La ampliación del préstamo en el ITP y el AJD se liquida como una nueva constitución, pero solo sobre el incremento que supone para el prestamista. Si lo concede un particular, tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Si lo concede un empresario o una entidad financiera, queda sujeta al IVA y a la cuota gradual del AJD. Actualizado a octubre de 2026.
Ampliación del préstamo en el ITP y el AJD: regla general
La ley del impuesto, recogida en el Texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, incluye entre los hechos imponibles la ampliación posterior del contenido de un préstamo que implique para su titular un incremento patrimonial. Esa ampliación se liquida igual que la constitución, con una única diferencia: la base imponible.
La consecuencia es que la ampliación hereda el régimen de la constitución. Si la constitución del préstamo estaba sujeta a TPO y exenta, la ampliación también lo está. Se aplican los mismos criterios sobre sujeto pasivo, tipo impositivo y devengo. Lo único que cambia es la cifra sobre la que se calcula el impuesto.
| Quién concede la ampliación | Tributa por | No sujeta a |
|---|---|---|
| Particular, sin actividad empresarial | TPO sobre el incremento prestado | IVA y AJD |
| Empresario o profesional en el ejercicio de su actividad | IVA y, si hay acceso al Registro, cuota gradual de AJD | TPO |
| Entidad financiera, con hipoteca | IVA y cuota gradual de AJD por el incremento de responsabilidad hipotecaria | TPO |
Para ubicar este supuesto dentro de la tributación del préstamo en general, puede resultar útil nuestro artículo sobre el ITP en arrendamientos y préstamos.
Ampliación entre particulares: TPO sobre el incremento
Cuando el prestamista es un particular, la ampliación está sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La base imponible es el incremento patrimonial del prestamista. Se calcula como la diferencia entre el capital prestado tras la ampliación y el capital inicial. Los intereses y demás conceptos que se aseguren se tratan según las reglas de la constitución.
Si la ampliación se eleva a escritura pública, esta no tributa además por la cuota gradual del AJD. La sujeción a TPO es incompatible con la sujeción a AJD, y el préstamo en sí no es inscribible en los registros. Este régimen vale tanto para préstamos simples como para garantizados.
Ampliación de un préstamo hipotecario: la base es el incremento
En un préstamo con garantía hipotecaria concedido por una entidad financiera hay un único hecho imponible: la ampliación del préstamo hipotecario, sujeta a la cuota gradual de documentos notariales, salvo exención subjetiva u objetiva. La ampliación se califica como constitución de derechos y la base no es la responsabilidad hipotecaria total, sino solo la añadida.
Esa base se fija en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria. Comprende el importe del principal ampliado, los intereses pactados sobre él y las cantidades estipuladas para costas y gastos. En los demás supuestos, la base es el importe total garantizado, sea igual, mayor o menor que el del crédito novado.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Un matrimonio tiene un préstamo hipotecario con una responsabilidad hipotecaria total de 260.000 euros. Pide a su banco una ampliación de 50.000 euros de principal. Con intereses, costas y gastos, la responsabilidad pasa a 325.000 euros: un incremento de 65.000 euros.
La base imponible del AJD es de 65.000 euros. Con un tipo general del 1,5 %, habitual en varias comunidades, la cuota es de 975 euros. Si la Administración o el contribuyente tomasen por error los 325.000 euros totales, la cuota subiría a 4.875 euros. Un error de base de esta clase multiplica por cinco el importe liquidado en este ejemplo.
Cuando la ampliación incorpora una finca o cambia las condiciones
La regla de la base limitada al incremento admite excepciones. La doctrina administrativa considera que, si la escritura amplía el préstamo incorporando como garantía otra finca, sobre la que recae por completo la responsabilidad del importe ampliado, y además cambia el sistema de amortización, el AJD se exige por la total responsabilidad hipotecaria. Incluye la ampliada y la anteriormente pendiente.
En el mismo caso del ejemplo, si la nueva finca asumiese toda la responsabilidad de los 65.000 euros ampliados y se cambiara el sistema de amortización, la base pasaría a 325.000 euros y la cuota a 4.875 euros. Se ve así el coste de combinar varias modificaciones en una única escritura sin planificarlas.
Ampliación con redistribución de la responsabilidad hipotecaria
Cuando se amplía el préstamo y se redistribuye la responsabilidad entre las fincas resultantes de una declaración de obra nueva y división horizontal, hay dos convenciones. La primera es la ampliación, que tributa como constitución por el importe ampliado. La segunda es la redistribución de la carga hipotecaria preexistente, que tributa por la cuota gradual del AJD.
