SOCIMI: régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas como SOCIMI, son uno de los vehículos de inversión inmobiliaria más utilizados en España desde su regulación por la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Su atractivo reside, fundamentalmente, en el régimen fiscal especial al que pueden acogerse, que permite tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas que cumplan determinados requisitos. En este artículo repasamos el funcionamiento de este régimen, sus requisitos y las obligaciones que conlleva.

Qué es una SOCIMI y cuál es su objeto social

Las SOCIMI son sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal, conforme al artículo 2 de la Ley 11/2009, consiste en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la actividad de rehabilitación de edificaciones. También pueden tener por objeto la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI, de entidades no residentes que cumplan un objeto social equivalente, o de entidades que a su vez cumplan el mismo requisito de inversión inmobiliaria destinada al arrendamiento.

La ley permite, además, el desarrollo de actividades accesorias, siempre que no representen más del 20% de los ingresos de la sociedad en cada periodo impositivo, o del valor del activo, permitiendo así cierta flexibilidad operativa sin desnaturalizar el objeto principal de arrendamiento inmobiliario.

Requisitos de inversión y de origen de las rentas

Para acogerse al régimen fiscal especial, la SOCIMI debe tener invertido al menos el 80% del valor de su activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de dichos inmuebles siempre que se inicie la promoción dentro de los tres años siguientes a su adquisición, o en participaciones en el capital de otras entidades que cumplan los mismos requisitos de objeto social e inversión.

Asimismo, al menos el 80% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de inmuebles y participaciones una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido, debe proceder del arrendamiento de dichos inmuebles o de dividendos y plusvalías derivados de las participaciones cualificadas. Los inmuebles deben permanecer arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante un plazo mínimo, cuyo cómputo varía en función de si el inmueble se adquirió, se promovió o ya formaba parte del activo de la sociedad en el momento de acogerse al régimen.

Tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades

La especialidad más conocida del régimen SOCIMI consiste en que las entidades acogidas tributan al tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas que cumplan los requisitos exigidos. Se trata de una excepción muy significativa frente al tipo general del impuesto, que convierte a las SOCIMI en un vehículo especialmente eficiente para canalizar inversión inmobiliaria destinada al alquiler, tanto residencial como de otros usos (oficinas, locales comerciales, naves logísticas, entre otros).

Este tipo del 0% no es, sin embargo, una exención incondicionada: su mantenimiento está ligado al cumplimiento continuado de los requisitos legales, en particular al reparto de dividendos que se explica a continuación, y a la permanencia de los inmuebles en el patrimonio de la sociedad durante el plazo mínimo exigido. El incumplimiento de estos requisitos, señaladamente el de permanencia de tres años a que se refiere la Ley 11/2009, puede determinar la tributación de todas las rentas generadas por esos inmuebles conforme al régimen general y al tipo general del impuesto, en todos los períodos impositivos en que se hubiera aplicado el régimen especial.

Obligación de distribución de resultados

Para conservar el derecho a tributar al 0%, la SOCIMI debe distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, con unos porcentajes mínimos que varían según el origen de la renta: el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por otras entidades cualificadas, al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones cualificadas una vez transcurrido el período de mantenimiento (pudiendo reinvertir el resto en nuevos activos cualificados), y al menos el 80% de los restantes beneficios, fundamentalmente los procedentes del arrendamiento.

Gravamen especial sobre beneficios no distribuidos

Junto al tipo del 0%, la Ley 11/2009 contempla un gravamen especial sobre la parte de los beneficios que, debiendo repartirse conforme a las reglas anteriores, no sea objeto de distribución efectiva. Este gravamen especial, que tiene la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades, se sitúa en el 15% desde la reforma introducida en 2021, y busca evitar que la SOCIMI retenga indefinidamente beneficios que deberían trasladarse a sus accionistas conforme a la finalidad última del régimen, que es precisamente dinamizar el mercado del alquiler mediante el reparto de rentas a los inversores.

Fiscalidad en sede de los socios

El régimen especial de las SOCIMI no se limita a la entidad, sino que también contempla especialidades para sus socios. Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas procedentes de rentas que hayan tributado al tipo del 0% reciben un tratamiento diferenciado según la naturaleza y residencia fiscal del perceptor, existiendo además un gravamen especial adicional aplicable a determinados socios que tributen a un tipo inferior al 10% y que sean titulares de participaciones significativas, con el objetivo de evitar que el régimen se utilice para eludir la tributación que correspondería en un esquema de tributación ordinaria.

Beneficios en otros impuestos

Además del tratamiento en el Impuesto sobre Sociedades, las SOCIMI pueden beneficiarse de una bonificación del 95% en la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en determinadas operaciones vinculadas a la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento, siempre que se cumplan los requisitos de mantenimiento en alquiler durante el plazo legal. Esta bonificación refuerza el atractivo del vehículo para operaciones de compraventa de carteras de viviendas destinadas a renta.

Obligaciones de información en la memoria

Las SOCIMI que opten por el régimen especial deben incluir en la memoria de sus cuentas anuales un apartado específico denominado «Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009», en el que se detallan, entre otros extremos, las reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen, las reservas generadas bajo el régimen especial diferenciando el tipo de gravamen aplicado a las rentas de origen, y los dividendos distribuidos con cargo a cada tipo de beneficio. Esta obligación de transparencia resulta esencial para que los socios y la Administración tributaria puedan identificar el origen y el tratamiento fiscal de cada reparto.

Compatibilidad con el régimen de consolidación fiscal

El régimen especial SOCIMI resulta, en general, incompatible con la aplicación simultánea del régimen de consolidación fiscal de grupos, salvo en los supuestos expresamente contemplados por la normativa para grupos formados exclusivamente por SOCIMI y sus filiales cualificadas, lo que exige un análisis previo cuidadoso cuando la estructura del grupo empresarial contempla ambas posibilidades.

Conclusión

El régimen fiscal especial de las SOCIMI ofrece una tributación muy ventajosa en el Impuesto sobre Sociedades, condicionada al cumplimiento estricto de los requisitos de inversión, origen de rentas, permanencia y, sobre todo, distribución de resultados a los accionistas. La complejidad técnica de estos requisitos, unida a las consecuencias fiscales de su incumplimiento, hace recomendable un seguimiento continuo por parte de un asesor especializado, tanto en el momento de optar por el régimen como durante toda su vigencia.

Si está valorando constituir una SOCIMI o necesita revisar el cumplimiento de los requisitos de su sociedad ya acogida al régimen especial, en LRB Tax Legal podemos ayudarle. Escríbanos a Contacto@LRB.es.

La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las SOCIMI, puede consultarse en el Boletín Oficial del Estado.

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