Recibes una notificación del Ayuntamiento o de la Comunidad Autónoma: tu nave, tu local o tu parcela quedan afectados por un proyecto de utilidad pública, y van a ser expropiados. Más allá de la angustia inicial, surgen preguntas muy concretas: ¿qué puedo hacer para defender mi derecho a una indemnización justa?, ¿puedo recuperar el inmueble si el proyecto nunca se ejecuta?, y, sobre todo, ¿cómo tributa el dinero que voy a recibir? Esta última pregunta, la fiscal, es precisamente la que con más frecuencia se pasa por alto y la que puede suponer una diferencia relevante en lo que finalmente ingresa el propietario expropiado.
La expropiación forzosa como institución jurídica
La expropiación forzosa está regulada fundamentalmente en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y su reglamento de desarrollo, con anclaje constitucional en el artículo 33.3 de la Constitución Española, que exige que toda privación de bienes o derechos por causa justificada de utilidad pública o interés social se realice mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes. Se trata, en definitiva, de una potestad de la Administración que permite adquirir de forma forzosa la propiedad privada, siempre que exista una causa legítima, se siga el procedimiento legalmente establecido y se abone al propietario el llamado justiprecio, es decir, el valor económico equivalente al bien o derecho del que se le priva.
Los aspectos procedimentales de la expropiación —fases del expediente, cálculo del justiprecio, expropiación urgente, quién puede ser beneficiario del proyecto y en qué supuestos procede la reversión— son cuestiones que ya hemos desarrollado con detalle en otros artículos de nuestro blog jurídico, a los que remitimos en la sección de lecturas relacionadas. En este artículo nos centramos en dos aspectos que afectan de forma directa al propietario de un inmueble: qué garantías concretas puede activar durante el procedimiento y cómo tributa la indemnización que finalmente recibe.
Garantías del propietario durante el procedimiento
El propietario expropiado no es un sujeto pasivo del procedimiento: la ley le reconoce un papel activo en varios momentos clave. Puede presentar alegaciones frente a la declaración de necesidad de ocupación, discutiendo si realmente es imprescindible expropiar precisamente su finca y no otra alternativa menos gravosa. Puede intervenir en la fase de justiprecio, aportando su propia hoja de aprecio con la valoración que considera ajustada, y en caso de desacuerdo con la Administración, acudir al Jurado de Expropiación (o al órgano autonómico equivalente) e incluso recurrir posteriormente en vía contencioso-administrativa. Y, transcurrido el tiempo, puede ejercer el derecho de reversión si el bien expropiado no llega a destinarse al fin que justificó la expropiación.
Para el propietario de un inmueble de uso empresarial —una nave, un local comercial, una explotación agrícola— resulta especialmente importante documentar desde el primer momento el valor real del bien: contratos de arrendamiento vigentes, inventario de instalaciones, licencias de actividad y cualquier elemento que incremente su valor de mercado, ya que todo ello puede incorporarse a la hoja de aprecio para obtener una indemnización que refleje fielmente el perjuicio sufrido.
Cómo tributa el justiprecio: la clave está en el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades
Desde el punto de vista fiscal, la percepción del justiprecio por la expropiación de un inmueble constituye, con carácter general, una alteración patrimonial que genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del propietario persona física, o un ingreso computable en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades si el titular es una empresa. La ganancia o pérdida se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble (actualizado, en su caso, por los gastos y mejoras) y el importe del justiprecio percibido, incluyendo el premio de afección y los intereses de demora que, en su caso, se hayan devengado por retraso en el pago.
Un aspecto que genera frecuente controversia es la calificación fiscal de los intereses de demora percibidos junto al justiprecio: la doctrina y la jurisprudencia han evolucionado en los últimos años sobre si deben tributar como ganancia patrimonial o si, por su naturaleza indemnizatoria, tienen un tratamiento distinto, por lo que conviene analizar cada caso con detalle antes de presentar la declaración correspondiente. En el caso de empresas, además, hay que valorar el impacto en el resultado contable y fiscal del ejercicio, así como la posible aplicación de reglas de reinversión si el bien expropiado estaba afecto a la actividad económica.
El momento del devengo fiscal
Con carácter general, la alteración patrimonial se entiende producida cuando se determina el justiprecio de forma definitiva y se procede a su pago o consignación, no en el momento de la ocupación material del bien, salvo en los supuestos de expropiación urgente, donde la ocupación se produce antes de fijar el justiprecio definitivo. Esta distinción tiene relevancia práctica para determinar en qué ejercicio fiscal debe declararse la ganancia patrimonial, especialmente cuando el procedimiento se prolonga durante varios años debido a recursos frente a la valoración inicial de la Administración.
Cuando el inmueble expropiado forma parte del patrimonio empresarial, conviene también revisar el tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido, ya que la expropiación de una edificación o de suelo urbanizado puede considerarse, a efectos de IVA, como una entrega de bienes sujeta al impuesto, con particularidades que conviene analizar junto con las reglas generales aplicables a la venta de suelo y terrenos, dado el paralelismo entre ambas operaciones desde la perspectiva del IVA.
Reversión y su efecto fiscal
Cuando el propietario ejerce con éxito el derecho de reversión y recupera el bien expropiado, debe devolver el justiprecio percibido (actualizado), lo que puede generar la necesidad de rectificar la autoliquidación del ejercicio en que se declaró la ganancia patrimonial original. Este es un supuesto técnicamente complejo, en el que conviene analizar caso por caso el mecanismo procedimental adecuado para regularizar la situación tributaria, evitando tanto una doble tributación como el riesgo de una regularización incorrecta que pueda generar recargos.
Preguntas frecuentes
¿El justiprecio tributa siempre como ganancia patrimonial? Con carácter general sí, salvo determinados supuestos de exención específicamente previstos en la normativa del IRPF, que conviene analizar en cada caso concreto según la naturaleza del bien expropiado.
¿Los intereses de demora también tributan? Es una cuestión que ha generado controversia interpretativa; conviene revisar el criterio administrativo y jurisprudencial vigente en el momento de la percepción antes de declarar.
¿Puedo diferir la tributación si reinvierto el justiprecio? En determinados supuestos, cuando el bien expropiado estaba afecto a una actividad económica, pueden resultar de aplicación beneficios fiscales por reinversión, cuyo cumplimiento de requisitos conviene verificar con detalle antes de la declaración.
¿Qué pasa si recurro el justiprecio y me lo aumentan años después? El incremento posterior del justiprecio, reconocido por el Jurado de Expropiación o por sentencia, generará una nueva ganancia patrimonial imputable al ejercicio en que dicho incremento adquiera firmeza.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal combinamos la defensa jurídica del propietario durante el procedimiento expropiatorio —alegaciones, hoja de aprecio, recursos ante el Jurado de Expropiación— con el asesoramiento fiscal necesario para declarar correctamente el justiprecio y aprovechar los beneficios fiscales que puedan resultar aplicables. Si tu empresa o tu patrimonio personal se ven afectados por un expediente expropiatorio, contacta con nuestro equipo para una defensa integral, jurídica y fiscal, de tus intereses.