La promesa de hipoteca en el ITP y el AJD, cuando está aceptada, tributa por TPO como si fuera la propia hipoteca o prenda, con una base propia: el precio pactado por la promesa o, si es menor o no existe, el 5 % de la base de la garantía proyectada. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es la promesa de prenda o hipoteca
Es el acuerdo por el que una persona se compromete a constituir, en el futuro, una prenda o una hipoteca en garantía de una deuda. Se firma antes de la garantía definitiva y suele aparecer en financiaciones, reestructuraciones o acuerdos entre socios.
Desde el punto de vista civil, esa promesa solo produce una acción personal entre quienes la firman. No crea todavía un derecho real sobre el bien. Para que exista hipoteca o prenda debe constituirse después la garantía en los términos legales. El incumplimiento de la promesa se resuelve entre las partes.
Hay además una advertencia penal. Quien defrauda a otro ofreciendo en prenda o hipoteca, como libres, cosas que sabe gravadas, o aparentando ser dueño de bienes que no le pertenecen, puede incurrir en responsabilidad penal.
Cuándo tributa
La promesa de constituir prenda o hipoteca que ha sido aceptada está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). La normativa equipara las promesas y opciones de contratos con los contratos proyectados. Por tanto, la promesa de prenda se equipara a la prenda, y la promesa de hipoteca se equipara a la hipoteca.
Dos precisiones importantes:
- Solo tributan las promesas aceptadas. Una propuesta no aceptada no es hecho imponible.
- Si el contrato proyectado gozara de exención, la promesa se beneficia de la misma exención, por la equiparación general entre ambos.
La única especialidad respecto a la garantía definitiva es la base imponible.
La base imponible especial
La regla es esta: la base la constituye el precio convenido por la promesa. Pero si no hay precio, o si el precio pactado es inferior al 5 % de la base imponible que correspondería a la prenda o a la hipoteca, la base es el resultado de aplicar el 5 % sobre la base del contrato proyectado.
| Situación | Base imponible de la promesa |
|---|---|
| Se pacta un precio igual o superior al 5 % de la base de la garantía proyectada | Ese precio |
| Se pacta un precio inferior al 5 % | El 5 % de la base de la garantía proyectada |
| No se pacta precio | El 5 % de la base de la garantía proyectada |
Esta regla evita que una promesa casi gratuita escape del impuesto. Como contrapartida, obliga a calcular siempre la base de la garantía que se promete.
Qué pasa después: la hipoteca definitiva
Cuando se firma la hipoteca real, existe un hecho imponible distinto del de la promesa. Aquí conviene conocer una regla del sistema. En los préstamos sujetos a TPO, la garantía constituida de forma simultánea con el préstamo, o prevista en su otorgamiento, no tributa de forma independiente: queda subsumida en el préstamo. Es el llamado tratamiento unitario del préstamo.
Si la garantía se otorga después del préstamo y sin previsión previa, hay dos hechos imponibles separados: el préstamo y la garantía. La garantía tributa por TPO si cumple por sí misma los requisitos del hecho imponible y no está sujeta a IVA. Este marco ayuda a entender el contexto en el que se mueve una promesa.
Además, los préstamos garantizados con garantía real que se formalizan en documento público pueden quedar sujetos a la cuota variable de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Puedes ampliar este punto en nuestro artículo sobre AJD en préstamos hipotecarios y en el de ITP en arrendamientos y préstamos.
Ejemplo ilustrativo con cifras
Imaginemos, con datos ficticios, que un empresario promete a una entidad constituir una hipoteca sobre un local cuya base imponible, como garantía, sería de 300.000 euros. El 5 % de esa cifra es 15.000 euros.
Primer escenario: pactan un precio de 4.000 euros por la promesa. Como es inferior a 15.000 euros, la base imponible de la promesa es 15.000 euros, no 4.000.
Segundo escenario: pactan 20.000 euros. Como supera el 5 %, la base es 20.000 euros.
