La adjudicación en pago de asunción de deuda en el ITP tributa por TPO cuando es expresa y no está sujeta a IVA, y el sujeto pasivo es quien recibe el bien y asume la deuda. Los casos dudosos surgen cuando forma parte de otro negocio: aportaciones, herencias, gananciales o donaciones. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es la adjudicación en pago de asunción de deuda
Es el negocio por el que un deudor transmite bienes o derechos a un tercero y este, a cambio, asume el pago de la deuda que el deudor tenía con su acreedor. Intervienen tres sujetos: deudor, acreedor y tercero adquirente.
Se distingue de la dación en pago y de la adjudicación para pago de deudas por tres rasgos. Es necesariamente trilateral. Los bienes se transmiten de forma definitiva, libres de encargo o mandato. Y la deuda no se extingue: solo cambia el deudor. Por eso se habla de novación impropia o modificativa.
Cuándo tributa: IVA o TPO
La operación puede quedar sujeta a IVA o a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITP y AJD. La regla es esta:
- Si quien adjudica es empresario o profesional y actúa en su actividad, aunque sea de forma ocasional, la operación está sujeta a IVA. Si es una sociedad mercantil, siempre.
- Si la operación está sujeta y no exenta de IVA, o exenta con renuncia a la exención, y se formaliza en escritura pública, queda sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Si no está sujeta a IVA, o es entrega de inmuebles exenta de IVA sin renuncia a la exención, tributa por TPO.
Expresa o tácita
La ley no define qué es una adjudicación expresa o tácita. La doctrina considera expresa la que individualiza y determina el bien adjudicado, y tácita la que no lo hace. Solo las adjudicaciones expresas son hecho imponible de TPO.
Las daciones en pago y las adjudicaciones para pago de deudas son siempre expresas, porque no cabe una dación genérica de bienes.
Elementos de la liquidación
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Sujeto pasivo | El adjudicatario que asume la deuda; si son varios, todos con carácter solidario |
| Base imponible | Valor del bien o derecho adjudicado |
| Tipo | El aprobado por la comunidad autónoma; supletorio, 6 % en inmuebles y 4 % en muebles |
| Devengo | Día de la adjudicación: escritura pública o documento privado |
Si el acto comprende muebles e inmuebles sin separar el valor de cada uno, se aplica a toda la base el tipo de los inmuebles. Conviene separar los valores en el documento.
Supuestos dudosos
Los problemas aparecen cuando la asunción de deuda se integra en otro negocio. Se agrupan en cinco: aportaciones a sociedades, disolución de sociedades, liquidación de gananciales, partición de herencia y donación con asunción de deuda.
Aportación de un inmueble hipotecado a una sociedad
Es el supuesto más discutido. Un socio aporta un inmueble con hipoteca en una constitución o ampliación de capital y la sociedad asume el préstamo. La doctrina administrativa y la jurisprudencia distinguen dos hechos imponibles: la operación societaria, por el importe nominal del capital, y la adjudicación en pago de asunción de deuda, por la parte del valor que coincide con la deuda.
Los tribunales superiores de justicia no han sido unánimes. Unos admiten la TPO incluso sin consentimiento expreso del acreedor, porque la sociedad se introduce como deudora solidaria. Otros sostienen que solo las adjudicaciones expresas tributan, de modo que las tácitas quedan fuera. El Tribunal Económico-Administrativo Central ha entendido que existen dos convenciones compatibles y que puede existir una subrogación tácita cuando se descuenta la deuda del valor aportado.
También se han considerado no sujetas las aportaciones de una pluralidad indiferenciada de bienes y deudas, como la rama de promoción inmobiliaria de una comunidad de bienes, porque la asunción es tácita. Y no hay adjudicación si la sociedad no se subroga en la posición del prestatario.
Disolución de sociedades
Cuando los socios se adjudican los inmuebles de una sociedad disuelta y se subrogan en las hipotecas, la operación se sitúa en la modalidad de operaciones societarias. Los socios son sujetos pasivos por los bienes recibidos.
Liquidación de gananciales
Si a un cónyuge se adjudica la vivienda hipotecada por su valor neto, asumiendo la deuda, no tributa por ITP y AJD en ninguna de sus modalidades, según la normativa y la jurisprudencia reiterada.
