Es una de las preguntas que con más frecuencia recibimos en el despacho: un inversor con varios inmuebles en alquiler, o una familia que ha ido acumulando patrimonio inmobiliario a lo largo de los años, quiere saber si le compensa «meter» los inmuebles en una sociedad. La respuesta nunca es automática. Interponer una sociedad patrimonial entre el patrimonio inmobiliario y sus titulares tiene ventajas fiscales y de protección patrimonial evidentes, pero también costes, rigideces y, en determinados casos, un régimen fiscal específico —el de las sociedades patrimoniales del artículo 5 de la Ley 27/2014— que conviene conocer antes de dar el paso.
Qué es una sociedad patrimonial a efectos fiscales
La Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades define como entidad patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica. En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la ley considera que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Si la sociedad no cumple este requisito, sus inmuebles arrendados se consideran no afectos a una actividad económica y la sociedad tiene la consideración de patrimonial, lo que tiene consecuencias fiscales relevantes tanto en el Impuesto sobre Sociedades como, sobre todo, en el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de sus socios.
Tributación en el Impuesto sobre Sociedades: el tipo general, pero sin ciertos incentivos
Una sociedad patrimonial tributa, con carácter general, al tipo general del Impuesto sobre Sociedades, actualmente fijado en el 25% (con posibles tipos reducidos para entidades de reducida dimensión o de nueva creación en determinados supuestos), frente a la tributación marginal que puede alcanzar el arrendamiento en el IRPF de una persona física con rentas elevadas, que puede llegar a tipos superiores al 45% en los tramos más altos de la escala estatal y autonómica. Esta diferencia de tipos es, con frecuencia, el principal argumento a favor de la sociedad, especialmente cuando las rentas del alquiler no se van a destinar al consumo personal, sino que se reinvierten dentro de la propia sociedad en nuevos inmuebles.
No obstante, la condición de patrimonial impide a la sociedad aplicar determinados incentivos fiscales reservados a las entidades que realizan una actividad económica, como la reserva de capitalización en algunas de sus modalidades más ventajosas, la compensación de bases imponibles negativas en los términos generales aplicables a otras entidades, o el régimen especial de empresas de reducida dimensión en varios de sus beneficios, lo que exige un análisis comparativo caso por caso antes de decidir.
El impacto en el Impuesto sobre el Patrimonio y la exención de empresa familiar
Quizás la consecuencia más relevante de que una sociedad tenga la consideración de patrimonial es la pérdida de la posibilidad de aplicar la exención por participaciones en empresa familiar regulada en el artículo 4.Ocho de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, que exige, entre otros requisitos, que la entidad realice una actividad económica y no tenga como actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. Si la sociedad es patrimonial, sus socios deben declarar el valor de las participaciones en el Impuesto sobre el Patrimonio sin poder acogerse a esta exención, lo que además arrastra consecuencias en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, donde la reducción del 95% (o el porcentaje que corresponda según la comunidad autónoma) por transmisión de empresa familiar exige, igualmente, que la sociedad realice una actividad económica conforme a la normativa del IRPF.
Por este motivo, contratar a un empleado a jornada completa dedicado a la gestión de los inmuebles arrendados —cuando el volumen de la cartera lo justifique económicamente— puede ser la diferencia entre pagar Impuesto sobre el Patrimonio y beneficiarse de una exención relevante, o entre tributar al 95% en el ISD o hacerlo por el valor íntegro de las participaciones heredadas o donadas.
Doble imposición: el coste de sacar el dinero de la sociedad
Uno de los aspectos que con más frecuencia se olvida al comparar la tributación societaria con la titularidad personal es que los beneficios generados en la sociedad, tras tributar al 25% en el Impuesto sobre Sociedades, vuelven a tributar en sede de los socios personas físicas cuando se distribuyen como dividendo, dentro de la base del ahorro del IRPF, con tipos que oscilan según los tramos vigentes. Esta doble imposición económica reduce el diferencial de ventaja fiscal frente a la titularidad directa cuando el objetivo del inversor es efectivamente disponer de la renta del alquiler para su consumo personal, y solo se diluye de forma relevante cuando las rentas se reinvierten dentro de la sociedad durante varios ejercicios sin repartirse.
Un análisis más detallado de estas alternativas puede consultarse en la comparativa sobre sociedad patrimonial inmobiliaria, donde se desarrollan los distintos escenarios de tributación según el perfil del inversor.
Protección patrimonial y responsabilidad
Más allá de la fiscalidad, interponer una sociedad limitada o anónima entre el patrimonio inmobiliario y sus titulares aporta una capa de protección patrimonial relevante: en principio, la responsabilidad de los socios queda limitada al capital aportado, separando el riesgo derivado de la actividad de arrendamiento (reclamaciones de inquilinos, siniestros, impagos) del resto del patrimonio personal de los socios. Esta ventaja de protección patrimonial resulta especialmente valorada por inversores con carteras de varios inmuebles o con actividad de arrendamiento vacacional, donde el riesgo de reclamaciones es mayor.
Costes de constitución, mantenimiento y transmisión de inmuebles a la sociedad
No debe olvidarse el coste de la operación de aportar los inmuebles ya existentes a la sociedad: con carácter general, la aportación no dineraria de inmuebles a una sociedad tributa en el aportante persona física como una ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre el valor de mercado del inmueble y su valor de adquisición, salvo que resulte aplicable el régimen especial de aportación de activos del régimen FEAC, cuyos requisitos son distintos y más restrictivos cuando no existe una verdadera actividad económica. Además, la operación puede quedar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y a la plusvalía municipal, y a partir de ese momento la sociedad debe asumir los costes recurrentes de llevanza de contabilidad, depósito de cuentas y obligaciones formales propias de cualquier entidad mercantil.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos inmuebles hacen falta para que compense constituir una sociedad?
No existe un número mínimo legal; la decisión depende del volumen de rentas, del tipo marginal del IRPF del titular, de si las rentas se van a reinvertir o a consumir, y de la importancia relativa de los objetivos de protección patrimonial y planificación sucesoria.
¿Una sociedad patrimonial paga menos impuestos que una persona física siempre?
No necesariamente; solo cuando el tipo marginal del IRPF del titular es sensiblemente superior al tipo del Impuesto sobre Sociedades y las rentas se reinvierten dentro de la sociedad, ya que la distribución de dividendos genera una segunda tributación en el socio.
¿Puede una sociedad patrimonial convertirse en una sociedad con actividad económica?
Sí, contratando a un empleado a jornada completa dedicado a la gestión del arrendamiento, lo que permite recuperar el acceso a determinados incentivos fiscales y, potencialmente, a la exención de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y el ISD.
¿Qué ocurre con los inmuebles ya en manos de la sociedad si esta deja de cumplir los requisitos de entidad patrimonial?
La calificación de patrimonial se revisa en cada periodo impositivo atendiendo a la composición del activo y al cumplimiento del requisito del empleado, por lo que una sociedad puede cambiar de condición fiscal de un ejercicio a otro según evolucione su estructura.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal analizamos de forma individualizada si interponer una sociedad patrimonial compensa fiscalmente frente a la titularidad personal de tus inmuebles, valorando el impacto en el IRPF, el Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre el Patrimonio y la fiscalidad de una futura sucesión. Si tienes dudas sobre la estructura más adecuada para tu patrimonio inmobiliario, contacta con nuestro equipo y te ayudaremos a tomar la decisión con toda la información fiscal sobre la mesa.