El ITP en vivienda habitual depende de la comunidad autónoma: el tipo general del impuesto sobre una compraventa de segunda mano oscila entre el 6 % y el 13 % y casi todas las comunidades aplican tipos reducidos cuando el inmueble será la residencia habitual del comprador y se cumplen límites de valor, edad, patrimonio o familia. Guía de tipos y bonificaciones actualizada a octubre de 2026.
Claves del artículo
- El rendimiento y la regulación del ITP están cedidos: cada comunidad fija el tipo general, los tipos reducidos y los requisitos, por lo que el mismo inmueble tributa de forma distinta según el territorio.
- Los beneficios más habituales son para jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y viviendas de valor limitado.
- Casi siempre se exige que la escritura recoja la finalidad de vivienda habitual y que el comprador la ocupe de forma efectiva.
- En compras conjuntas, el tipo reducido se aplica solo a la parte proporcional del adquirente que cumple los requisitos.
- Los umbrales de valor y las fechas de aplicación cambian con frecuencia; conviene comprobar la norma vigente en la fecha de devengo.
Quién paga el ITP y cuándo se aplica a la vivienda habitual
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas lo paga el comprador cuando adquiere una vivienda de segunda mano a un particular o a quien transmite fuera de una actividad empresarial sujeta a IVA. Las viviendas nuevas, vendidas por el promotor, tributan por IVA y por actos jurídicos documentados, no por ITP. Por eso el beneficio de vivienda habitual del ITP solo se aplica a las compraventas de segunda mano, a las adquisiciones de inmuebles exentos de IVA y a algunas cesiones de derechos reales.
La base imponible de un inmueble es el valor de referencia fijado por el Catastro, o el precio o el valor declarado si cualquiera de ellos es superior. Esa magnitud es también la que se compara con los límites de valor de los tipos reducidos: si la vivienda supera el umbral, se pierde el tipo reducido en su totalidad o se aplica la tarifa general, según la comunidad.
Tipo general por comunidades: ejemplos
Las comunidades han elegido entre un tipo único y una tarifa progresiva por tramos de valor. La tabla recoge algunos ejemplos tomados de la normativa de 2026; no es exhaustiva y los tipos pueden haber cambiado desde su aprobación.
| Comunidad | Tipo general (inmuebles) | Observaciones |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | Tipo reducido del 4 % para familias numerosas |
| Andalucía | 7 % | 6 % si es vivienda habitual de valor hasta 150.000 euros |
| Galicia | 8 % | 7 % con límites de precio y patrimonio |
| Murcia | 7,75 % | Reducción desde julio de 2025 desde el 8 % |
| Comunitat Valenciana | 10 % (11 % por encima de 1 millón) | El 10 % baja al 9 % para devengos desde el 1 de junio de 2026 |
| Cataluña | Tarifa del 10 % al 13 % | Progresiva por valor del inmueble |
| Illes Balears | Tarifa del 8 % al 13 % | Tipo medio según el valor de referencia o declarado |
ITP en vivienda habitual: tipos reducidos y bonificaciones más frecuentes
Jóvenes, discapacidad y familia numerosa
Los criterios que repiten las comunidades son: edad del adquirente (menor de 35 o de 36 años, según el territorio), grado de discapacidad igual o superior a un umbral, condición de familia numerosa o monoparental y víctimas de violencia o terrorismo. Algunos ejemplos de la normativa reciente:
- Andalucía: 6 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 euros; 3,5 % para menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o terrorismo, o inmuebles situados en municipios con problemas de despoblación, con el mismo límite de valor; y 3,5 % cuando el comprador o alguien de su núcleo familiar tiene discapacidad o es familia numerosa y el valor no supera los 250.000 euros.
- Madrid: 4 % para el titular de una familia numerosa que destina el inmueble a vivienda habitual y, si tenía una anterior, la transmite en los dos años anteriores o posteriores. Se admite el hijo concebido pero no nacido y se regulan las familias asimiladas.
- Illes Balears: 4 % cuando la vivienda será la habitual del adquirente, este adquiere al menos el 50 % y no es titular de otra vivienda, con tope de valor; y 2 % si además concurre alguna de estas circunstancias: adquirente menor de 36 años en su primera vivienda, derecho al mínimo por discapacidad, o familia numerosa o monoparental, con límite de valor.
- Comunitat Valenciana: tipos del 8 % o del 6 %, según el valor supere o no 180.000 euros, para jóvenes menores de 35 años en su primera vivienda habitual con límites de base liquidable en el IRPF, y para determinadas viviendas protegidas.
- Galicia: 7 % para vivienda habitual si el precio y el patrimonio del adquirente y su unidad familiar no superan los límites fijados (con una cuantía adicional por cada miembro de la familia a partir del primero).
Viviendas protegidas y rehabilitación
Las viviendas de protección oficial tributan en general a tipos inferiores al general: por ejemplo, el 4 % en Murcia para las de régimen especial. Algunas comunidades, como Galicia, reducen el tipo si el inmueble va a ser objeto de rehabilitación inmediata, con obras terminadas en un plazo máximo y justificación posterior ante la Administración.