Partición hereditaria
Adjudicar a un heredero un inmueble hipotecado por su valor neto es un acto particional típico y no incide en TPO, siempre que no haya exceso de adjudicación. Si lo hay y se compensa en dinero por cumplir las reglas del Código Civil, tampoco tributa por TPO. Si se compensa con bienes distintos del dinero, se considera adjudicación en pago de deuda y el heredero tributa.
Donación con asunción de deuda
Es la clásica donación onerosa. Se grava por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones la parte neta que excede de la deuda asumida, y por TPO la parte del valor coincidente con esa deuda. Si la deuda equivale al valor del bien, deja de ser donación y es una adjudicación en pago de asunción de deuda.
Consulta nuestro análisis de las operaciones societarias en el ITP y del impuesto de donaciones para completar estos casos.
Ejemplos ilustrativos con cifras
Ejemplo 1: ampliación de capital
Un socio aporta un inmueble valorado en 300.000 euros con un préstamo hipotecario pendiente de 120.000 euros. La sociedad asume la deuda y emite participaciones por 180.000 euros, el valor neto.
Hay dos hechos imponibles. El aumento de capital se mide por 180.000 euros en la operación societaria. La asunción de deuda tributa por TPO sobre 120.000 euros. Con el tipo supletorio del 6 %, la cuota sería de 7.200 euros. Es un cálculo orientativo, pues cada comunidad aprueba su tipo.
Ejemplo 2: donación de vivienda hipotecada
Una madre dona a su hijo una vivienda de 250.000 euros con una hipoteca de 90.000 euros que el hijo asume. La parte coincidente con la deuda, 90.000 euros, tributa por TPO: con el 6 %, 5.400 euros. Los 160.000 euros restantes tributan por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Para el impacto de la subrogación hipotecaria puede ayudar nuestro artículo sobre AJD en préstamos hipotecarios.
Errores frecuentes
- Describir la operación de forma genérica, con una pluralidad indiferenciada de bienes y deudas, sin valorar sus consecuencias.
- No separar el valor de muebles e inmuebles en el documento.
- Olvidar que el sujeto pasivo es el adjudicatario y que, si son varios, responden solidariamente.
- Suponer que una herencia con asunción de deuda siempre queda libre de TPO, sin revisar si hay exceso.
- Ignorar los criterios dispares de los tribunales superiores de justicia en las aportaciones.
Cómo reducir el riesgo de liquidación
Redactar la escritura con precisión importa. Conviene decidir si la asunción es expresa o tácita, qué bienes se individualizan y quién se subroga. Debe revisarse también si el consentimiento del acreedor consta.
Cuando la Administración regulariza, la defensa pasa por acreditar la naturaleza del negocio. Un equipo especializado en defensa ante Hacienda en procedimientos tributarios puede ordenar la prueba y los argumentos.
En supuestos con criterios dudosos, valorar una segunda opinión experta antes de firmar o recurrir reduce errores.
Para contrastar los preceptos, puedes acudir al texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre), al Reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo) y a la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Conclusión
La asunción de deuda no es un negocio menor: puede generar una liquidación por TPO aunque forme parte de otra operación. La clave está en si la adjudicación es expresa, si hay IVA y cómo se documenta. Si tienes un caso en curso, escribe a Contacto@LRB.es o llama al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es el negocio en el que un deudor transmite bienes o derechos a un tercero que, a cambio, asume la deuda que aquel tenía con su acreedor. Es una relación trilateral, definitiva, y la deuda no se extingue, solo cambia de deudor.
Paga el adjudicatario que recibe el bien y asume la deuda. Si son varios, responden todos de forma solidaria. La base imponible es el valor del bien adjudicado y el tipo es el aprobado por la comunidad autónoma, con 6 % supletorio en inmuebles.
La expresa individualiza y determina el bien adjudicado; la tácita no lo hace. Solo las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deuda son hecho imponible de TPO. Por eso la forma en que se redacta la escritura puede cambiar la tributación.
Puede tributar. La doctrina y la jurisprudencia distinguen la operación societaria y una adjudicación por la parte coincidente con la deuda, sujeta a TPO. Los tribunales superiores no siempre coinciden cuando la asunción es tácita o no consta consentimiento del acreedor.
Con carácter general, adjudicar la vivienda hipotecada por su valor neto en una partición o liquidación de gananciales no tributa por TPO, salvo exceso de adjudicación compensado con bienes distintos del dinero. Conviene revisar cada caso antes de firmar.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.