El tipo del 20 % del ITP en Asturias se aplica, desde el 3 de diciembre de 2025, a determinadas adquisiciones onerosas: viviendas compradas por grandes tenedores y edificios enteros de viviendas destinados a uso turístico. Tiene exclusiones y requisitos que conviene comprobar antes de firmar.
Este artículo, actualizado a octubre de 2026, explica qué grava el tipo agravado, quién es gran tenedor, qué operaciones quedan excluidas y cómo se calcula con ejemplos ilustrativos. Para ver el panorama general de tipos autonómicos, consulte nuestra guía sobre el ITP de la vivienda habitual y sus bonificaciones.
Qué grava el tipo del 20 % en Asturias
Desde el 3 de diciembre de 2025, la transmisión onerosa de determinadas viviendas y edificios tributa al 20 % en el Principado de Asturias. Es un tipo muy superior al general, que para inmuebles oscila entre el 8 % y el 10 % según el valor. Cataluña aplica, desde el 27 de junio de 2025, un tipo del 20 % propio a las viviendas adquiridas por grandes tenedores y a los edificios enteros de viviendas, con su regulación específica; este artículo se refiere únicamente a Asturias.
El impuesto es el de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, regulado en el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Las comunidades fijan el tipo dentro de la cesión de tributos regulada en la Ley 22/2009, de 18 de diciembre.
Como el impuesto sigue el punto de conexión del inmueble, la compra de viviendas situadas en Asturias se liquida en Asturias, aunque el comprador resida en otra comunidad o en el extranjero. Por tanto, el tipo del 20 % afecta también a inversores no residentes, y la autoliquidación se presenta ante la administración asturiana. Los umbrales se calculan sobre el conjunto de los inmuebles de los que el adquirente es titular, no vivienda por vivienda.
El tipo agravado se aplica en tres supuestos:
- Viviendas adquiridas por un gran tenedor, sea persona física o jurídica.
- Edificios enteros de viviendas cuyo destino vaya a ser el de vivienda de uso turístico.
- Edificio entero de viviendas situado en una zona de mercado residencial tensionado declarada por el Principado de Asturias, cuando se destine a uso turístico.
Quién es gran tenedor: umbrales y cómputo
La norma define al gran tenedor con dos criterios. El primero es general; el segundo se aplica en las zonas de mercado residencial tensionado, con umbrales más bajos. En ambos casos cuentan los inmuebles que ya se poseen y los que se adquieren con la operación.
| Ámbito | Número de inmuebles urbanos residenciales | Alternativa por superficie |
|---|---|---|
| General | Más de diez | Diez o menos, si la suma de la superficie construida supera el umbral fijado por la norma |
| Zona tensionada | Más de cinco | Cinco o menos, si la suma de la superficie construida supera los 750 metros cuadrados |
En el cómputo de superficie se excluyen siempre los garajes y los trasteros. Conviene tenerlo presente al contar, porque los anexos no suman a efectos del umbral.
Ejemplo ilustrativo: una persona posee cuatro viviendas en una zona tensionada y adquiere dos más. Pasa a ser titular de seis, es decir, más de cinco, y es gran tenedor para esa operación. Otra persona adquiere una única vivienda de 90 metros cuadrados y no posee más: no alcanza ninguno de los umbrales.
Edificios enteros y uso turístico: reglas de cómputo
El tipo del 20 % no se limita a la compra de un edificio completo de una sola vez. La norma incluye reglas antielusión que se deben conocer.
- Se equiparan a la transmisión de un edificio entero todas las adquisiciones parciales de viviendas del mismo edificio por un mismo adquirente en los cuatro años anteriores a la última transmisión que complete la propiedad del edificio.
- También se equiparan los inmuebles urbanos con división horizontal que tengan al menos tres viviendas.
- El destino turístico se presume cuando al menos el 25 % de las viviendas se destinen a vivienda de uso turístico o a uso turístico en los cuatro años siguientes a la adquisición.
Estas reglas importan en las compras escalonadas. Quien adquiere piso a piso un edificio, con la intención de explotarlo turísticamente, puede acabar sometido al tipo agravado en la última operación, con un cómputo que mira cuatro años atrás.
Exclusiones: cuándo no se aplica el 20 %
Quedan excluidas del tipo agravado dos situaciones concretas, pensadas para proteger la vivienda social y la actividad económica propia.
- El gran tenedor adquirente que sea un promotor social de vivienda o una entidad privada sin ánimo de lucro que provea de vivienda a personas o familias en situación de vulnerabilidad residencial. Debe acreditarse con certificado de la Consejería competente en materia de vivienda.
- Las adquisiciones de inmuebles destinadas a la sede social o al centro de trabajo del adquirente gran tenedor.
Quien se acoja a una exclusión debe poder acreditarla en el momento de presentar la autoliquidación. El certificado de la Consejería, en el primer caso, y la documentación que acredite el destino a sede o centro de trabajo, en el segundo, son la mejor prueba disponible.
