Cada vez son más los propietarios que nos preguntan si merece la pena renunciar a parte de la renta que podrían obtener en el mercado libre a cambio de acogerse a alguno de los incentivos fiscales vinculados a la vivienda asequible. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, junto con la reforma que introdujo en la Ley 35/2006 del IRPF, ha configurado un sistema de bonificaciones fiscales pensado precisamente para incentivar que los propietarios moderen sus rentas o destinen sus inmuebles a determinados colectivos o finalidades. En este artículo analizamos qué incentivos existen, quién puede aplicarlos y qué documentación conviene conservar para no perderlos.
El nuevo marco de reducciones del rendimiento del capital inmobiliario
Con la reforma de la Ley de Vivienda, la reducción general aplicable a los rendimientos netos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento de vivienda habitual se ha reducido respecto al régimen anterior, pero se han introducido varios porcentajes incrementados que pueden llegar a compensar, e incluso superar, el beneficio fiscal previo, siempre que se cumplan determinados requisitos. La lógica del legislador es clara: premiar fiscalmente a quien pone su vivienda a disposición del mercado en condiciones que faciliten el acceso a la vivienda, frente a quien simplemente maximiza la renta obtenida.
Reducción por alquiler en zona tensionada con rebaja de renta
Uno de los supuestos con mayor porcentaje de reducción es el del propietario que, en una zona declarada de mercado residencial tensionado, formaliza un nuevo contrato de arrendamiento con una renta inferior a la del contrato anterior sobre la misma vivienda. Este incentivo busca compensar al propietario por la moderación voluntaria de la renta, y puede combinarse, en determinados casos, con otras circunstancias que incrementen aún más el porcentaje aplicable. Es fundamental documentar correctamente la renta del contrato anterior y la fecha exacta de la reducción para poder acreditarla ante una eventual comprobación.
Arrendamiento a jóvenes y vivienda en zonas tensionadas
Otro de los supuestos que activa una reducción incrementada es el arrendamiento de vivienda situada en zona tensionada a personas jóvenes, entendiendo por tales, con carácter general, a quienes se encuentran entre los dieciocho y los treinta y cinco años. El objetivo de este incentivo es favorecer el acceso de la población joven a la vivienda en alquiler en las zonas donde el mercado presenta mayor tensión. Para aplicarlo correctamente conviene conservar copia del documento de identidad del arrendatario en el momento de la firma, ya que la edad se acredita en ese instante y no se revisa año a año.
Vivienda rehabilitada recientemente
La norma también contempla una reducción incrementada para las viviendas que hayan sido objeto de una rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la formalización del contrato, en la medida en que dicha rehabilitación acredite una mejora relevante de la eficiencia energética o de la accesibilidad del inmueble. Este incentivo conecta con las políticas de rehabilitación energética del parque residencial y puede resultar especialmente interesante para propietarios que estén valorando acometer obras de mejora en inmuebles antiguos destinados al alquiler.
Vivienda destinada a colectivos vulnerables o programas públicos
También se contempla una reducción específica para los arrendamientos formalizados con administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro dentro de programas públicos de vivienda asequible o de cesión de vivienda para políticas sociales. Este tipo de arrendamiento suele implicar una renta inferior a la de mercado, pero la reducción fiscal incrementada, junto con la seguridad de cobro que aportan estos programas, puede convertirlo en una opción atractiva para propietarios que valoren la estabilidad frente a la maximización estricta de la rentabilidad.
Requisitos comunes y documentación necesaria
Para aplicar cualquiera de estas reducciones incrementadas es imprescindible que el contrato de arrendamiento tenga por objeto la vivienda habitual del arrendatario, que se cumplan los requisitos específicos de cada supuesto en el momento de la firma del contrato, y que el propietario conserve la documentación acreditativa correspondiente: contrato anterior y su renta, certificado de eficiencia energética antes y después de la rehabilitación, documentación acreditativa de la edad del inquilino, o convenio con la administración o entidad correspondiente, según el caso. La Agencia Tributaria viene prestando especial atención a la correcta acreditación de estos requisitos, por lo que recomendamos no aplicar ninguna reducción incrementada sin tener la documentación preparada de antemano. Puede ampliar información sobre este régimen en esta guía sobre la deducción por alquiler de vivienda habitual.
Compatibilidad con deducciones autonómicas
Además de las reducciones estatales, muchas comunidades autónomas mantienen sus propias deducciones autonómicas vinculadas al alquiler, tanto para el inquilino como, en algunos casos, para el propietario que arrienda a determinados colectivos. La compatibilidad entre estos incentivos autonómicos y las reducciones estatales de la Ley de Vivienda no es siempre automática, por lo que conviene analizar caso por caso la normativa aplicable en el territorio donde se ubique el inmueble antes de dar por hecho que ambos beneficios son acumulables sin límite.
Riesgos de aplicar incorrectamente una reducción incrementada
La contrapartida de un sistema de incentivos tan detallado es que un error en su aplicación tiene un coste real. Si la Agencia Tributaria comprueba que un propietario aplicó una reducción incrementada sin cumplir realmente todos los requisitos –por ejemplo, porque no puede acreditar que el inquilino tuviera la edad exigida en el momento de la firma, o porque la rehabilitación del inmueble no alcanzaba el nivel de mejora energética requerido– procederá a regularizar la diferencia, con los correspondientes intereses de demora y, en función de las circunstancias, un posible recargo o sanción. Por eso insistimos a nuestros clientes en que la planificación de estos incentivos debe hacerse antes de firmar el contrato, no al preparar la declaración de la renta, ya que en ese momento ya no siempre es posible modificar las condiciones pactadas para ajustarlas a los requisitos legales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar más de una reducción incrementada al mismo contrato?
En determinados supuestos la norma permite acumular porcentajes cuando concurren varias circunstancias sobre el mismo arrendamiento, aunque conviene verificar los límites aplicables antes de presentar la declaración.
¿Qué pasa si dejo de cumplir los requisitos a mitad del contrato?
La reducción se aplica ejercicio a ejercicio en función de la situación existente en cada periodo impositivo, por lo que un cambio de circunstancias puede alterar el porcentaje aplicable en años sucesivos.
¿Estos incentivos aplican también a personas jurídicas arrendadoras?
Las reducciones del rendimiento del capital inmobiliario se configuran, con carácter general, dentro del IRPF, por lo que su aplicación directa está pensada para el arrendador persona física; las personas jurídicas deben analizar otros regímenes fiscales disponibles en el Impuesto sobre Sociedades.
¿Necesito comunicar algo a Hacienda antes de aplicar la reducción?
Con carácter general no existe una comunicación previa obligatoria, pero sí es imprescindible poder acreditar el cumplimiento de los requisitos si la Agencia Tributaria requiere justificación posteriormente.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal analizamos la situación de cada propietario para identificar qué incentivos fiscales a la vivienda asequible puede aplicar, preparamos la documentación necesaria para acreditarlos correctamente y le acompañamos en la declaración del IRPF para maximizar el ahorro fiscal sin asumir riesgos innecesarios. Contáctenos si quiere saber si su contrato de alquiler puede beneficiarse de alguna de estas reducciones.