Cada vez más promotores, family offices y grupos inmobiliarios se plantean constituir una SOCIMI para profesionalizar la gestión de su cartera de activos en alquiler, atraer capital institucional o preparar una futura salida a cotización. Sin embargo, antes de pensar en el atractivo régimen fiscal de tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, es imprescindible entender que una SOCIMI es, ante todo, una sociedad anónima sometida a un conjunto muy exigente de requisitos legales de constitución, composición del capital, política de inversión y gobierno corporativo regulados en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012. Incumplir estos requisitos no solo pone en riesgo el régimen fiscal especial, sino la propia validez de la calificación como SOCIMI.
Forma jurídica y capital social mínimo
La Ley 11/2009 exige que la SOCIMI adopte necesariamente la forma de sociedad anónima, con denominación que incluya la indicación «Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima» o su abreviatura «SOCIMI, S.A.». El capital social mínimo exigido es de 5 millones de euros, íntegramente desembolsado en el momento de la constitución o, en caso de aumento de capital, en el momento de su ejecución. Además, solo puede haber una clase de acciones, lo que impide estructuras con acciones privilegiadas o de distinto valor nominal, salvo determinadas excepciones admitidas para la financiación de activos concretos mediante acciones vinculadas a resultados de un inmueble o conjunto de inmuebles.
Objeto social: actividades permitidas
El objeto social de una SOCIMI está tasado por la propia ley y debe limitarse, con carácter principal, a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o entidades análogas no residentes, y la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no, que tengan como objeto social principal la adquisición de inmuebles urbanos para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen que las SOCIMI en cuanto a política de distribución de beneficios. Puede desarrollarse además otras actividades accesorias, siempre que en conjunto sus rentas no representen más del 20% de las rentas totales de la sociedad en cada periodo impositivo.
Requisitos de inversión: el 80% en activos cualificados
Más allá del objeto social declarado, la ley exige un requisito cuantitativo de inversión efectiva: al menos el 80% del valor del activo de la sociedad debe estar invertido en bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, o en participaciones en el capital de las entidades citadas en el apartado anterior. Este requisito debe cumplirse, con carácter general, de forma continuada a lo largo de todo el periodo impositivo, y no solo en el momento del cierre del ejercicio, lo que obliga a un seguimiento constante de la composición del balance.
Adicionalmente, al menos el 80% de las rentas del periodo impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de participaciones y activos afectos al cumplimiento del objeto social principal una vez transcurrido el plazo de mantenimiento, debe proceder del arrendamiento de inmuebles cualificados y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.
El plazo de permanencia de tres años
Uno de los requisitos que con más frecuencia genera dudas en la práctica es el plazo mínimo de permanencia de los inmuebles en el patrimonio de la SOCIMI. Con carácter general, los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deben permanecer arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante al menos tres años desde el inicio del arrendamiento o desde la fecha de adquisición si el inmueble ya estaba arrendado. Si el inmueble se enajena antes de cumplirse este plazo, la sociedad puede perder de forma retroactiva el beneficio fiscal aplicado a las rentas derivadas de ese activo, lo que exige una planificación cuidadosa del calendario de desinversiones. Un análisis detallado de este y otros requisitos del régimen fiscal especial de las SOCIMI puede consultarse en nuestro artículo sobre el régimen fiscal de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades.
Obligación de negociación en un mercado regulado o sistema multilateral
Un requisito estructural y a menudo subestimado es la obligación de que las acciones de la SOCIMI estén admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma continuada durante todo el periodo impositivo. Esta exigencia obliga a las SOCIMI, especialmente a las de menor tamaño, a valorar seriamente su incorporación al segmento correspondiente de BME Growth (antiguo MAB) u otro sistema multilateral de negociación equivalente, lo que conlleva un proceso de admisión con sus propios requisitos de información, gobierno corporativo y transparencia frente al mercado y los inversores.
Política de distribución obligatoria de dividendos
El gobierno corporativo de una SOCIMI está fuertemente condicionado por la obligación legal de distribuir dividendos a sus accionistas dentro de los seis meses siguientes a la conclusión de cada ejercicio, en los porcentajes mínimos que marca la ley sobre los distintos tipos de beneficios obtenidos: la práctica totalidad del beneficio procedente de dividendos o participaciones en beneficios de otras entidades, un porcentaje relevante del resultado procedente del arrendamiento de inmuebles y de otras actividades accesorias, y un porcentaje también relevante de las plusvalías obtenidas por la transmisión de inmuebles y participaciones, admitiéndose en este último caso la reinversión en otros inmuebles cualificados dentro de determinados plazos como alternativa a la distribución inmediata. La junta general debe adoptar el correspondiente acuerdo de distribución, y su incumplimiento compromete de forma directa el mantenimiento del régimen fiscal especial.
Órganos de administración y transparencia frente a los socios
Aunque la ley no impone un modelo concreto de consejo de administración, la práctica habitual en las SOCIMI de cierto tamaño es dotarse de un consejo de administración con consejeros independientes, comisiones de auditoría y políticas de buen gobierno alineadas con las exigencias del mercado en el que coticen, especialmente cuando existen inversores institucionales entre sus accionistas. La sociedad debe además hacer constar en la memoria de las cuentas anuales información específica sobre el cumplimiento de los requisitos legales para mantener la condición de SOCIMI, la aplicación de resultados de acuerdo con las obligaciones legales de distribución y las reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen.
Comunicación a la Agencia Tributaria
La opción por el régimen fiscal especial de las SOCIMI debe comunicarse a la Administración tributaria antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del periodo impositivo al que se desee aplicar el régimen, y surtirá efectos para dicho periodo impositivo y los sucesivos que concluyan con posterioridad a esta comunicación, en tanto no se renuncie a su aplicación. La falta de comunicación en plazo impide la aplicación del régimen para el ejercicio correspondiente, por lo que se trata de un trámite formal que no puede dejarse al último momento.
Preguntas frecuentes
¿Puede una SOCIMI tener un único accionista?
No hay un mínimo legal de accionistas para constituir la sociedad, pero la obligación de cotización en un mercado regulado o sistema multilateral exige, en la práctica, un porcentaje mínimo de capital flotante o difusión entre el público conforme a las reglas del mercado en el que se admita a negociación.
¿Qué ocurre si la SOCIMI incumple el requisito del 80% de inversión en un ejercicio concreto?
El incumplimiento de los requisitos cuantitativos de inversión o de renta puede determinar la pérdida del régimen fiscal especial para el periodo correspondiente, con la consiguiente tributación ordinaria en el Impuesto sobre Sociedades, salvo que se trate de incumplimientos puntuales que la propia sociedad pueda corregir dentro de los plazos previstos.
¿Puede una SOCIMI dedicarse también a la promoción inmobiliaria para la venta?
Solo de forma limitada: la actividad de promoción para arrendamiento es compatible con el régimen si se destina efectivamente al alquiler, pero la promoción para venta directa se considera una actividad distinta cuyas rentas computan dentro del límite del 20% de actividades no cualificadas.
¿Es obligatorio salir a Bolsa para constituir una SOCIMI?
No es necesario cotizar en un mercado regulado tradicional como la Bolsa de Madrid; basta con la admisión a negociación en un sistema multilateral de negociación como el segmento BME Growth, que tiene requisitos de acceso más flexibles pero igualmente exigentes en materia de información y transparencia.
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