La promesa bilateral de compraventa en el ITP tributa igual que la promesa unilateral aceptada: se equipara al contrato proyectado, con una base especial del 5 % si no hay precio o es inferior. No tributan las ofertas no aceptadas. Si media IVA, el ITP desaparece. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es la promesa bilateral de compraventa
La promesa bilateral de compraventa es un compromiso recíproco: una parte se obliga a vender y la otra a comprar. Cualquiera de los dos precontratantes puede exigir el cumplimiento en cualquier momento dentro del plazo convenido. No se admite una promesa indefinida, y si las partes no pactan plazo, pueden fijarlo los tribunales.
Se diferencia de la opción de compra en un punto esencial. En la opción, solo una parte (el optante) tiene el derecho a decidir si compra o no, y la otra tiene el deber de vender. En la promesa bilateral, las dos partes están obligadas. Esa diferencia tiene consecuencias fiscales.
Cuándo existe hecho imponible
Solo tributan las promesas aceptadas. Una oferta de venta o de compra que aparece en un anuncio nunca es hecho imponible. Basta que la promesa sea recíprocamente aceptada para entrar en el ámbito del impuesto.
La normativa del ITP equipara las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto con los contratos que proyectan. Si la compraventa proyectada está sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), también lo está la promesa. Y si la compraventa proyectada está exenta, la promesa goza de la misma exención.
Si quieres comparar con la figura hermana, tienes nuestro análisis de la opción de compra en el ITP.
Primero, el IVA: ¿ITP o IVA?
Como en cualquier operación inmobiliaria, el primer filtro es el IVA. La doctrina administrativa ha tratado un supuesto relevante. Un empresario concede una opción de compra sobre un inmueble arrendado, afecto a su actividad. Si el beneficiario se compromete formalmente a ejercerla, ya no estamos ante una opción, sino ante una promesa bilateral de compraventa. Esa promesa se califica como entrega de bienes sujeta a IVA, y se le aplican las reglas de las entregas de inmuebles, incluidas las exenciones.
Esto significa que la calificación jurídica importa: llamar «opción» a lo que es una promesa bilateral cambia el impuesto. Para repasar la frontera entre ambos tributos, consulta nuestro artículo sobre IVA o ITP en la compraventa.
Cómo se calcula el ITP de la promesa
La regla general es que la promesa bilateral tributa de la misma forma que la unilateral aceptada. Para la opción, que es la promesa unilateral de referencia, el cálculo es este:
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Base imponible | Precio convenido para la promesa; si no hay precio o es inferior al 5 % de la base de la compraventa proyectada, el 5 % de esa base |
| Tipo | El aprobado por la comunidad autónoma; supletorio, 6 % en inmuebles y 4 % en muebles |
| Devengo | Día de la promesa: escritura pública o documento privado |
| Exención | Si el contrato proyectado está exento, la promesa también |
La liquidación de la promesa no se descuenta después. Cuando se otorga la compraventa definitiva, se produce otro hecho imponible. En la opción de compra, se aclara que lo abonado por la opción no se deduce de la liquidación de la compraventa posterior.
Promesa de compraventa o escritura de compraventa: dos negocios
Aunque en la práctica se firmen uno tras otro, son negocios distintos. La promesa es un precontrato. La compraventa es el contrato definitivo. Cada uno puede generar su propio hecho imponible, y no se confunden ni se absorben.
Esto lo ha señalado la jurisprudencia en relación con la opción de compra: el derecho de opción y la compraventa que nace de su ejercicio son dos negocios relacionados pero independientes. Una prórroga de la opción a cambio de un nuevo precio puede dar lugar a otro hecho imponible distinto.
El caso de la promesa en escritura pública
En la jurisprudencia aparece una cláusula denominada «promesa de compraventa» en una escritura pública, por la que una sociedad se comprometía a vender una parcela y la otra a comprarla. El tribunal la calificó como promesa de venta y no como opción de compra, porque no atribuía un derecho al optante sino que fijaba un deber de adquirir en el plazo pactado.
