Firmar la compraventa de un inmueble o de una sociedad inmobiliaria sin cláusulas de manifestaciones y garantías bien redactadas es confiar en que todo lo que el vendedor ha dicho es cierto, sin ningún mecanismo contractual para reclamar si no lo es. Por muy exhaustiva que haya sido la due diligence, siempre queda un margen de información que el comprador no puede verificar por sí mismo: litigios no revelados, contratos ocultos, contingencias fiscales pendientes de aflorar. Las cláusulas de representations and warranties, conocidas en español como manifestaciones y garantías, son la herramienta jurídica diseñada precisamente para cubrir ese margen.
Qué son las cláusulas de manifestaciones y garantías
Las manifestaciones y garantías son declaraciones que el vendedor realiza en el contrato de compraventa sobre determinados hechos relativos al inmueble o, en el caso de un share deal, a la sociedad titular del activo: titularidad libre de cargas no reveladas, cumplimiento de la normativa urbanística, inexistencia de litigios pendientes, corrección de la información fiscal y contable facilitada, situación de los contratos de arrendamiento, entre otros muchos aspectos. Si alguna de estas declaraciones resulta ser falsa o inexacta, el comprador dispone de un mecanismo contractual específico para reclamar una indemnización, sin necesidad de acudir a las reglas generales de vicios ocultos o incumplimiento contractual del Código Civil, que suelen ser más difíciles de aplicar en la práctica y están sujetas a plazos de ejercicio más restrictivos.
Por qué no basta con las reglas generales del Código Civil
El régimen de saneamiento por vicios ocultos previsto en el Código Civil exige que el defecto sea oculto, que haga la cosa impropia para el uso a que se destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella, y está sujeto a plazos de caducidad breves para su ejercicio. Estas limitaciones lo convierten en un mecanismo insuficiente para operaciones inmobiliarias de cierta complejidad, especialmente en share deals, donde las contingencias relevantes rara vez encajan en la definición estricta de vicio oculto de la cosa vendida. Las cláusulas de manifestaciones y garantías permiten a las partes diseñar a medida qué se garantiza, durante cuánto tiempo y con qué límites, superando las rigideces del régimen legal supletorio.
Estructura habitual de las cláusulas de R&W
Un bloque típico de manifestaciones y garantías en una operación inmobiliaria suele incluir, entre otras: garantías de titularidad y capacidad del vendedor para transmitir el inmueble o las participaciones; garantías sobre la situación registral y ausencia de cargas no reveladas; garantías urbanísticas sobre licencias y cumplimiento normativo; garantías fiscales sobre el cumplimiento de obligaciones tributarias y ausencia de contingencias no provisionadas; garantías laborales, cuando aplica, sobre el personal vinculado a la explotación del inmueble; y garantías medioambientales sobre la ausencia de contaminación o materiales peligrosos.
Cada una de estas garantías se acompaña habitualmente de un anexo de excepciones (disclosure letter o schedule) donde el vendedor revela expresamente aquellas circunstancias conocidas que, de otro modo, constituirían un incumplimiento de la garantía correspondiente, limitando así su responsabilidad a lo efectivamente no revelado.
Límites de responsabilidad: caps, baskets y plazos
La negociación de las cláusulas de manifestaciones y garantías no termina en qué se garantiza, sino también en cómo se limita la responsabilidad del vendedor. Es habitual pactar un límite máximo de responsabilidad (cap), expresado normalmente como un porcentaje del precio de la operación; una franquicia o importe mínimo de reclamación (basket o de minimis) por debajo del cual no procede indemnización; y un plazo de prescripción específico para reclamar, que suele ser más largo para las garantías fiscales y laborales, en línea con los plazos de prescripción administrativa aplicables, y más corto para el resto de manifestaciones generales.
Mecanismos de garantía del cumplimiento
Declarar una garantía no sirve de mucho si el vendedor desaparece o carece de solvencia para responder de un futuro incumplimiento. Por ello, en la práctica se combinan las cláusulas de manifestaciones y garantías con mecanismos que aseguran su efectividad: retención de una parte del precio durante un plazo determinado, depósito en cuenta escrow gestionada por un tercero, avales bancarios, o la contratación de un seguro de manifestaciones y garantías (W&I) que traslada el riesgo de incumplimiento a una aseguradora, liberando en gran medida al vendedor de responsabilidad directa frente al comprador tras el cierre de la operación.
La elección del mecanismo adecuado depende del perfil de las partes, del tamaño de la operación y de la relación de confianza entre comprador y vendedor, y conviene analizarla con el respaldo de informes jurídico-empresariales especializados que evalúen de forma independiente el riesgo real de la operación.
Preguntas frecuentes
¿Son obligatorias las cláusulas de manifestaciones y garantías en toda compraventa inmobiliaria?
No son obligatorias por ley, pero constituyen la práctica estándar en operaciones de cierta envergadura para dotar de seguridad jurídica a ambas partes.
¿Qué diferencia hay entre una manifestación y una garantía?
En la práctica contractual española ambos términos suelen usarse de forma conjunta, si bien la manifestación se refiere a la declaración de un hecho y la garantía a la obligación de indemnizar si dicha declaración resulta falsa.
¿Puede el comprador reclamar si la contingencia estaba en la due diligence pero no la detectó?
Depende de cómo esté redactada la cláusula: si la información estaba correctamente revelada en el anexo de excepciones, normalmente el vendedor queda exonerado de responsabilidad por esa contingencia concreta.
¿Qué plazo suele fijarse para reclamar por incumplimiento de una garantía?
Varía según el tipo de garantía, siendo habitual un plazo más corto para garantías generales y más largo para garantías fiscales, laborales y medioambientales, alineado con los plazos de prescripción de cada materia.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal negociamos y redactamos cláusulas de manifestaciones y garantías a medida de cada operación inmobiliaria, equilibrando la protección del comprador con una asunción de riesgo razonable para el vendedor, y asesorando sobre los mecanismos de aseguramiento del cumplimiento más adecuados en cada caso. Si estás negociando la compraventa de un inmueble o de una sociedad inmobiliaria, contacta con nuestro equipo para blindar tu posición contractual.