Ejemplo con cifras: cuánto cambia la cuota
Ejemplo ilustrativo. Una sociedad adquiere en Asturias un edificio entero de 12 viviendas por 1.500.000 euros para explotarlo como viviendas de uso turístico. Con el tipo agravado, la cuota sería de 300.000 euros, el 20 % del valor.
Si la operación no estuviese sometida al tipo agravado, la tarifa general aplicaría el 10 % al superar los 500.000 euros, es decir, 150.000 euros. El recargo del tipo agravado equivale, en este ejemplo, a 150.000 euros adicionales.
Otro caso. Un inversor posee ocho viviendas fuera de zona tensionada y compra dos más, de 200.000 euros cada una. Pasa a tener diez, que no son más de diez, y la suma de superficies no supera el umbral. No hay gran tenedor y se aplica la tarifa ordinaria: el 8 % para valores hasta 300.000 euros, es decir, 16.000 euros por vivienda y 32.000 euros en total.
Otros tipos asturianos que conviene no confundir
El 20 % convive con tipos reducidos para vivienda habitual y para otros destinos. No deben mezclarse, porque cada uno tiene sus propios requisitos.
- Viviendas de protección pública calificadas por el Principado, segundas o ulteriores transmisiones, vivienda habitual del adquirente: 3 %.
- Adquisición de vivienda habitual por jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas, mujeres víctimas de violencia de género y familias monoparentales: 4 % hasta 150.000 euros y 6 % por encima de esa cifra.
- Transmisiones con exención de IVA, para sujetos pasivos que no renuncian a la exención: 2 %.
- Bienes muebles y semovientes: 4 %, con un 8 % para turismos y todoterrenos de más de 15 caballos fiscales, embarcaciones de recreo de más de 8 metros de eslora y objetos de arte y antigüedades.
Además, el tipo para segundas transmisiones de viviendas destinadas a arrendamiento por empresas del sector inmobiliario, que era del 3 %, quedó derogado con efectos desde el 1 de enero de 2026. Si su proyecto dependía de ese beneficio, conviene revisarlo.
Errores frecuentes y riesgos
- No contar los inmuebles ya poseídos al aplicar los umbrales de gran tenedor.
- Olvidar el cómputo de cuatro años en compras parciales de un edificio.
- Desatender el plazo de cuatro años posteriores para comprobar el destino turístico del 25 % de las viviendas.
- Confundir la excepción de sede o centro de trabajo con cualquier uso empresarial: la exclusión exige que el inmueble se destine a la sede social o centro de trabajo del adquirente.
- Dar por hecho que la exclusión del promotor social opera sin certificado de la Consejería.
Un error en estos cálculos no es menor. Una autoliquidación al 10 % cuando procedía el 20 % genera una liquidación complementaria con intereses y posible sanción. Por eso, en operaciones relevantes conviene documentar el cómputo antes de otorgar la escritura.
Para inversores internacionales que adquieren varias viviendas en España, el asesoramiento fiscal a no residentes permite estructurar la compra y revisar los umbrales por adelantado. LRB Tax & Legal analiza cada operación con una mirada global.
Cuando hay que acreditar el valor, el número de viviendas o el destino, ValiTax emite informes periciales tributarios que respaldan la autoliquidación. Puede plantear su caso en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831. La presentación se realiza con el modelo de autoliquidación que corresponda.
Preguntas frecuentes
Se aplica desde el 3 de diciembre de 2025 a la transmisión onerosa de determinadas viviendas y edificios. Afecta a las viviendas adquiridas por grandes tenedores y a los edificios enteros de viviendas destinados a uso turístico, con exclusiones para promotores sociales y sedes de empresa.
Es la persona física o jurídica titular, o que se convierte en titular con la compra, de más de diez inmuebles urbanos residenciales, o de más de cinco si están en zona de mercado residencial tensionado. También cuenta la superficie construida conjunta, sin garajes ni trasteros, en los supuestos de menos inmuebles.
La norma equipara a la compra de un edificio entero las adquisiciones parciales de viviendas del mismo edificio realizadas por el mismo adquirente en los cuatro años anteriores a la última transmisión que completa la propiedad. Por eso puede aplicarse el 20 % en la operación final.
Se entiende cuando al menos el 25 % de las viviendas del edificio se destinen a vivienda de uso turístico o a uso turístico en los cuatro años siguientes a la adquisición. El plazo es relevante porque el destino se comprueba después de la compra.
Sí, quedan excluidas las compras de un gran tenedor que sea promotor social de vivienda o entidad sin ánimo de lucro que provea vivienda a personas vulnerables, acreditada con certificado de la Consejería, y las adquisiciones destinadas a la sede social o centro de trabajo del adquirente gran tenedor.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.