AJD en préstamos hipotecarios: novación, gastos y exenciones

El AJD en préstamos hipotecarios recae, cuando el préstamo está sujeto a IVA, sobre el prestamista como sujeto pasivo, y las operaciones posteriores sobre la hipoteca (novación, ampliación, subrogación, redistribución de la carga o cancelación) pueden estar sujetas o exentas según su contenido. Guía práctica de quién paga, qué está exento y cómo se calcula la base, actualizada a octubre de 2026.

Claves del artículo

• En los préstamos con garantía hipotecaria sujetos a IVA, el sujeto pasivo del AJD es el prestamista, y las cláusulas que trasladan al cliente la totalidad de gastos e impuestos se han considerado abusivas.
• Están exentas de la cuota gradual la cancelación de hipoteca, la subrogación en el préstamo y la novación modificativa de tipo de interés o plazo pactada con una entidad financiera.
• Sí tributan la ampliación del capital, la distribución de la carga entre fincas, la sustitución de la finca hipotecada, la liberación de deudores y el cambio de moneda.
• La base imponible es la responsabilidad hipotecaria, que incluye capital, intereses, costas y gastos; si no se concreta, se toma el capital más tres años de intereses.
• Cada escritura es un hecho imponible distinto y exige su propia autoliquidación.

AJD en préstamos hipotecarios: por qué tributa el préstamo

El préstamo es un contrato que traslada el dominio de lo prestado al prestatario. Su tributación depende de quién lo concede. Si lo otorga un particular, queda sujeto a transmisiones patrimoniales y no a AJD, porque ambas modalidades son incompatibles. Si lo concede un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, está sujeto y exento de IVA, lo que permite que la primera copia de la escritura tribute por la cuota variable del AJD cuando es inscribible en el Registro de la Propiedad.

El gravamen nace en realidad de la constitución de la hipoteca que garantiza el préstamo, no de la celebración del préstamo en sí. Por eso, un préstamo sin interés concedido por una sociedad a particulares con garantía real también queda sujeto a AJD por tener acceso al Registro de la Propiedad.

Quién paga el impuesto y quién paga los gastos

La ley señala como sujeto pasivo, en los préstamos con garantía hipotecaria sujetos a IVA, al prestamista. La jurisprudencia civil, con apoyo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha considerado abusiva la cláusula que trasladaba al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos derivados de la constitución de la hipoteca.

Respecto al reparto del resto de gastos, el criterio jurisprudencial es el siguiente:

Esta distribución se refiere a gastos, no al impuesto, que corresponde al prestamista como sujeto pasivo.

Exenciones relevantes de la cuota gradual

Cancelación, hipoteca inversa y créditos a dependientes

Están exentas las primeras copias de las escrituras de cancelación de hipoteca, siempre que se documente por la misma cuantía, e incluso las cancelaciones parciales, aunque subsiste la obligación de presentar la declaración. También lo están las escrituras de hipoteca inversa (constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación), y los créditos inmobiliarios concedidos a personas con grado de dependencia que cumplen los requisitos legales. Las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias están exentas en emisión, transmisión, reembolso y cancelación. La cancelación por confusión de derechos al entregar el bien hipotecado al acreedor sí está sujeta.

Subrogación y novación modificativa

La subrogación en el préstamo hipotecario está exenta. La novación modificativa de préstamos y créditos hipotecarios queda exenta de la cuota gradual cuando se pacta de común acuerdo con una entidad financiera y se refiere al tipo de interés (ordinario, de demora o supresión de límites máximos y mínimos) o al plazo de amortización. No se beneficia de la exención el cambio del sistema de amortización ni la modificación de las costas. Si, junto a estas cláusulas, se pactan otras como el vencimiento anticipado o los gastos, la exención se mantiene, y solo se cuentan para la base las cláusulas financieras valuables modificadas.

Deudores en dificultades, quitas y moratorias

Están exentas las novaciones de préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual de deudores incluidos en el umbral de exclusión o acogidos al Código de Buenas Prácticas, las quitas incluidas en acuerdos de refinanciación o extrajudiciales cuando el sujeto pasivo es el deudor y las moratorias de préstamos derivadas de la erupción volcánica de La Palma y de los daños de la DANA en los municipios afectados.