Empresas inmobiliarias que compran para revender
Madrid y Andalucía contemplan un tipo del 2 % para empresas inmobiliarias que adquieren viviendas para revenderlas con requisitos de actividad principal, constancia en documento público y plazo de venta (tres años en Madrid y dos en Andalucía). No es un beneficio de vivienda habitual, pero conviene no confundirlo: se aplica al comprador profesional y no al particular.
Requisitos comunes para aplicar el tipo reducido
Aunque cada comunidad tiene su norma, los requisitos se repiten con frecuencia:
- Que la finalidad de vivienda habitual conste en la escritura pública.
- Que el comprador la ocupe de forma efectiva y permanente en un plazo fijado, que suele ser de doce meses desde la adquisición.
- Que el comprador resida en ella durante un período mínimo continuado (por ejemplo, tres años), salvo causas justificadas como matrimonio, separación, traslado laboral o un empleo más ventajoso.
- Que no se supere el límite de valor o de precio, que se calcula sobre el pleno dominio de la vivienda y de los anejos adquiridos conjuntamente (garaje o trastero).
- Que el comprador no sea titular de otra vivienda en determinados porcentajes o, si lo es, la venda en un plazo determinado.
El incumplimiento posterior suele provocar la regularización de la diferencia entre el tipo general y el tipo reducido, más intereses de demora y, en su caso, sanción.
Ejemplo numérico ilustrativo
Una pareja compra una vivienda de segunda mano por 180.000 euros. El valor de referencia es de 175.000 euros, de modo que la base es 180.000 euros, el mayor de ambos. Supongamos que viven en una comunidad cuyo tipo general es del 7 % y que existe un tipo reducido del 3,5 % para menores de 35 años con un límite de valor de 150.000 euros: la vivienda lo supera, por lo que no cabe el tipo reducido y la cuota sería de 12.600 euros. Si el límite fuese de 200.000 euros, la cuota sería de 6.300 euros y el ahorro de 6.300 euros. Se trata de cifras ilustrativas que muestran la importancia de comprobar el umbral antes de firmar.
Si compran el 50 % cada uno y solo uno cumple la edad exigida, el tipo reducido se aplica únicamente a su cuota proporcional, es decir, a la mitad de la base. Si son matrimonio o pareja de hecho inscrita, en algunas comunidades basta con que lo cumpla uno de los miembros.
Lista de comprobación antes de firmar
- Identifique la comunidad competente y consulte el tipo general y los tipos reducidos vigentes en la fecha de devengo.
- Compare el valor de referencia y el precio con los límites de valor de cada beneficio.
- Verifique edad, discapacidad, familia numerosa o monoparental con la documentación vigente a la fecha de la escritura.
- Solicite que la escritura incluya expresamente la finalidad de vivienda habitual.
- Planifique la ocupación efectiva y el período mínimo de residencia.
- Si ya es propietario de otra vivienda, estudie el plazo de venta que exige la norma.
- Presente la autoliquidación en plazo y conserve la documentación acreditativa.
Errores frecuentes y riesgos en inspecciones
- Aplicar un tipo reducido sin haber hecho constar la finalidad de vivienda habitual en la escritura, algo que no se puede subsanar después del plazo de presentación.
- No comprobar que el valor de referencia supera el límite aunque el precio pactado esté por debajo.
- Ignorar que en la compra conjunta el beneficio es proporcional.
- No ocupar la vivienda en plazo o venderla antes del mínimo exigido.
- Usar normativa de una comunidad distinta de la competente.
Si la Administración comprueba la residencia efectiva o el valor, conviene preparar el expediente con anticipación y, ante una liquidación, acudir a una defensa en comprobaciones e inspecciones tributarias. Cuando se discute el valor del inmueble, un informe pericial de valoración permite sostener un valor inferior al de referencia.
Preguntas frecuentes
La compraventa se liquida según la normativa de la comunidad autónoma competente, que en los inmuebles es la del lugar donde radica la vivienda. Cada comunidad fija sus propios tipos, límites de valor y requisitos.
No. La vivienda nueva vendida por el promotor tributa por IVA y por actos jurídicos documentados. El ITP corresponde a las compras de segunda mano y a otras transmisiones no sujetas a IVA.
Puede perderse el tipo reducido. La Administración liquidará la diferencia entre el tipo general y el reducido, con intereses de demora y, en su caso, sanciones.
Sí. Cuando la vivienda se compra junto con una o dos plazas de garaje u otros anejos, la mayoría de las normas suman su valor para comprobar que no se supera el límite del tipo reducido.
¿Necesita asesoramiento?
Si necesita asesoramiento tributario o apoyo en comprobaciones e inspecciones fiscales sobre el ITP en la compra de vivienda habitual, consulte con LRB Tax & Legal. Y si precisa un análisis o informe pericial sobre la aplicación de la norma o de cualquier beneficio fiscal, puede solicitarlo a ValiTax Informes Periciales.