No hay doble imposición, porque son dos hechos imponibles distintos, aunque consten en el mismo documento. La base de la redistribución es la del préstamo originario, sin incluir la parte ampliada, ya que la responsabilidad que se reparte por primera vez al ampliar es inherente a la constitución. Si la redistribución supone un incremento del valor total garantizado, ese incremento se liquida como constitución.
Ampliación y pago en otra divisa
Si el préstamo se amplía y, a la vez, se pacta su devolución en otra divisa, las modificaciones simultáneas se entienden como una sola novación. Genera un único hecho imponible, sujeto a la cuota gradual de documentos notariales por la escritura que recoge la novación.
Beneficios fiscales y exclusiones autonómicas
Varias comunidades bonifican la subrogación y la modificación de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, pero excluyen expresamente la ampliación o reducción del capital. Es el caso de Madrid, La Rioja y la Comunitat Valenciana. Quien amplía capital no puede acogerse a esos beneficios, aunque en la misma escritura modifique también el plazo o el tipo de interés.
Antes de firmar conviene revisar cómo se estructura la operación. Si el cliente desea cambiar el plazo o el tipo de interés y, además, ampliar capital, la parte de ampliación no se beneficia de la bonificación, mientras que la modificación de las condiciones financieras sí puede hacerlo. Cada caso debe valorarse con cuidado y con el análisis previo de un profesional.
Fianzas y otros añadidos en la misma escritura
Un caso delicado aparece cuando la ampliación del préstamo hipotecario incorpora una fianza constituida después del préstamo original. Si no consta que estuviera prevista al otorgarlo y la otorga una persona física que no es empresaria ni profesional en esa operación, la jurisprudencia la grava por TPO. No tributa por el concepto de préstamo, como ocurriría con una garantía simultánea. Para estudiar este aspecto con detalle puede acudir a nuestra guía sobre AJD en préstamos hipotecarios.
Errores frecuentes
- Liquidar sobre la responsabilidad hipotecaria total en lugar de sobre el incremento.
- Olvidar que la base incluye intereses, costas y gastos pactados sobre el principal ampliado.
- Mezclar en una sola escritura una ampliación con cambio de sistema de amortización y nueva finca, sin medir el efecto en la base.
- Entender que una bonificación de novación cubre también la ampliación de capital.
- No distinguir si el prestamista es un particular o actúa como empresario, lo que cambia de TPO a IVA y AJD.
- Pasar por alto que la redistribución de la carga se liquida aparte de la ampliación.
Si ya ha recibido una liquidación que parte de una base distinta, puede interesar contrastarla. Ofrecemos una segunda opinión experta a través de ValiTax para revisar la calificación y la cuantía de la base imponible.
Conclusión
La ampliación del préstamo es una operación habitual, pero su fiscalidad exige precisión. La base es el incremento, el régimen cambia según quién preste, y las modificaciones combinadas pueden alterar el resultado. Antes de firmar, conviene estudiar el documento con un profesional. En LRB ofrecemos asesoramiento fiscal para personas físicas para planificar estas operaciones. Escríbanos a Contacto@LRB.es.
El marco reglamentario completo está en el Reglamento aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, y la parte de IVA, en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.
Preguntas frecuentes
Tributa como una constitución de derechos, pero solo por el incremento de responsabilidad hipotecaria. Si la concede una entidad financiera, queda sujeta a IVA y a la cuota gradual del AJD. La base es el principal ampliado, más los intereses pactados y las cantidades fijadas para costas y gastos.
Es el incremento patrimonial del prestamista, es decir, la diferencia entre el capital prestado después de la ampliación y el capital inicial. La operación tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y la escritura pública no añade cuota gradual de AJD porque ambas sujeciones son incompatibles.
Por regla general no, solo por el incremento. Pero si la ampliación incorpora otra finca que asume por completo el importe ampliado y cambia además el sistema de amortización, la doctrina administrativa liquida el AJD por la total responsabilidad hipotecaria, la ampliada y la anteriormente pendiente.
No. Comunidades como Madrid, La Rioja y la Comunitat Valenciana bonifican modificaciones de plazo, tipo de interés o método de amortización de préstamos sobre vivienda habitual, pero excluyen expresamente la ampliación o reducción del capital. Esa parte de la operación tributa conforme a las reglas generales.
Hay dos hechos imponibles. La ampliación tributa por el importe ampliado como constitución, y la redistribución de la carga preexistente tributa por la cuota gradual del AJD sobre la responsabilidad originaria, sin incluir la parte ampliada. No hay doble imposición, aunque ambas consten en una misma escritura.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.