Asesor Fiscal para Promotores Inmobiliarios: Fiscalidad del Sector de la Promoción
La promoción inmobiliaria es uno de los sectores económicos con mayor complejidad tributaria en España. La combinación de un elevado volumen de inversión inicial, ciclos de producción largos, IVA con tipos diferenciados según el tipo de inmueble promovido, operaciones de financiación complejas y estructuras societarias a menudo sofisticadas hace que la fiscalidad de los promotores inmobiliarios requiera el asesoramiento especializado de abogados fiscalistas con profundo conocimiento tanto del derecho tributario como de las particularidades del sector de la construcción y la promoción.
En LRB Tax & Legal contamos con la acreditación como peritos judiciales tributarios e inmobiliarios —a través de nuestro socio director, Luis Miguel Larriba, inscrito en el Ministerio de Justicia y acreditado por ASPEJURE— lo que nos permite ofrecer al promotor inmobiliario no solo el asesoramiento fiscal ordinario sino también el soporte técnico pericial en procedimientos de inspección, valoración de activos y litigios tributarios.
Principales Impuestos que Afectan al Promotor Inmobiliario
Impuesto sobre Sociedades (IS)
La mayoría de los promotores inmobiliarios de cierto tamaño operan a través de sociedades mercantiles que tributan en el IS al tipo general del 25%. El principal reto en el IS para la promoción inmobiliaria es la correcta imputación temporal de los ingresos y los gastos: los costes de construcción se producen durante meses o años antes de que se generen los ingresos por la venta de las unidades, lo que puede generar bases imponibles negativas durante la fase constructiva que se compensan con los beneficios de la fase de ventas.
IVA en Operaciones Inmobiliarias
El IVA en la promoción inmobiliaria es especialmente complejo. Los tipos aplicables varían en función del tipo de inmueble (vivienda habitual, vivienda de protección oficial, local comercial, suelo) y de la condición del adquirente. Las deducciones de IVA soportado durante la fase constructiva son cuantiosas pero requieren una gestión rigurosa para poder recuperarlas con la mayor celeridad posible.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (IIVTNU)
Conocido como plusvalía municipal, este tributo grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde la última transmisión. Para el promotor que compra suelo y lo vende ya edificado, el IIVTNU se devenga en el momento de la transmisión de las unidades resultantes de la promoción.
Estructura Societaria Típica del Promotor Inmobiliario
La estructura societaria más utilizada en la promoción inmobiliaria española es la sociedad de responsabilidad limitada específica por proyecto o promoción —la denominada Special Purpose Vehicle (SPV)— que agrupa todos los activos y pasivos de una promoción concreta. Esta estructura limita el riesgo de cada promoción al patrimonio de la SPV, facilita la financiación bancaria de cada proyecto de forma independiente y simplifica la eventual venta de la promoción a un tercero mediante la transmisión de las participaciones de la SPV.
Imputación Temporal de Ingresos y Gastos en Promoción Inmobiliaria
Uno de los puntos de mayor complejidad y mayor riesgo de inspección en la promoción inmobiliaria es la correcta imputación temporal de los ingresos y los gastos a los efectos del IS. El criterio general es el devengo: los ingresos se imputan al período en que se produce la entrega jurídica del inmueble (firma de la escritura pública de compraventa), y los gastos de construcción se activan como existencias durante la fase constructiva y se integran en el coste de ventas en el período de entrega.
LRB Tax & Legal: su Asesor Fiscal en Promoción Inmobiliaria
En LRB Tax & Legal asesoramos a promotores inmobiliarios, cooperativas de viviendas, gestoras de suelo y grupos de promoción en todos los aspectos de su fiscalidad. Contacte con nosotros en Contacto@LRB.es o al +34 684 234 831.
