Comprar una vivienda que todavía no existe, confiando en unos planos, una maqueta y las promesas comerciales de un promotor, exige un nivel de protección jurídica distinto al de la compra de una vivienda terminada. Cada año llegan a nuestro despacho consultas de familias que entregaron cantidades a cuenta para una promoción que se retrasó, cambió de calidades o, en los peores casos, nunca llegó a construirse. La buena noticia es que la ley española prevé garantías específicas para este tipo de operación; la mala es que muchos compradores las desconocen y no las exigen antes de firmar.
Qué implica jurídicamente comprar sobre plano
La compraventa de vivienda sobre plano es, en esencia, un contrato de compraventa de cosa futura conforme al artículo 1271 del Código Civil, que permite que el objeto del contrato sea algo que aún no existe pero que se espera que exista. El comprador se obliga a pagar el precio en fases (normalmente un porcentaje a la firma del contrato privado y el resto en plazos vinculados al avance de la obra), mientras que el promotor se obliga a entregar la vivienda terminada, con las calidades pactadas, en un plazo determinado, y a otorgar la escritura pública de compraventa una vez obtenida la licencia de primera ocupación.
Este esquema traslada al comprador un riesgo que no existe en la compra de vivienda usada: el riesgo de que la obra no se termine, se retrase de forma significativa o el promotor entre en dificultades económicas antes de la entrega. Por eso el legislador ha establecido un sistema de garantías obligatorias que protege las cantidades entregadas a cuenta.
La garantía obligatoria sobre las cantidades entregadas a cuenta
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, junto con la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 y la normativa que la desarrolla, obliga a los promotores a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores mediante aval bancario o seguro de caución, en caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo convenido, o de que no se obtenga la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Estas cantidades deben ingresarse además en una cuenta especial, separada de cualquier otra disposición del promotor, destinada exclusivamente a la construcción de la vivienda.
En la práctica, esto significa que antes de entregar cualquier cantidad a cuenta el comprador tiene derecho a exigir que se le entregue el documento de aval o la póliza de seguro individualizada que cubre esa entrega concreta, con expresión de la cantidad garantizada. Un promotor que se resiste a entregar esta documentación, o que solo ofrece una garantía genérica sin identificar al comprador y el importe exacto, está incumpliendo una obligación legal, y ese incumplimiento puede ser motivo suficiente para no continuar con la operación o para exigir la devolución inmediata de lo entregado.
Plazos de entrega y consecuencias del retraso
El contrato de compraventa sobre plano debe fijar con claridad la fecha de entrega, normalmente referida a la obtención de la licencia de primera ocupación. Cuando el promotor incumple ese plazo sin causa justificada, el comprador puede, según los casos, exigir el cumplimiento forzoso con indemnización por los daños causados por el retraso, o bien resolver el contrato y reclamar la devolución de todas las cantidades entregadas incrementadas con los intereses legales, en aplicación de las reglas generales de resolución de contratos por incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil.
Conviene revisar con atención las cláusulas que fijan plazos de tolerancia excesivamente amplios o que condicionan la entrega a circunstancias genéricas («causas de fuerza mayor», «retrasos administrativos») sin concretar un límite temporal máximo, porque este tipo de estipulaciones puede resultar abusivo si vacía de contenido el derecho del comprador a una fecha de entrega cierta.
Cambios de calidades y desviaciones respecto al proyecto
Es habitual que entre la firma del contrato y la entrega final transcurran uno o varios años, tiempo durante el cual el promotor puede verse tentado a introducir cambios en materiales, distribución o calidades respecto a lo ofertado en la memoria de calidades que formaba parte del contrato. Como regla general, cualquier modificación sustancial debe ser comunicada y, si empeora las condiciones pactadas, autorizada por el comprador o compensada económicamente; de lo contrario, puede constituir un incumplimiento contractual que habilite tanto la reclamación de la diferencia de valor como, en casos graves, la resolución del contrato.
Fiscalidad de la compra sobre plano
Desde el punto de vista fiscal, la compra de vivienda sobre plano a un promotor tiene la consideración de primera transmisión y tributa, con carácter general, por IVA al tipo reducido aplicable a la vivienda (más Actos Jurídicos Documentados), a diferencia de la compra de vivienda usada entre particulares, que tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales conforme al TRLITPAJD (RDLeg 1/1993). Cada entrega a cuenta realizada durante la construcción devenga el IVA correspondiente en el momento del pago, por lo que resulta imprescindible exigir la factura con el IVA repercutido en cada anticipo, tanto para justificar el gasto como para poder acreditar, si fuera necesario, las cantidades entregadas ante la entidad avalista. Para entender en detalle cómo se calcula la fiscalidad de este tipo de operación resulta útil revisar una guía específica sobre la compra de vivienda nueva, que detalla el tratamiento del IVA y del AJD en cada fase del pago.
Qué revisar antes de firmar el contrato privado
- Que el promotor acredite la titularidad del suelo y la obtención de la licencia de obras antes de empezar a cobrar cantidades a cuenta.
- Que se identifique con precisión el aval o seguro de caución que garantiza cada entrega, con el nombre del comprador y el importe cubierto.
- Que el contrato incluya una memoria de calidades detallada y anexa, con plano de la vivienda concreta y superficies útiles y construidas diferenciadas.
- Que la fecha de entrega esté fijada con un plazo máximo cierto, sin cláusulas de prórroga indefinida.
- Que se prevean penalizaciones equilibradas para ambas partes en caso de incumplimiento, no solo para el comprador.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el promotor entra en concurso de acreedores antes de terminar la obra?
Si las cantidades entregadas estaban debidamente garantizadas mediante aval o seguro, el comprador puede reclamar su devolución directamente al avalista o asegurador, con independencia de la situación concursal del promotor, conforme al régimen de la Ley Concursal (RDLeg 1/2020) y a la normativa específica de garantías de cantidades anticipadas.
¿Puedo negarme a recibir la vivienda si las calidades no coinciden con lo pactado?
Depende de la entidad de la desviación. Diferencias menores no suelen justificar la negativa a recibir la vivienda, pero sí una reclamación económica; desviaciones sustanciales respecto a lo esencial del contrato pueden justificar la negativa a la entrega hasta que se subsanen o se compensen adecuadamente.
¿El IVA de las entregas a cuenta se puede recuperar si la operación no llega a buen fin?
Si el contrato se resuelve y las cantidades se devuelven, procede también la rectificación de las cuotas de IVA repercutidas, conforme a las reglas generales del impuesto, de forma que el comprador no soporte definitivamente un IVA sobre una operación que finalmente no se consuma.
¿Es obligatorio que el contrato de compraventa sobre plano se eleve a escritura pública?
El contrato privado es válido y vinculante desde su firma, pero la escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad son necesarias para que la adquisición despliegue plena eficacia frente a terceros y para poder, en su caso, formalizar la hipoteca.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal revisamos contratos de compraventa sobre plano antes de la firma, comprobamos que las garantías legales de las cantidades a cuenta estén correctamente constituidas y acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso, desde la reserva hasta la entrega de llaves, incluyendo el análisis fiscal de cada pago. Si detectas retrasos, cambios de calidades no autorizados o dudas sobre la solvencia del promotor, contacta con nuestro equipo antes de que el problema se agrave: cuanto antes se actúe, más opciones existen para proteger tu inversión.