Cesión y subrogación del préstamo: tributación en el ITP

La cesión y subrogación del préstamo en el ITP están sujetas a Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuando quien transmite el crédito es un particular y lo hace a título oneroso, aunque la operación esté exenta. El sujeto pasivo es el cesionario y la base es el crédito transmitido. Actualizado a octubre de 2026.

Cesión y subrogación del préstamo en el ITP: mismo régimen

Cuando se habla de modificar un préstamo por un cambio de acreedor, se alude a dos figuras. La cesión del derecho de crédito, que tiene un evidente contenido patrimonial, y la subrogación de un tercero en la posición del prestamista. Fiscalmente participan del mismo régimen, y ambas se encuadran en la ley del impuesto, el Texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Conviene no confundir esta subrogación con la que se produce cuando un comprador asume la deuda del vendedor. Aquella cambia al deudor. La que aquí se estudia cambia al acreedor. Para la primera, remitimos a nuestra guía sobre subrogación de hipoteca en la compraventa.

Reglas generales: sujeción, sujeto pasivo y base

Con carácter general queda sujeta a TPO la transmisión del préstamo o crédito cuando el transmitente es un particular y la hace a título oneroso. Esa transmisión está exenta, pero el sujeto pasivo sigue siendo el cesionario, como adquirente del derecho de crédito. Se aplican los mismos criterios que en la constitución para el tipo y el devengo.

Si la transmisión se formaliza en escritura pública, esa escritura no tributa además por la cuota gradual del AJD. Ambas sujeciones son incompatibles, y además el acto no es inscribible en el Registro de la Propiedad, el Mercantil, el de Propiedad Industrial ni el de Bienes Muebles.

Préstamos garantizados: dos transmisiones, dos liquidaciones

Según la normativa civil, la venta o cesión de un crédito comprende los derechos accesorios, como la fianza, la hipoteca, la prenda o el privilegio. Al ceder el crédito se transmite también la garantía, de modo que se producen dos transmisiones de derechos. Hay una regla que evita la tributación separada de varias convenciones de un mismo documento, pero solo juega en la constitución de garantías de un préstamo.

Por tanto, en la cesión tributan por separado la transmisión del crédito y la de la garantía. La escritura pública que las formalice no incide en la cuota gradual de AJD, porque ambas son supuestos de sujeción a TPO.

Transmisión del crédito

Queda sujeta a TPO, aunque exenta, cuando el transmitente es un particular y actúa a título oneroso. El sujeto pasivo es el cesionario. La base es el valor del crédito transmitido con sus intereses y demás sumas aseguradas, y, si no consta la cantidad garantizada, el capital más tres años de intereses. El tipo es del 1 % y el devengo se produce el día de la formalización.

Transmisión de la garantía

La cesión o subrogación de la garantía se contempla de forma expresa como transmisión de derechos. Si el transmitente es un particular y transmite de forma onerosa, queda sujeta a TPO. El sujeto pasivo es el cesionario, como adquirente del derecho real. La base y el tipo siguen los criterios del crédito.

El devengo se produce el día del otorgamiento del documento privado o de la escritura pública que formaliza la transmisión del derecho. Se admite que ese documento se otorgue voluntariamente o por exigencia legal. En algunas garantías, las particularidades de la constitución condicionan ese momento.

Ejemplo ilustrativo de la base imponible

Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Un particular cede a otro un crédito garantizado con hipoteca. Quedan 80.000 euros de capital pendiente, con un interés pactado del 4 % anual, y la escritura no fija la cantidad máxima garantizada. La base se calcula como capital más tres años de intereses: 80.000 + 3 × 3.200 = 89.600 euros.

Al tipo del 1 %, la cuota teórica sería de 896 euros. Al ser una transmisión exenta, el cesionario no ingresa esa cuota, pero sigue siendo el sujeto pasivo. Es útil conservar el cálculo por si se revisa la operación.

Si el cedente es empresario: IVA y cuota gradual del AJD

El régimen cambia cuando el cedente es un empresario o profesional que actúa en el ejercicio de su actividad, como un banco. Entonces la operación está sujeta al IVA y la escritura de cesión está sujeta a la cuota gradual del AJD. La base imponible no es el precio que paga el cesionario, sino la total cantidad garantizada.

Esa cantidad incluye el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la cesión y los intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento que se hubieran establecido. Es irrelevante que el préstamo se garantice con una hipoteca o con varias. En una financiación sindicada, la base es el crédito del cedente pendiente de amortización más sus accesorios, porque solo esa parte se cede.

Ejemplo ilustrativo. Un banco cede una posición con 150.000 euros pendientes y 20.000 euros de intereses garantizados, por un precio de 100.000 euros. La base es 170.000 euros. Con un tipo general del 1,5 %, la cuota es de 2.550 euros. Tomar por error el precio de 100.000 euros daría 1.500 euros, 1.050 euros menos.

Para el IVA de estas operaciones puede consultarse la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA. Para el contexto de préstamos entre particulares, puede leer nuestra guía sobre el ITP en arrendamientos y préstamos.

Qué no es cesión: subrogación del deudor y novación

Si el comprador de un inmueble se subroga en la posición del vendedor como deudor del préstamo hipotecario, no hay sujeción a la cuota gradual del AJD. Esa subrogación no produce una inscripción distinta de la propia transmisión. La hipoteca no garantiza a un deudor determinado, sino el cumplimiento de una obligación, y el pacto accede al Registro como accesorio de la compraventa.

Tampoco debe equipararse con la cancelación de un préstamo y la constitución de otro con una entidad distinta. Esa sustitución sí se grava por IVA y por la cuota gradual, y no puede acogerse por analogía a la exención aplicable a las subrogaciones y novaciones. Para ver las diferencias jurídicas, puede consultar nuestro artículo sobre novación y subrogación de préstamos hipotecarios.

Errores frecuentes

• Dar por no sujeta una cesión entre particulares. Está sujeta a TPO, aunque exenta, y tiene sujeto pasivo.
• Calcular la base con el precio pagado en vez de con el importe del crédito y sus accesorios.
• Olvidar que, si no consta la cantidad garantizada, se toma el capital más tres años de intereses.
• Ignorar que crédito y garantía tributan como dos transmisiones distintas.
• Aplicar el régimen de particulares cuando el cedente es una entidad financiera.
• Confundir la subrogación del acreedor con la del deudor en una compraventa.

Si ya tiene una liquidación que no encaja con su análisis, puede ser conveniente contrastar la calificación del cedente y de la base. En ValiTax ofrecemos una segunda opinión experta para revisar liquidaciones complejas.

Conclusión

La cesión y la subrogación del acreedor se resuelven con tres preguntas: quién cede, qué se cede y cuánto vale lo cedido. Si cede un particular, tributa por TPO con exención. Si cede un empresario, entran en juego el IVA y la cuota gradual del AJD. En LRB ofrecemos asesoramiento fiscal para personas físicas en este tipo de operaciones. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es. El Reglamento aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, completa el marco aplicable.

Preguntas frecuentes

Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.