurisprudencia de 2023, las Oficinas de Gestión Tributaria y los Tribunales Económico-Administrativos deberán aplicar este criterio en los procedimientos pendientes. Los contribuyentes con liquidaciones firmes no podrán beneficiarse, pero quienes hayan impugnado en plazo sí pueden invocar esta doctrina.
En tercer lugar, la sentencia aclara que el artículo 41 bis RIRPF configura un concepto unitario de vivienda habitual para la exención por reinversión, y que sus tres apartados deben interpretarse de forma integrada, sin que sea admisible aislar el apartado 3 para exigir una ocupación efectiva que el propio reglamento no exige cuando concurren las causas de separación o divorcio.
En cuarto lugar, la resolución refuerza la posición de los contribuyentes frente a comprobaciones de la AEAT basadas exclusivamente en el dato formal de que el excónyuge lleva más de dos años sin residir en el inmueble, sin atender a las circunstancias jurídicas que determinaron ese alejamiento.
Conclusiones
La STS 646/2026 consolida una línea jurisprudencial favorable al contribuyente que, obligado a abandonar su domicilio familiar por una resolución judicial de divorcio, transmite posteriormente su participación en dicho inmueble y reinvierte el importe obtenido en su nueva vivienda habitual. La exención del artículo 38 LIRPF resulta aplicable en estos supuestos siempre que la vivienda siga siendo residencia habitual del excónyuge que permaneció en ella, sin que sea óbice que el transmitente lleve más de dos años fuera del inmueble.
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