Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal · Actualizado: octubre de 2026
Una inspección a una SOCIMI revisa si la sociedad cumple los requisitos del régimen especial: inversión del 80 % del activo, origen de las rentas, plazo de arrendamiento y reparto de dividendos. Un incumplimiento puede suponer la pérdida del tipo del cero por ciento. Conviene auditar estos puntos antes de recibir el requerimiento y conservar la prueba de cada decisión societaria.
Qué revisa la Inspección en una SOCIMI
La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, condiciona el tipo del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades al cumplimiento simultáneo de varios requisitos. La Inspección los revisa ejercicio a ejercicio y suele cruzar la información contable con los acuerdos de la junta y los registros.
- Inversión: al menos el 80 % del valor del activo debe estar en inmuebles urbanos de alquiler, terrenos para promoción o participaciones aptas.
- Rentas: al menos el 80 % de las rentas procede del arrendamiento o de dividendos de participaciones afectas.
- Permanencia: los inmuebles deben permanecer arrendados al menos tres años.
- Actividades accesorias: sus rentas deben ser inferiores al 20 % de las rentas de cada período.
- Cotización y capital: acciones nominativas admitidas a negociación y capital social mínimo de cinco millones de euros.
- Información: la memoria debe incluir las exigencias informativas que prevé el artículo 11.
El valor del activo se calcula con la media de los balances trimestrales del ejercicio. La sociedad puede optar por valorar los elementos a mercado en lugar de a valor contable, y esa opción se aplica a todos los balances del ejercicio. La discusión sobre qué valor es correcto suele ser la más técnica de la comprobación.
Dividendos: la obligación que más pérdidas de régimen causa
El artículo 6 obliga a repartir como dividendos el beneficio del ejercicio, con tres porcentajes diferenciados. El acuerdo debe adoptarse dentro de los seis meses siguientes al cierre, y el pago debe hacerse en el mes siguiente al acuerdo.
| Origen del beneficio | Reparto mínimo |
|---|---|
| Dividendos de entidades participadas aptas | 100 % |
| Transmisión de inmuebles y participaciones tras el plazo de permanencia | 50 % como mínimo, con reinversión del resto en tres años |
| Resto de beneficios | 80 % como mínimo |
Ejemplo ilustrativo, no un caso real. Una SOCIMI obtiene un beneficio de 10 millones de euros: 1 millón de dividendos de participadas, 2 millones por la venta de un inmueble y 7 millones del resto. El mínimo a repartir sería de 7,6 millones: 1,0 más 1,0 más 5,6. Si la junta acuerda repartir solo 6 millones, existe un déficit de 1,6 millones que la Inspección puede utilizar para cuestionar el régimen.
Puede profundizar en el cálculo en nuestro artículo sobre los dividendos de las SOCIMI y su distribución obligatoria.
Cuándo se pierde el régimen y qué otros gravámenes existen
El artículo 13 enumera las causas de pérdida del régimen, que se produce en el mismo período impositivo en que concurren. Entre ellas figuran la exclusión de negociación, el incumplimiento sustancial de las obligaciones de información no subsanado en la memoria siguiente, la falta de acuerdo de distribución o de pago total o parcial de los dividendos, la renuncia y el incumplimiento de otro requisito de la ley no repuesto en el ejercicio siguiente.
El incumplimiento del plazo de tres años de arrendamiento no supone por sí solo la pérdida del régimen, pero hace tributar las rentas de esos inmuebles conforme al régimen general. Tras perder el régimen, la entidad no puede volver a optar por él hasta que transcurran al menos tres años.
Aunque se conserve el régimen, el artículo 9 prevé dos gravámenes especiales. El primero es del 19 % sobre los dividendos pagados a socios con una participación igual o superior al 5 % que los perciban exentos o tributando a menos del 10 %. El segundo es del 15 % sobre determinados beneficios no distribuidos que procedan de rentas no gravadas al tipo general. Ambos se ingresan en los dos meses siguientes al acuerdo de la junta.
Procedimiento, regularización y sanciones
La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, fija que la inspección debe concluir en 18 meses, ampliables a 27, y que el derecho a liquidar prescribe a los cuatro años. Si se detecta un error antes del requerimiento, la presentación de una declaración extemporánea comporta un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso. A partir de los doce meses, el recargo es del 15 % y se exigen intereses de demora.
