El modelo build to rent —promover un edificio o un conjunto de viviendas con la finalidad exclusiva de destinarlas al alquiler, en lugar de venderlas al finalizar la construcción— se ha consolidado en España como una de las fórmulas preferidas por fondos de inversión, aseguradoras y otros inversores institucionales para entrar en el mercado residencial. Se trata de un modelo que exige, desde el primer día del proyecto, un diseño legal y fiscal muy distinto al de la promoción tradicional para venta, porque cambia radicalmente el horizonte temporal de la inversión, la estructura societaria más adecuada y los regímenes fiscales que pueden resultarle aplicables.
Qué diferencia al build to rent de la promoción tradicional
En la promoción para venta, el promotor genera su beneficio en el momento de la transmisión de cada vivienda, tributa por la venta y desaparece su vinculación con el activo. En el build to rent, el promotor-inversor mantiene la propiedad del edificio completo durante un periodo prolongado, generando ingresos recurrentes por el arrendamiento y buscando, en última instancia, una plusvalía por la revalorización del activo o por su venta conjunta a otro inversor institucional al cabo de varios años. Esta diferencia de modelo de negocio tiene consecuencias directas en el IVA de la promoción, en la tributación de las rentas del alquiler y en la elección de la estructura societaria óptima para el proyecto.
IVA en la fase de promoción: deducibilidad condicionada al destino
Uno de los aspectos técnicos más relevantes del build to rent es la gestión del IVA soportado durante la construcción del edificio. Con carácter general, el arrendamiento de vivienda para uso como residencia habitual está exento de IVA, lo que significa que, si el promotor destina el edificio a este tipo de arrendamiento, no podrá deducir el IVA soportado en la construcción y en los costes asociados a la promoción, lo que incrementa de forma muy significativa el coste efectivo de la inversión. Por ello, muchos proyectos build to rent se estructuran ofreciendo servicios complementarios propios de la industria hotelera o parahotelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción, u otros servicios asimilables a los de la industria hotelera) que permiten calificar el arrendamiento como una prestación de servicios sujeta y no exenta de IVA, recuperando así la deducción del IVA soportado en la fase de construcción, si bien esta calificación exige un análisis riguroso de los servicios efectivamente prestados y no está exenta de riesgo de comprobación por parte de la Administración tributaria.
La vía SOCIMI: el vehículo natural para el build to rent institucional
Para muchos inversores institucionales, la SOCIMI resulta el vehículo natural para canalizar un proyecto build to rent de cierta envergadura, dado que su régimen fiscal especial permite tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades por las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles cualificados, sujeto al cumplimiento de los requisitos de inversión, permanencia y distribución de beneficios que exige la Ley 11/2009. Antes de optar por esta vía conviene tener presente que la SOCIMI exige, entre otros requisitos, cotización en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación y una política de distribución obligatoria de dividendos que puede no encajar con la estrategia de reinversión de todos los promotores; puede resultar de interés revisar en detalle los requisitos legales de constitución y gobierno corporativo de una SOCIMI antes de decidir la estructura definitiva del vehículo.
Cuando el proyecto no encaja en el perfil de una SOCIMI —por tamaño, por vocación de reinversión total de los beneficios, o por no querer asumir la obligación de cotización— resulta habitual estructurar la inversión a través de una sociedad patrimonial o de una sociedad con actividad económica de arrendamiento (dotada de la organización de medios necesaria), analizando en cada caso la tributación más eficiente para el perfil del inversor.
Financiación y garantías: el papel del suelo y la obra en curso
La financiación de un proyecto build to rent presenta particularidades frente a la promoción tradicional, ya que las entidades financieras deben valorar un activo que no va a generar ingresos por venta a corto plazo, sino un flujo de rentas de arrendamiento sostenido en el tiempo. Esto exige estructurar operaciones de financiación específicas (a menudo mediante préstamos sindicados o estructuras de deuda a más largo plazo que en la promoción tradicional), con garantías hipotecarias sobre el propio activo y, con frecuencia, pactos de mantenimiento de determinados ratios financieros (covenants) vinculados a la ocupación y a la rentabilidad del arrendamiento durante toda la vida del préstamo.
Régimen urbanístico y calificación del suelo
Desde el punto de vista legal, conviene verificar desde el inicio del proyecto que la calificación urbanística del suelo y la licencia de obra obtenida sean compatibles con el destino final a arrendamiento, especialmente en aquellos municipios o comunidades autónomas que han introducido regímenes específicos de vivienda protegida en alquiler o de fomento del build to rent mediante bonificaciones urbanísticas o fiscales locales, como reducciones en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras o en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuya aplicación exige normalmente el compromiso formal de destinar el edificio al alquiler durante un periodo mínimo determinado por la ordenanza municipal correspondiente.
Gestión de la cartera de contratos de arrendamiento
Un aspecto frecuentemente subestimado en los proyectos build to rent es el diseño de la política de arrendamiento: los contratos deben ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos, considerando los plazos mínimos de duración obligatoria y las limitaciones a la actualización de la renta que puedan resultar aplicables según la normativa vigente en cada momento y territorio, incluyendo, en su caso, las zonas declaradas de mercado residencial tensionado conforme a la normativa autonómica y estatal en materia de vivienda, cuya existencia puede condicionar de forma relevante la rentabilidad proyectada del activo y debe analizarse antes de cerrar la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Puede un proyecto build to rent recuperar el IVA soportado en la construcción sin ofrecer servicios hoteleros?
Con carácter general no, salvo que el destino de una parte del edificio sea distinto al arrendamiento de vivienda habitual exento (por ejemplo, locales comerciales o plazas de garaje independientes), por lo que la estructuración de servicios complementarios es la vía habitual para optimizar la recuperación del IVA en proyectos residenciales puros.
¿Es obligatorio constituir una SOCIMI para desarrollar un proyecto build to rent?
No, es solo una de las alternativas posibles; muchos proyectos institucionales se estructuran mediante sociedades ordinarias con actividad económica de arrendamiento, especialmente cuando no interesa asumir la obligación de cotización en un mercado regulado.
¿Qué diferencia fiscal existe entre alquilar viviendas y alquilar con servicios parahoteleros?
El arrendamiento puro de vivienda habitual está exento de IVA, mientras que el arrendamiento con servicios complementarios propios de la industria hotelera se considera una prestación de servicios sujeta y no exenta, lo que permite deducir el IVA soportado pero exige cumplir requisitos adicionales y, en su caso, tributar de forma distinta en otros impuestos.
¿Puede un inversor extranjero participar directamente en un proyecto build to rent en España?
Sí, no existen restricciones generales a la inversión extranjera en este tipo de proyectos, si bien conviene analizar la estructura de entrada más adecuada (inversión directa, a través de sociedad española o mediante vehículos de inversión colectiva) atendiendo a la fiscalidad del país de residencia del inversor y a los convenios de doble imposición aplicables.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos a promotores e inversores institucionales en el diseño legal, fiscal y financiero de proyectos build to rent, desde la elección de la estructura societaria y la optimización del IVA en la fase de promoción hasta el cumplimiento normativo en materia de arrendamientos urbanos y, en su caso, la constitución de una SOCIMI. Si estás valorando desarrollar un proyecto build to rent en España, contacta con nuestro equipo para estructurar la inversión de la forma más eficiente.