Comprar las participaciones de una sociedad que es propietaria de un edificio parece, a primera vista, más sencillo que comprar el edificio directamente: una sola firma, una sola transmisión, menos trámites registrales. Pero esa aparente simplicidad esconde un riesgo mucho mayor que el de una compraventa directa de activos, porque el comprador no adquiere solo el inmueble, sino toda la sociedad que lo posee, con su historial fiscal, laboral, contractual y contencioso completo. Cuando la operación se estructura como share deal, la due diligence legal deja de ser opcional para convertirse en la única forma real de conocer qué se está comprando.
Qué distingue al share deal del asset deal en el análisis de riesgos
En un asset deal, el comprador adquiere el inmueble de forma directa y, salvo pactos específicos de sucesión de contratos o de personal, no asume las contingencias pasadas del vendedor. En un share deal, por el contrario, el comprador adquiere las participaciones o acciones de la sociedad titular del inmueble, lo que implica heredar automáticamente todas las obligaciones, deudas y contingencias de dicha sociedad, conocidas o no, salvo que se pacten mecanismos contractuales de protección específicos, como cláusulas de manifestaciones y garantías o retenciones de precio.
Esta diferencia estructural es la razón por la que la due diligence legal en un share deal debe ser sustancialmente más amplia que en una compraventa directa de inmuebles: no basta con analizar el activo, es necesario auditar la sociedad en su conjunto.
Revisión societaria y de gobierno corporativo
El primer bloque de análisis se centra en la propia estructura societaria: verificar la titularidad real de las participaciones o acciones, revisar el libro registro de socios o accionistas, comprobar la validez de los acuerdos sociales adoptados en los últimos ejercicios, analizar los estatutos vigentes y detectar la existencia de pactos parasociales previos que puedan condicionar la operación, como derechos de adquisición preferente, cláusulas de arrastre (drag-along) o de acompañamiento (tag-along) a favor de otros socios.
También resulta imprescindible comprobar que los órganos de administración de la sociedad han actuado dentro de sus facultades conforme al Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (RDLeg 1/2010) y que no existen impugnaciones pendientes de acuerdos sociales que puedan afectar a la validez de actos relevantes para la operación.
Contingencias fiscales heredadas
La revisión fiscal en un share deal debe abarcar los ejercicios no prescritos de la sociedad, atendiendo a los plazos de prescripción establecidos con carácter general en la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), y analizar el cumplimiento de las obligaciones en Impuesto sobre Sociedades, IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así como la existencia de actas de inspección, requerimientos o procedimientos de comprobación abiertos o recientemente cerrados. Un aspecto especialmente relevante en sociedades inmobiliarias es la correcta calificación de los inmuebles como existencias o inmovilizado en la contabilidad de la sociedad, ya que de ello depende el régimen fiscal aplicable a su explotación y a una futura transmisión.
Además, conviene revisar si la sociedad ha realizado operaciones vinculadas con socios o entidades del grupo que puedan haber sido objeto, o puedan serlo en el futuro, de ajustes por parte de la Administración tributaria conforme al régimen de operaciones vinculadas del Impuesto sobre Sociedades.
Situación registral, urbanística y contractual del inmueble
Aunque la operación sea societaria, el activo subyacente sigue siendo el centro del valor de la sociedad, por lo que la due diligence debe incluir también el análisis registral, urbanístico y contractual del inmueble en los mismos términos que en una compraventa directa: titularidad, cargas, licencias, contratos de arrendamiento y cualquier litigio relacionado con el uso o la propiedad del bien. La diferencia es que, en este caso, cualquier contingencia detectada afecta no solo al activo, sino al valor global de la sociedad que se está adquiriendo.
Contingencias laborales y contratos con terceros
Si la sociedad cuenta con empleados o ha subcontratado servicios de gestión, mantenimiento o administración del inmueble, es necesario revisar los contratos laborales y mercantiles vigentes, la situación frente a la Seguridad Social, posibles reclamaciones laborales pendientes y la existencia de convenios colectivos aplicables. También conviene analizar los contratos con proveedores, entidades financieras y otros terceros que puedan contener cláusulas de cambio de control que se activen precisamente por el hecho de transmitirse las participaciones sociales.
El papel de las manifestaciones y garantías en el share deal
Dado que el comprador asume el histórico completo de la sociedad, las cláusulas de manifestaciones y garantías (representations and warranties) cobran una importancia central en el contrato de compraventa de participaciones, ya que constituyen el mecanismo contractual mediante el cual el vendedor declara y garantiza la veracidad de la información facilitada durante la due diligence, asumiendo la obligación de indemnizar al comprador si posteriormente aparecen contingencias no reveladas. La solidez de estas cláusulas, junto con las garantías de cumplimiento pactadas (retenciones de precio, avales o cuentas escrow), determina en gran medida el nivel real de protección del comprador frente a los riesgos detectados, o no detectados, durante la due diligence.
Preguntas frecuentes
¿Por qué es más arriesgado comprar una sociedad inmobiliaria que el inmueble directamente?
Porque el comprador asume, junto con el inmueble, todo el pasivo y las contingencias de la sociedad, conocidas o no, salvo que se pacten protecciones contractuales específicas.
¿Qué ejercicios fiscales hay que revisar en la due diligence de un share deal?
Con carácter general, los ejercicios no prescritos conforme a los plazos de la Ley General Tributaria, prestando especial atención a inspecciones o comprobaciones abiertas o recientes.
¿Es obligatorio incluir cláusulas de manifestaciones y garantías en un share deal?
No es obligatorio legalmente, pero es una práctica estándar en este tipo de operaciones y constituye la principal herramienta contractual de protección del comprador.
¿Puede el vendedor limitar su responsabilidad frente a las contingencias detectadas?
Sí, habitualmente mediante límites cuantitativos (caps), franquicias (baskets) y plazos de reclamación, negociados en el propio contrato de compraventa.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal realizamos due diligence legal, fiscal y laboral integral en operaciones de compraventa de sociedades inmobiliarias, y asesoramos en la negociación y redacción de las cláusulas de manifestaciones y garantías que protegen a nuestros clientes frente a contingencias no reveladas. Si estás valorando una operación de share deal sobre una sociedad titular de inmuebles, contacta con nuestro equipo antes de firmar cualquier acuerdo vinculante.