Las promesas y opciones de contratos en el ITP son precontratos que, si están aceptados, se equiparan fiscalmente al contrato que proyectan. Para tributar bien hay que distinguir su naturaleza, su clase y su eficacia: no es lo mismo una opción que una promesa bilateral. Actualizado a octubre de 2026.
Por qué conviene entender primero la naturaleza civil
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales trata las promesas y opciones como si fueran el contrato que anuncian. Antes de aplicar esa regla, hay que saber qué es exactamente lo que se ha firmado. Y esa pregunta es civil: ¿qué obliga el precontrato y a quién?
Tres teorías han intentado explicar la naturaleza de la promesa de contrato. De cuál se adopte depende el modo de exigir su cumplimiento, y eso condiciona la planificación fiscal y contractual.
Las tres teorías sobre la promesa de contrato
La teoría tradicional
Considera la promesa como un contrato por el que las partes se obligan a celebrar en el futuro otro contrato que ahora no pueden o no quieren concluir. Ya pactan el contenido fundamental, pero necesitan nuevas declaraciones de voluntad para que nazca el contrato definitivo.
La teoría del contrato definitivo diferido
Sostiene que el precontrato es un contrato definitivo cuya ejecución se aplaza a un momento posterior. No haría falta celebrar un nuevo contrato.
La teoría mayoritaria
Es la seguida por la mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia. Ve la promesa como una etapa preparatoria en la que se convienen los términos del contrato proyectado y se crea la facultad de exigir su eficacia, a favor de una parte o de ambas, sin necesidad de un nuevo acuerdo.
Por qué importa la teoría: el incumplimiento
Elegir una teoría tiene efectos prácticos cuando una parte no quiere cumplir. Con la teoría tradicional, la negativa a contratar puede ser suplida por el juez, salvo que las partes configuraran su consentimiento posterior como personalísimo. En ese caso solo procede la indemnización de daños o una multa coercitiva mensual.
Con la teoría mayoritaria, basta con que una parte ejercite su facultad de pedir el cumplimiento para que el contrato proyectado sea exigible, aunque la otra se niegue.
En cualquier caso, el precontrato debe determinar los elementos y el contenido del contrato definitivo, o hacerlos determinables sin un nuevo convenio. Para valorar su alcance, los tribunales atienden a la intención de las partes, al acuerdo de voluntades y a las circunstancias del caso.
Clases de promesas y opciones de contratos
La clasificación principal distingue según quién queda obligado:
| Clase | Quién queda obligado | Ejemplo |
|---|---|---|
| Promesa unilateral | Una sola parte | Promesa de venta, promesa de compra, opción de compra |
| Promesa bilateral | Ambas partes | Promesa de compraventa |
El precontrato unilateral puede ser, además, oneroso o gratuito, según tenga o no una contraprestación patrimonial, como un precio. En el plano fiscal, la opción de compra se entiende siempre hecha a título oneroso.
La opción de compra, en pocas palabras
La opción de compra es una promesa unilateral. El concedente atribuye al optante la facultad exclusiva de decidir, dentro de un plazo, si celebra o no la compraventa. Para ser válida y eficaz necesita acuerdo expreso sobre el objeto y el precio, facultad exclusiva del optante y plazo determinado. Si pretende inscribirse en el Registro de la Propiedad, el plazo no puede exceder de cuatro años.
La opción es transmisible a terceros con el consentimiento del concedente, y el optante puede renunciar a ella. Si no se ejercita en plazo, no hay incumplimiento, simplemente caduca el derecho. Y si el concedente vende a un tercero, el efecto cambia según la opción esté o no inscrita: inscrita, opera frente al tercero; no inscrita, solo cabe reclamar daños y perjuicios.
El tratamiento fiscal en una frase
Solo tributan las promesas y opciones aceptadas. Las ofertas no aceptadas, como las de los anuncios, no son hecho imponible. Las que sí lo son se equiparan al contrato proyectado: si este está sujeto a TPO, también lo está la promesa; si goza de exención, la comparte.
