La tributación del préstamo hipotecario depende de quién presta, de qué operación se formaliza y de si consta en escritura pública inscribible. Un préstamo entre particulares tributa por TPO. Uno concedido por un empresario o una entidad financiera tributa por IVA y, en su caso, por la cuota gradual del AJD. Este cuadro resumen lo ordena. Actualizado a octubre de 2026.
Cuadro resumen de la tributación del préstamo hipotecario
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados grava el préstamo con arreglo al Texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Las modalidades de TPO, IVA y AJD son incompatibles entre sí en la mayoría de los casos. Por eso la clave es identificar cuál corresponde.
En el préstamo hipotecario rige además el principio de tributación unitaria. La hipoteca constituida en garantía del préstamo no tributa por separado, sino por el concepto de préstamo. La siguiente tabla resume las operaciones habituales.
| Negocio jurídico | Sujeción | No sujeción |
|---|---|---|
| Préstamo hipotecario concedido por empresario o profesional | IVA y AJD (tributación unitaria) | TPO |
| Préstamo hipotecario entre particulares | TPO | IVA y AJD |
| Ampliación del importe del crédito, concedido por empresario o profesional | IVA y AJD (tributación unitaria) | TPO |
| Ampliación del crédito, concedido por un particular | TPO | IVA y AJD |
| Redistribución del crédito hipotecario | AJD, si se documenta en escritura pública | TPO, IVA y AJD, si no consta en escritura pública |
| Alteración del rango hipotecario (posposición, mejora, igualación) | AJD | TPO e IVA |
| Extinción del crédito hipotecario | AJD, si se documenta en escritura pública | TPO y AJD, si no consta en escritura pública |
Cuadro del préstamo sin garantía real y sus modificaciones
Antes de llegar a la hipoteca, es útil mirar el préstamo en sí, porque la hipoteca hereda su calificación. La tabla siguiente recoge el préstamo ordinario y sus vicisitudes más frecuentes.
| Negocio jurídico | Sujeción | No sujeción |
|---|---|---|
| Préstamo entre particulares, sin garantía | TPO | IVA y AJD |
| Préstamo concedido por empresario o profesional, sin garantía | IVA y AJD, si la constitución tiene acceso al Registro | TPO |
| Modificación o prórroga del préstamo | AJD, si la prórroga tiene acceso al Registro | TPO |
| Ampliación del importe entre particulares | TPO | IVA y AJD |
| Ampliación del importe concedida por empresario o profesional | IVA y AJD, si la modificación tiene acceso al Registro | TPO |
| Subrogación, novación y otras vicisitudes | AJD, si concurren los requisitos de la cuota gradual | TPO |
| Extinción del préstamo | AJD, si concurren los requisitos de la cuota gradual | TPO, IVA y AJD en los demás casos |
Cómo leer el cuadro: tres preguntas
Tres preguntas ayudan a evitar los errores más habituales. Respóndalas en este orden antes de mirar la tabla y obtendrá una primera calificación orientativa.
- ¿Quién presta? Un particular lleva a TPO. Un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, incluida una entidad financiera, lleva a IVA y, si hay acceso al Registro, a la cuota gradual del AJD.
- ¿Qué cambia? Una ampliación de capital, una redistribución entre fincas, una alteración de rango o una extinción tienen reglas propias.
- ¿Consta en escritura pública con acceso a un registro? Sin escritura inscribible no hay cuota gradual de AJD, aunque la operación exista.
El AJD exige, además, que el documento sea notarial, tenga por objeto una cantidad o cosa valuable, sea inscribible en el Registro de la Propiedad, el Mercantil, el de Propiedad Industrial o el de Bienes Muebles, y no esté sujeto a otra modalidad. Nuestra guía sobre AJD en préstamos hipotecarios desarrolla estos requisitos.
Ejemplos ilustrativos de aplicación
Ejemplo 1 (cifras inventadas). Un banco concede un préstamo hipotecario con una responsabilidad hipotecaria total de 250.000 euros. Está sujeto a IVA y a la cuota gradual del AJD, y no a TPO. Con un tipo general ilustrativo del 1,5 %, la cuota es de 3.750 euros (250.000 × 0,015). La hipoteca no tributa aparte.
