Antes de entregar las llaves, el arrendador quiere sentirse protegido frente a un posible impago o a desperfectos en el inmueble, y el inquilino quiere saber exactamente qué le van a exigir y cuándo recuperará su dinero al finalizar el contrato. La fianza es la pieza central de ese equilibrio, pero no es la única garantía que la ley permite, y confundir sus límites es una fuente constante de conflictos, sobre todo a la hora de devolver las cantidades entregadas al finalizar el arrendamiento.
La fianza legal: naturaleza y cuantía obligatoria
El artículo 36 de la LAU obliga a la constitución de una fianza en metálico en todo contrato de arrendamiento, con independencia de su destino. En el arrendamiento de vivienda, la fianza equivale con carácter general a una mensualidad de renta; en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, como los locales comerciales, la cuantía habitual asciende a dos mensualidades. Esta fianza tiene una función legal específica: responder del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, fundamentalmente los desperfectos causados en el inmueble por un uso indebido, no del desgaste derivado del uso normal, que corresponde asumir al propietario como parte del mantenimiento ordinario.
Depósito obligatorio ante el organismo autonómico
La fianza recibida por el arrendador no queda simplemente en su poder: la normativa autonómica exige, con carácter general, su depósito ante el organismo competente de cada comunidad autónoma dentro de un plazo determinado desde la firma del contrato. El incumplimiento de esta obligación de depósito puede acarrear sanciones administrativas para el arrendador, además de dificultar la prueba de la cuantía exacta entregada si surge una discrepancia al finalizar el arrendamiento. Puedes consultar el funcionamiento detallado de este depósito obligatorio en esta guía sobre fianza y depósito obligatorio en el alquiler.
Garantías adicionales: qué puede exigir realmente el arrendador
Más allá de la fianza legal, es habitual que el arrendador solicite garantías adicionales, especialmente cuando el perfil económico del inquilino genera dudas razonables sobre su capacidad de pago sostenida en el tiempo. Entre las garantías adicionales más frecuentes se encuentran el aval bancario, el depósito de mensualidades adicionales en efectivo, la fianza personal de un tercero (avalista) o los seguros de impago de alquiler contratados por el propio arrendador. La LAU permite pactar estas garantías adicionales sin límite legal específico en su cuantía, a diferencia de la fianza legal, si bien conviene que queden perfectamente diferenciadas en el contrato, tanto en su naturaleza como en su régimen de devolución, para no generar confusión con la fianza obligatoria.
El aval bancario como garantía reforzada
El aval bancario es una de las garantías adicionales más utilizadas, especialmente en arrendamientos de local comercial o en contratos de vivienda con inquilinos extranjeros, autónomos de reciente actividad o estudiantes sin ingresos acreditados. Consiste en el compromiso de una entidad financiera de responder, hasta un importe determinado, ante el impago del arrendatario. Su coste corre a cargo del inquilino, que debe constituir un depósito o una garantía frente al banco, por lo que conviene valorar si esta exigencia resulta proporcionada al riesgo real de la operación, ya que un aval desproporcionado puede desincentivar a inquilinos solventes sin aportar una protección adicional relevante al propietario.
Límites a lo que el arrendador puede exigir
Aunque existe libertad de pacto para las garantías adicionales, esta libertad no es absoluta. La normativa de vivienda, especialmente en el ámbito de zonas tensionadas y arrendamientos con grandes tenedores, ha introducido criterios de proporcionalidad que limitan la posibilidad de exigir garantías desmedidas que en la práctica excluyan a determinados perfiles de inquilinos del acceso a la vivienda. Además, cualquier cláusula que pretenda calificar como «fianza» cantidades que en realidad exceden los límites legales de la fianza obligatoria puede ser objeto de reclamación por parte del arrendatario, que tiene derecho a que se le devuelva el exceso cobrado bajo esa denominación.
Devolución de la fianza al finalizar el contrato
Al término del arrendamiento, el arrendador debe devolver la fianza en un plazo determinado desde la entrega de llaves, una vez verificado el estado del inmueble. Si existen desperfectos imputables al inquilino más allá del desgaste normal por el uso, el arrendador puede retener total o parcialmente la fianza, pero debe poder acreditar documentalmente esos daños, idealmente mediante el contraste entre el inventario inicial firmado por ambas partes y el estado del inmueble a la entrega de llaves final. La falta de este inventario inicial es, en la práctica, uno de los motivos más frecuentes de litigio sobre la devolución de la fianza.
Preguntas frecuentes
¿Puede el arrendador exigir varias mensualidades de fianza en vivienda?
La fianza legal obligatoria se limita con carácter general a una mensualidad en vivienda, pero el arrendador puede pactar garantías adicionales, siempre diferenciadas de la fianza legal en el contrato.
¿En qué plazo debe devolverse la fianza?
La LAU fija un plazo para la devolución desde la entrega efectiva de las llaves, transcurrido el cual, si el arrendador no la devuelve ni justifica su retención, el arrendatario puede reclamarla judicialmente, incluso con intereses.
¿Es obligatorio depositar la fianza en el organismo autonómico?
Sí, con carácter general la normativa autonómica exige este depósito, cuyo incumplimiento puede acarrear sanciones administrativas para el propietario.
¿Qué diferencia hay entre fianza y aval bancario?
La fianza es una obligación legal en metálico entregada al arrendador; el aval bancario es una garantía adicional voluntaria, en la que responde una entidad financiera hasta el importe pactado, sin sustituir a la fianza legal obligatoria.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos a propietarios sobre qué garantías adicionales pueden exigir de forma legalmente segura, y ayudamos a inquilinos a reclamar fianzas retenidas indebidamente o cláusulas de garantía que excedan los límites legales. Si tienes dudas sobre la fianza de tu contrato de alquiler o necesitas reclamar su devolución, contacta con nuestro equipo.