Además, esa cláusula no tenía acceso al Registro de la Propiedad. Por eso no estaba sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. La inscribibilidad es decisiva para esta modalidad: en la opción de compra, solo se sujeta a AJD si las partes pactan expresamente la inscripción, se fija el precio de la compra y el de la opción, y el plazo no supera los cuatro años.
Ejemplo ilustrativo con cifras
Imaginemos, con datos ficticios, que dos particulares firman una promesa bilateral de compraventa de un local por 400.000 euros. El comprador entrega 10.000 euros como contraprestación por la reserva. Supongamos que no hay IVA y que se aplica el tipo supletorio del 6 %.
El 5 % de 400.000 euros es 20.000 euros. Como el precio pactado por la promesa, 10.000 euros, es inferior, la base imponible pasa a ser 20.000 euros. La cuota por la promesa sería de 1.200 euros.
Si el precio pactado por la promesa hubiera sido de 30.000 euros, superior al 5 %, la base sería 30.000 euros y la cuota, 1.800 euros. Cuando más adelante se firme la compraventa de 400.000 euros, tributará por separado: con el 6 %, 24.000 euros. No se descuentan los 1.200 euros de la promesa. Son cálculos orientativos, pues cada comunidad aprueba su tipo.
Errores frecuentes
- Llamar «opción» a una promesa bilateral y descubrir después que el IVA o el ITP se calculan de otro modo.
- Pensar que la promesa no tributa por no haber transmisión de propiedad.
- Ignorar la base especial del 5 % cuando no se fija precio por la promesa.
- Creer que lo pagado por la promesa se descuenta de la compraventa definitiva.
- Firmar contratos de arras o reserva sin analizar si son promesas aceptadas.
- No valorar el efecto en cada comunidad autónoma, donde el tipo puede ser distinto del 6 %.
Cómo planificar la operación
Antes de firmar, define bien el contrato: quién se obliga a qué, plazo, precio y consecuencias del incumplimiento. Califica el negocio con precisión. Decide si interesa una opción o una promesa bilateral y qué impuesto soporta cada una.
Un equipo con experiencia ayuda a ordenar esas decisiones. El asesoramiento legal y fiscal inmobiliario permite revisar la redacción y calcular el coste. Y cuando existan dudas de calificación, una segunda opinión experta aporta contraste.
Para verificar la norma, consulta el texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre), el Reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo) y la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.
Conclusión
La promesa bilateral de compraventa no es una mera formalidad: puede liquidarse por el ITP y condiciona el impuesto de la compraventa final. Conviene calificarla bien, calcular la base del 5 % y conservar la documentación. Para analizar tu caso, escribe a Contacto@LRB.es o llama al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es el compromiso recíproco por el que una parte se obliga a vender y la otra a comprar, y cualquiera puede exigir el cumplimiento dentro del plazo convenido. No puede ser indefinida y, si no hay pacto de plazo, pueden fijarlo los tribunales.
Sí, si está recíprocamente aceptada. Tributa igual que la promesa unilateral aceptada, equiparada al contrato proyectado, salvo que esté sujeta a IVA. Las ofertas no aceptadas, como las de los anuncios, nunca constituyen hecho imponible.
Es el precio convenido para la promesa. Si no hay precio o es inferior al 5 % de la base de la compraventa proyectada, la base es el 5 % de esa base. El tipo es el autonómico y, si no existe, el 6 % en inmuebles.
En la opción, solo el optante decide si compra y el concedente debe vender. En la promesa bilateral, ambas partes quedan obligadas. Si un empresario concede una opción y el beneficiario se compromete formalmente a ejercerla, se trata de una promesa bilateral y se califica como entrega de bienes.
No. La compraventa definitiva es otro hecho imponible. Para la opción de compra, se señala que lo abonado por el derecho de opción no se deduce de la liquidación que se practique por la adquisición definitiva.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.