La plusvalía municipal (IIVTNU): el impuesto más litigado en España
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor del suelo urbano que se produce cuando se transmite un inmueble. Es un impuesto municipal gestionado por los ayuntamientos que, hasta la sentencia del TC de 2021, generaba cuotas fiscales incluso cuando el inmueble se había transmitido con pérdidas. Tras las sentencias del Tribunal Constitucional de 2017, 2019 y 2021, el sistema fue reformado radicalmente y hoy ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir entre dos métodos de cálculo: el método objetivo y el método real.
El método objetivo: coeficientes sobre el valor catastral
El método objetivo calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por unos coeficientes ministeriales que varían según el número de años de tenencia del inmueble (de 1 a más de 20 años). Estos coeficientes, actualizados anualmente por el Ministerio de Hacienda, están calibrados para aproximarse al incremento de valor del suelo en condiciones normales de mercado. En municipios donde el suelo se ha revalorizado significativamente (grandes ciudades, zonas costeras), el método objetivo puede resultar en una cuota inferior a la que correspondería por el incremento real del valor.
El método real: diferencia entre precio de venta y de compra del suelo
El método real calcula la base imponible como la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el valor de adquisición. Para determinar el valor del suelo dentro del precio total del inmueble (que incluye suelo y construcción), se aplica la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble. El contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable en cada transmisión. En zonas donde el suelo no se ha revalorizado o incluso ha bajado de valor, el método real puede resultar en cuota cero, mientras que el método objetivo podría generar una cuota positiva.
Quién paga la plusvalía municipal en cada tipo de transmisión
En las compraventas, el sujeto pasivo es el transmitente (el vendedor). En las donaciones e isucesiones, el sujeto pasivo es el adquirente (el donatario o el heredero). En las transmisiones de no residentes, el adquirente puede quedar como sustituto del contribuyente y responder del pago si el transmitente no residente no lo satisface. Los plazos de presentación son 30 días hábiles para las transmisiones inter vivos y 6 meses para las mortis causa (prorrogable a 1 año). En LRB Tax & Legal calculamos el método más favorable de la plusvalía municipal y recurrimos cuando el ayuntamiento practica una liquidación incorrecta. Nuestros peritos de ValiTax elaboran informes de valoración del suelo. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.