Ejemplo 2. Se formaliza ante notario la redistribución de una hipoteca preexistente de 300.000 euros entre cuatro pisos de un edificio dividido horizontalmente, sin incrementar la deuda. Es una redistribución documentada en escritura, sujeta a AJD sobre el total garantizado que se reparte. Al mismo tipo ilustrativo, resultan 4.500 euros. Si la distribución se hiciera en documento privado no inscribible, no habría cuota gradual.
Ejemplo 3. Un particular presta 20.000 euros más a otro, con quien ya tenía un préstamo. La ampliación está sujeta a TPO sobre el incremento de 20.000 euros. Al ser entre particulares, no se somete a IVA ni a AJD, y una eventual escritura no añade la cuota gradual.
Para profundizar en los dos supuestos más consultados, puede leer nuestros artículos sobre la ampliación del préstamo en ITP y AJD y sobre la cesión y subrogación del préstamo en el ITP.
Matices que el cuadro no puede mostrar
Un cuadro resume, pero no sustituye al análisis. Hay cuatro matices que suelen decidir el resultado final. Todos tienen apoyo en la doctrina y la jurisprudencia, y varían con la operación concreta.
- Base de la ampliación. En la ampliación de un préstamo hipotecario, la base es el incremento de responsabilidad hipotecaria, no el total. Existen excepciones cuando se incorpora otra finca y se cambian las condiciones.
- Cesión por un empresario. La base del AJD es la total cantidad garantizada, y no el precio pagado por el cesionario.
- Garantías posteriores. Una fianza o una hipoteca constituidas después del préstamo, sin estar previstas, pueden tributar por separado.
- Beneficios autonómicos. Varias comunidades bonifican subrogaciones y novaciones de préstamos para vivienda habitual, pero excluyen la ampliación o reducción de capital.
Para la parte de préstamos con varias garantías puede consultar nuestro artículo sobre el préstamo con doble garantía en ITP y AJD. La norma reglamentaria está en el Reglamento aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, y la normativa del IVA, en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.
Errores frecuentes al usar el cuadro
- Aplicar la columna de particulares cuando el prestamista actúa como empresario.
- Pensar que cualquier escritura de préstamo devenga AJD, cuando entre particulares rige TPO.
- Olvidar que la redistribución y la extinción solo tributan por AJD si constan en escritura pública.
- No distinguir la alteración de rango, que sí tributa por AJD, de la mera novación.
- Dar por buena una bonificación autonómica de novación para una ampliación de capital.
Si ya ha recibido una liquidación y duda de su calificación, puede contrastarla con un profesional ajeno a la operación. En ValiTax ofrecemos una segunda opinión experta para revisar la sujeción y la base de este tipo de liquidaciones.
Conclusión
El cuadro resumen permite localizar en segundos la modalidad aplicable, pero la cuantía depende de la base, del tipo autonómico y de los beneficios aplicables. Antes de firmar una hipoteca, una ampliación o una cesión, conviene revisar la documentación con un especialista. En LRB prestamos asesoramiento fiscal para personas físicas y para operaciones con financiación. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
Está sujeto al IVA y a la cuota gradual de documentos notariales del AJD, con el principio de tributación unitaria. La hipoteca no tributa por separado y el préstamo no se somete a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, porque esta modalidad es incompatible con el IVA y con el AJD.
Tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas y no se somete ni al IVA ni al AJD. La escritura pública, aunque exista, no añade cuota gradual de AJD, porque las dos modalidades son incompatibles. Por eso la identidad del prestamista cambia por completo el régimen aplicable.
Sí, por AJD, pero solo si se documenta en escritura pública. Es un acto inscribible con objeto valuable que no está sujeto a TPO. Si la distribución consta en un documento que no es notarial, no devenga la cuota gradual. Si además incrementa la deuda garantizada, ese incremento se liquida como constitución.
La extinción del crédito hipotecario tributa por AJD si se documenta en escritura pública que cumpla los requisitos de la cuota gradual. Si no se formaliza en escritura pública, no devenga ese gravamen. En algunas comunidades, la cancelación de garantías tiene tipos reducidos o bonificaciones propias.
Depende de quién presta. Si es un particular, se aplica TPO sobre el incremento prestado. Si es un empresario o una entidad financiera, se aplican el IVA y la cuota gradual del AJD sobre el incremento de responsabilidad hipotecaria. La escritura debe tener acceso al Registro para devengar esa cuota.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.