Tercer escenario: no pactan precio. La base es 15.000 euros.
En cualquier caso, la cuota resulta de aplicar a esa base el tipo que corresponda según la normativa de la comunidad autónoma. Conviene consultarlo antes de firmar. El ejemplo sirve para ver el mecanismo, no para fijar una cuota.
Qué conviene comprobar antes de liquidar
Antes de presentar la autoliquidación conviene revisar cuatro puntos. Primero, que la promesa esté realmente aceptada por la otra parte, porque una propuesta no aceptada no es hecho imponible. Segundo, que se haya calculado la base de la garantía proyectada, ya que de ella depende el 5 % mínimo. Tercero, que se compruebe si el contrato proyectado gozaría de exención, pues la promesa se beneficia de la misma. Y cuarto, que se distinga la responsabilidad civil de la promesa, que solo genera una acción personal entre las partes, de la responsabilidad penal que puede surgir si se ofrece como libre una cosa que se sabe gravada.
Diferencias con otras promesas
La promesa de prenda o hipoteca comparte régimen con la opción de compra y la promesa de compraventa: se equiparan al contrato proyectado, con base especial del 5 %. Pero cambia lo que se promete. En la opción de compra, quien tiene la facultad es el optante. En la promesa bilateral, ambas partes quedan obligadas. Aquí, lo que se promete es una garantía. Si quieres comparar, tienes nuestra explicación de la opción de compra en el ITP.
Errores frecuentes
- Pensar que una promesa no tributa porque todavía no existe garantía real.
- Olvidar la base mínima del 5 % cuando el precio pactado es bajo o inexistente.
- No distinguir entre una promesa aceptada y una mera propuesta no aceptada.
- Confundir la promesa con la hipoteca definitiva, que es otro hecho imponible.
- Dejar abierta la posibilidad de constituir la garantía y pensar que eso basta para el tratamiento unitario del préstamo.
- No documentar fechas, porque el devengo depende del día en que se otorga la promesa.
Cómo planificar
Antes de firmar una promesa de garantía, decide si de verdad hace falta. A veces es más eficiente constituir la garantía junto con el préstamo, para acogerse al tratamiento unitario. Si se firma una promesa, hay que fijar el precio con conocimiento de la base del 5 %.
Para una persona física que financia con garantía sobre su vivienda, un buen asesoramiento fiscal para personas físicas ayuda a elegir el orden de los documentos. Y si existe una discrepancia de criterio con la oficina liquidadora, una segunda opinión experta permite contrastar la liquidación.
Para consultar la norma, puedes acudir al texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) y al Reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo).
Conclusión
Una promesa de hipoteca o prenda no es un trámite gratuito. Si está aceptada, tributa por TPO con una base mínima del 5 % de la garantía proyectada. Planificarla junto con el préstamo y documentarla bien evita liquidaciones inesperadas. Para revisar tu caso, escribe a Contacto@LRB.es o llama al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es el compromiso de constituir una hipoteca en el futuro. Civilmente solo produce una acción personal entre las partes y no crea todavía un derecho real. Para que exista la garantía hay que otorgarla después en los términos legales.
Sí, si está aceptada, tributa por la modalidad TPO y se equipara a la propia hipoteca. Las propuestas no aceptadas no son hecho imponible. La especialidad respecto de la garantía definitiva está en la base imponible.
Es el precio convenido por la promesa. Si no hay precio o es inferior al 5 % de la base imponible aplicable a la prenda o hipoteca, la base es el 5 % de la base del contrato proyectado.
Sí, la constitución de la garantía definitiva es otro hecho imponible. Si se otorga junto con el préstamo, o estaba prevista en él, queda subsumida en el préstamo y no tributa de forma independiente.
Ofrecer en prenda o hipoteca, como libres, cosas gravadas, o aparentar ser dueño de bienes ajenos, puede generar responsabilidad penal. La promesa en sí produce acción personal entre los contratantes, pero el engaño sobre las cargas tiene consecuencias más graves.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.