Si la liquidación incluye una infracción por dejar de ingresar, la sanción mínima es del 50 % de la cuota. Con acta de conformidad se reduce un 30 %, según el artículo 188. Además, el artículo 11 de la Ley 11/2009 sanciona con multas fijas el incumplimiento de las obligaciones de información de la memoria.
Defensa en Madrid, Barcelona y Palma: dónde se tramita y cómo se recurre
Muchas SOCIMI cotizan en BME Growth, con sede en Madrid, pero sus activos y su domicilio fiscal pueden estar en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca. La actuación inspectora corresponde a la unidad que atienda ese domicilio y el volumen de operaciones. Contra la liquidación cabe reclamación ante el TEAR del domicilio fiscal y, después, recurso ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente.
Si la discusión se centra en el valor de los inmuebles o en la cuantificación del reparto, resulta útil un dictamen técnico. Un informe pericial bien fundado es una prueba reconocida. Su valor como opinión técnica es equiparable al del criterio de la Inspección y debe recibir la misma consideración en el TEAR, en el TEAC o ante el juez. Puede ver cómo se construye en el análisis de ValiTax sobre la prueba pericial en una SOCIMI.
Cómo preparar una SOCIMI antes de una comprobación
La Administración es una parte más del procedimiento, y la carga de la prueba se reparte. Por eso conviene que la sociedad llegue a la inspección con un expediente completo. Recomendamos esta revisión previa:
- Calcular cada trimestre el porcentaje del 80 % y conservar la valoración que lo respalda.
- Clasificar las rentas por origen y revisar las actividades accesorias.
- Comprobar la fecha de arrendamiento de cada inmueble para el plazo de tres años.
- Documentar el acuerdo de distribución, su fecha y el pago efectivo.
- Revisar la memoria y las exigencias informativas del artículo 11.
- Verificar la titularidad de los socios con el 5 % o más para el gravamen especial.
Para completar el análisis jurídico, consulte también el régimen fiscal especial de las SOCIMI y los requisitos legales de constitución y gobierno corporativo de una SOCIMI.
Conclusión
La inspección a una SOCIMI se gana con documentación ordenada y con decisiones societarias adoptadas en plazo. Un diagnóstico previo permite reponer a tiempo los incumplimientos que la ley deja subsanar en el ejercicio siguiente. LRB atiende a SOCIMI y a inversores inmobiliarios en toda España desde Madrid (Paseo de la Castellana), San Sebastián de los Reyes y su delegación de Palma de Mallorca (Parc Bit).
Preguntas frecuentes
Comprueba que se cumplen a la vez los requisitos de inversión del 80 % del activo, el origen de las rentas, el plazo de arrendamiento de tres años, la cotización, el capital mínimo y el reparto de dividendos. También revisa que la memoria contenga las exigencias informativas propias de la condición de SOCIMI.
La falta de acuerdo de distribución o de pago, total o parcial, de los dividendos es una causa de pérdida del régimen en el mismo período impositivo. La entidad pasa a tributar conforme al régimen general y no puede volver a optar por el régimen durante al menos tres años.
No se pierde el régimen por ese motivo, pero las rentas generadas por el inmueble transmitido pasan a tributar conforme al régimen general. El plazo de tres años puede computar el tiempo de oferta en arrendamiento, con un máximo de un año, por lo que conviene documentar las fechas.
Debe concluir en 18 meses, ampliables a 27 en los supuestos del artículo 150 de la Ley General Tributaria. La Administración puede liquidar el ejercicio mientras no haya prescrito, es decir, durante cuatro años, salvo interrupciones. Durante el procedimiento la sociedad puede alegar, aportar pruebas e informes técnicos.
En algunos casos sí. La ley permite reponer el incumplimiento de otros requisitos en el ejercicio siguiente, y subsanar en la memoria posterior ciertos defectos de información. No es posible subsanar la falta de acuerdo o de pago del dividendo. Por eso conviene detectar el defecto antes de que lo haga la Inspección.
Contenido informativo y orientativo; no sustituye el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.