La Ley del Derecho a la Vivienda de 2023 prometía incentivar el mercado del arrendamiento a través de un nuevo sistema de reducciones fiscales en el IRPF. Sin embargo, la realidad que están encontrando los propietarios en sus declaraciones de la renta es bien distinta. Luis Miguel Larriba, abogado fiscalista y socio de LRB Tax & Legal, ha sido entrevistado por El Confidencial para analizar en profundidad las consecuencias prácticas de esta reforma y advierte de que el nuevo marco tributario ha convertido el alquiler en un auténtico campo minado para quien no cuente con asesoramiento especializado.
El nuevo sistema de reducciones: del 60% al 50% como punto de partida
Hasta la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, las reglas eran claras y relativamente sencillas: quien alquilaba una vivienda habitual se beneficiaba de una reducción del 60% sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario. A partir de 2024, para los contratos nuevos, ese porcentaje base ha bajado al 50%.
Según explica Larriba, esto supone que la reforma ha empeorado el punto de partida para la mayoría de los propietarios, precisamente los que no se encuentran en zonas tensionadas o no cumplen el resto de condiciones para acceder a tramos superiores.
El nuevo sistema contempla cuatro tramos de reducción:
- 50% — Reducción general para cualquier contrato de arrendamiento de vivienda habitual firmado a partir de 2024.
- 60% — Si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al nuevo contrato.
- 70% — Si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, o si la vivienda se alquila a una entidad pública o social.
- 90% — Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el propietario reduce la renta más de un 5% respecto al contrato anterior.
La trampa del 90%: condiciones que pocos conocen
La reducción del 90% es la más atractiva del nuevo sistema, pero también la que más errores está generando. Larriba advierte que no basta con encontrarse en una zona tensionada: la norma impone condiciones acumulativas que es preciso cumplir todas y cada una de ellas.
Para aplicar el 90% deben darse simultáneamente:
- Que la vivienda esté en una zona declarada de mercado residencial tensionado por la Administración autonómica correspondiente.
- Que sea el mismo arrendador quien firma el nuevo contrato (no vale un cambio de titular).
- Que la vivienda haya estado alquilada previamente mediante un contrato de arrendamiento.
- Que la nueva renta sea más de un 5% inferior a la del contrato anterior. No al precio de mercado actual: al precio del contrato anterior. Y no el 5% exacto: tiene que ser más.
Este último punto está generando la mayoría de los errores. «Tengo clientes que han bajado el alquiler respecto al precio de mercado, creyendo que eso era suficiente. Pero si la renta anterior estaba por debajo del mercado actual —cosa habitual en contratos antiguos—, la comparación que hace Hacienda es entre las dos rentas contractuales», explica Larriba.
La Dirección General de Tributos aclaró esta cuestión en una consulta vinculante de octubre de 2025 y añadió otra advertencia relevante: si la Administración autonómica decide que la zona deja de estar tensionada, el propietario pierde automáticamente la reducción del 90%, aunque el contrato esté vigente y no haya cambiado nada en su situación personal.
«El propietario firma un contrato confiando en unas reglas del juego, y esas reglas pueden cambiar sin que él haga nada. En términos de planificación fiscal, eso es muy difícil de gestionar», concluye el abogado.
¿Compensa crear una sociedad si tienes varios pisos en alquiler?
Cuando el número de inmuebles crece, la fiscalidad del alquiler en IRPF puede dejar de ser la opción más eficiente. La Ley del Impuesto sobre Sociedades contempla un régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (EDAV) que puede suponer una diferencia significativa en la carga fiscal total.
Las principales ventajas del régimen EDAV son:
- Tipo efectivo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades, frente al tipo general del 25%, gracias a una bonificación del 40% sobre la cuota correspondiente a los ingresos por alquiler. En determinados supuestos, el tipo efectivo puede quedar incluso por debajo del 10%.
- IVA superreducido del 4% en la adquisición de viviendas de obra nueva destinadas al alquiler residencial, frente al 10% habitual. En una vivienda de 300.000 euros, esto supone un ahorro de 18.000 euros en el momento de la compra.
- Posible exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el Impuesto sobre las Grandes Fortunas sobre los inmuebles afectos a la actividad, con la planificación y organización fiscal adecuada.
«Compara ese 15% efectivo con el tipo marginal del IRPF de una persona que gana bien. La diferencia puede ser de 35 puntos porcentuales. Con un volumen de rentas significativo, eso son decenas de miles de euros al año», subraya Larriba.
Requisitos del régimen especial EDAV: quién puede acogerse
El régimen especial de arrendamiento de viviendas no está pensado para cualquier propietario. Los requisitos son exigentes:
- La sociedad debe tener en arrendamiento simultáneo un mínimo de ocho viviendas de uso residencial.
- Los contratos deben tener una duración mínima de tres años.
- La actividad de arrendamiento debe representar más del 55% de los ingresos totales de la empresa.
- Es obligatorio llevar una contabilidad separada por cada vivienda.
«El punto de entrada son ocho viviendas. Eso ya dice mucho de para quién está pensado este régimen. No es para el propietario que tiene tres pisos heredados. Es para quien ha construido o pretende construir un patrimonio inmobiliario de cierta dimensión con visión de largo plazo», aclara el abogado.
Tampoco hay que olvidar el coste de retirar el dinero de la sociedad: los dividendos tributarán cuando se repartan. El diferimiento fiscal solo es una ventaja real si los beneficios se reinvierten dentro de la estructura societaria.
Planificación fiscal anticipada: la única protección real
Tanto para el propietario de un único piso como para quien gestiona un patrimonio inmobiliario de mayor dimensión, el mensaje de Larriba es el mismo: la fiscalidad del alquiler ya no admite improvisación.
«Muchos propietarios revisan su situación fiscal después de cometer el error, cuando ya no tienen margen de maniobra. La reducción del 90% se pierde en el momento en que no se cumplen los requisitos, y no se puede recuperar a posteriori. La sociedad debería constituirla antes de tener los pisos. Todo esto exige planificación anticipada», insiste Larriba.
La complejidad normativa introducida por la Ley de Vivienda, sumada a la inseguridad jurídica derivada de que los beneficios fiscales dependan de decisiones administrativas autonómicas cambiantes, hace imprescindible contar con asesoramiento especializado antes de tomar cualquier decisión sobre el régimen fiscal de los inmuebles en alquiler.
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