Operaciones que sí tributan

• Modificación del plazo fuera de los supuestos exentos: la base refleja el efecto sobre los intereses.
• Mejora o posposición de rango: la base es el importe de la responsabilidad del derecho que empeora el rango; en la igualación, la del derecho constituido en primer lugar.
• Ampliación del préstamo: la base es el incremento de la responsabilidad, es decir, el capital ampliado más los intereses, costas y gastos pactados.
• Distribución de la carga hipotecaria entre varias fincas, aunque no varíe el capital total.
• Sustitución de la finca hipotecada, porque la primera queda liberada.
• Liberación de deudores en una ampliación o novación con modificación subjetiva de responsables, que supone una redistribución de la responsabilidad con acceso al registro.
• Cambio de la moneda de amortización a divisas, con la base calculada en euros según las reglas del tipo de cambio.

No tributan, por carecer de contenido valuable, la supresión de la cláusula suelo, la modificación del valor de tasación del inmueble hipotecado o la constitución de un aval personal en garantía del préstamo, que no es inscribible. Tampoco queda sujeta la hipoteca que permanece inalterada cuando el codeudor queda liberado por la disolución de un condominio sin intervención del acreedor, ni la asunción de deuda por el comprador como parte del precio.

Base imponible: la responsabilidad hipotecaria

Para el préstamo hipotecario, la base es el importe de la obligación o capital, incluidos los intereses, las indemnizaciones y otras cantidades cubiertas por la garantía. Cuando no consta expresamente esa cantidad, se toma el capital y tres años de intereses. En la transmisión de un préstamo hipotecario o en la cesión de un crédito hipotecario, la base es la responsabilidad hipotecaria viva, es decir, el capital pendiente de amortizar más gastos e indemnizaciones pendientes.

Ejemplo numérico ilustrativo

Un banco concede un préstamo hipotecario de 250.000 euros. En la escritura figuran, como cobertura hipotecaria, 250.000 euros de capital, 30.000 euros de intereses ordinarios, 10.000 euros de intereses de demora y 25.000 euros para costas y gastos, es decir, una responsabilidad total de 315.000 euros. Si el tipo autonómico del AJD es del 1,5 %, la cuota gradual asciende a 4.725 euros (cifra ilustrativa), que debe pagar el banco como sujeto pasivo. Años después, el banco y el cliente pactan por escritura una reducción del tipo de interés y un alargamiento del plazo: operación exenta de la cuota gradual si cumple los requisitos. En cambio, una ampliación de 40.000 euros de capital con 5.000 euros de intereses y gastos añadiría una base de 45.000 euros sujeta a AJD, con una cuota ilustrativa de 675 euros al mismo tipo.

Lista de comprobación en una operación hipotecaria

• Verifique si el prestamista actúa como empresario sujeto a IVA o como particular.
• Identifique el sujeto pasivo y confirme que la escritura no traslada el impuesto al cliente.
• Revise qué cláusulas modifica la escritura: tipo, plazo, sistema de amortización, garantías o titulares.
• Compruebe la entidad acreedora: la exención de la novación exige que sea una entidad financiera.
• Calcule la responsabilidad hipotecaria con capital, intereses, costas y gastos.
• Presente la autoliquidación o declaración de cada escritura otorgada, también cuando haya exención.

Errores frecuentes y riesgos en inspecciones

• Entender que toda escritura que modifica una hipoteca está exenta, sin distinguir entre tipo de interés y plazo y otras cláusulas.
• No presentar la declaración de escrituras exentas cuando la norma la exige, como ocurre con la cancelación de hipoteca.
• Calcular la base solo con el capital, omitiendo intereses y gastos garantizados.
• Conceder desde una sociedad préstamos con garantía real a particulares sin analizar su sujeción a AJD.
• Trasladar al cliente el impuesto en cláusulas contractuales que pueden anularse como abusivas.

Cuando la Administración regulariza o el cliente reclama el reembolso de gastos, es útil contar con apoyo en rectificación de autoliquidaciones y con una defensa en comprobaciones tributarias. Si la discusión es de valor del inmueble, un informe pericial sirve de respaldo.

Preguntas frecuentes

¿Necesita asesoramiento?

Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales sobre el AJD en préstamos hipotecarios, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.