La única especialidad es la base imponible: el precio convenido o, si no hay precio o es inferior al 5 % de la base de la operación proyectada, el 5 % de esa base. El devengo se produce el día en que se otorga la promesa u opción.
Para profundizar, tienes los artículos específicos sobre la opción de compra en el ITP, la promesa bilateral de compraventa y la promesa de prenda o hipoteca.
Opción y compraventa: dos hechos imponibles
Cuando el optante ejerce la opción, nace otro hecho imponible: la compraventa. Su base se calcula con el precio de la adquisición definitiva y no se deduce lo pagado antes por la opción. Los tribunales han insistido en que opción y compraventa son negocios relacionados pero independientes.
Ejemplo ilustrativo con cifras
Imaginemos, con datos ficticios, que un propietario concede a una sociedad una opción de compra sobre un local por 250.000 euros, durante tres años, a cambio de 8.000 euros. El 5 % de 250.000 euros es 12.500 euros.
Como el precio de la opción, 8.000 euros, es inferior a 12.500 euros, la base imponible de la opción es 12.500 euros. Con el tipo supletorio del 6 % para inmuebles, la cuota sería de 750 euros. Es un cálculo orientativo, porque cada comunidad autónoma aprueba su tipo.
Si dos años después se ejerce la opción, la compraventa tributará aparte sobre 250.000 euros. Con el 6 %, serían 15.000 euros, sin descontar los 750 euros de la opción.
Errores frecuentes
- Llamar «promesa» a una opción, o al revés, sin revisar quién queda obligado.
- Creer que una promesa no tributa mientras no se otorgue la compraventa.
- Olvidar que la opción siempre se considera onerosa a efectos fiscales.
- No fijar plazo de ejercicio, lo que los tribunales pueden suplir.
- Pretender inscribir una opción por más de cuatro años.
- No distinguir si hay IVA, que desplaza al ITP en las operaciones empresariales.
Cómo redactar bien el precontrato
Un precontrato claro reduce riesgos civiles y fiscales. Debe identificar el objeto, el precio, el plazo, quién queda obligado y qué ocurre si no se cumple. Debe indicar si se pretende inscribir. Y debe dejar claro si hay contraprestación por conceder la opción.
Para estas decisiones, el asesoramiento legal y fiscal inmobiliario ayuda a elegir la figura adecuada y a calcular su coste. Si dudas entre dos calificaciones, una segunda opinión experta aporta un contraste antes de firmar.
Para verificar la norma, consulta el texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) y el Reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo).
Conclusión
Las promesas y opciones de contratos son una herramienta útil, pero tienen coste fiscal desde su firma. Conocer su naturaleza, su clase y su eficacia permite elegir la figura adecuada y evitar liquidaciones inesperadas. Si necesitas orientación, escribe a Contacto@LRB.es o llama al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es un precontrato en el que las partes convienen el contrato proyectado y crean la facultad de exigir su eficacia. Según la teoría mayoritaria, es una etapa preparatoria que no necesita un nuevo acuerdo para ser exigible, aunque el contenido debe estar determinado o ser determinable.
En la unilateral solo una parte queda obligada, como en la promesa de venta o la opción de compra. En la bilateral quedan obligadas ambas, como en la promesa de compraventa, y cada una puede exigir a la otra el cumplimiento dentro del plazo convenido.
Sí, si están aceptadas. Se equiparan al contrato proyectado y tributan por TPO cuando este lo hace, salvo que estén sujetas a IVA. Las ofertas no aceptadas no constituyen hecho imponible. La base especial es el precio o el 5 % de la operación proyectada.
Debe tener un plazo determinado, que los tribunales pueden fijar si falta. Si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad, el plazo no puede exceder de cuatro años. Si el optante no la ejercita en plazo, el derecho caduca sin que haya incumplimiento.
Sí. Aunque civilmente puede ser gratuita, la opción de compra se entiende siempre hecha a título oneroso a efectos fiscales. Por eso su base se calcula por el precio de la opción o, en su defecto, por el 5 % de la compraventa proyectada.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.