IS para Promotoras Inmobiliarias: Imputación de Ingresos, Existencias y Gastos

Las promotoras inmobiliarias tienen una de las tributaciones en el IS más complejas del tejido empresarial español. La larga duración del ciclo de promoción (desde la compra del suelo hasta la escrituración de las últimas unidades pueden pasar años), la imputación temporal de los ingresos, la valoración de las existencias de solares y de inmuebles en curso y la correcta imputación de los gastos de promoción son los aspectos que más atención requieren.

Imputación Temporal de los Ingresos: El Criterio del Devengo

Los ingresos de una promoción inmobiliaria se imputan al IS en el ejercicio en que se produce la entrega de los inmuebles al comprador —generalmente en la fecha de la escritura pública de compraventa o en el otorgamiento de la posesión, si es anterior— y no en el momento del cobro de las cantidades anticipadas durante la construcción. Los anticipos recibidos de los compradores durante la obra (señales, entregas parciales) son ingresos diferidos en el balance de la promotora hasta la entrega.

Existencias de la Promotora: Suelo, Obra en Curso y Viviendas Terminadas

Las existencias de la promotora inmobiliaria se agrupan en tres categorías:

• Suelo: Valorado al precio de adquisición más los gastos de urbanización y los gastos financieros directamente atribuibles a la preparación del suelo para la construcción.
• Obra en curso: El coste acumulado de construcción hasta la fecha: materiales, mano de obra directa, subcontratación y la parte proporcional de los gastos generales de construcción.
• Viviendas terminadas pendientes de venta: Al coste de producción completo. Si el valor de mercado cae por debajo del coste (por crisis inmobiliaria), debe dotarse una provisión por depreciación.

Gastos Deducibles de la Promotora

• Precio del suelo (se activa como existencia, no es gasto inmediato).
• Costes de construcción: contratos con constructoras y subcontratistas.
• Honorarios de arquitectos, aparejadores, directores de obra.
• Licencias y tasas urbanísticas.
• Gastos financieros del préstamo promotor (activables al coste de producción durante la fase de construcción).
• Gastos de comercialización: comisiones de agentes inmobiliarios, publicidad.
• Seguros de construcción.

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