Comprar un inmueble en subasta judicial resulta cada vez más habitual entre inversores que buscan precios por debajo de mercado, pero también entre particulares que simplemente desean adquirir una vivienda a un coste inferior al de una compraventa convencional. Sin embargo, la subasta judicial no funciona como una compraventa ordinaria: implica reglas procesales específicas, riesgos jurídicos particulares y, en muchos casos, la necesidad de tramitar después un desalojo si el inmueble sigue ocupado. En este artículo explicamos cómo funciona el procedimiento de subasta judicial electrónica en España y qué precauciones conviene tomar antes de pujar.
El Portal de Subastas Electrónicas del BOE
Desde la reforma introducida por la Ley 19/2015, todas las subastas judiciales en España se tramitan de forma electrónica a través del Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, gestionado en coordinación con los distintos juzgados. Este sistema unificado permite consultar el listado de bienes en subasta, acceder a la documentación asociada a cada expediente (valor de tasación, cargas registrales, situación de ocupación) y participar en el proceso de puja de forma telemática, sin necesidad de acudir físicamente al juzgado.
Cómo participar en una subasta: requisitos previos
Para poder pujar en una subasta judicial es necesario, con carácter general, disponer de certificado digital o sistema de identificación electrónica reconocido para operar en el portal, y constituir un depósito previo equivalente, con carácter general, a un porcentaje del valor de tasación del bien (habitualmente en torno al cinco por ciento), que se retiene como garantía de la puja y que se devuelve automáticamente a quienes no resulten adjudicatarios. Este depósito puede perderse, total o parcialmente, si el postor resulta adjudicatario y no consigna el resto del precio dentro del plazo legal establecido, por lo que conviene pujar únicamente cuando se tiene certeza sobre la disponibilidad de los fondos necesarios para completar la operación.
Documentación imprescindible antes de pujar
Antes de realizar cualquier puja resulta imprescindible analizar con detalle la documentación asociada al expediente, entre la que destacan:
- Certificación registral de cargas, que informa de las hipotecas, embargos y demás gravámenes que pesan sobre el inmueble, y de cuáles de ellos subsistirán tras la adjudicación y cuáles se cancelarán con el propio procedimiento.
- Situación de ocupación del inmueble, ya que no es infrecuente que el bien subastado esté ocupado, ya sea por el propio deudor ejecutado, por un arrendatario o, en los peores casos, por ocupantes sin título alguno, lo que puede exigir tramitar posteriormente un procedimiento de desalojo.
- Informe de tasación utilizado como tipo de la subasta, para valorar si el precio de salida resulta razonable respecto del estado y ubicación del inmueble.
- Estado físico del inmueble, cuando sea posible obtener información al respecto, ya que en la mayoría de los casos no es posible visitar el interior antes de la adjudicación.
Cargas que subsisten tras la adjudicación
Uno de los riesgos jurídicos más relevantes de la compra en subasta judicial es la posible subsistencia de cargas anteriores a la que motiva el procedimiento. Como regla general, las cargas y gravámenes anteriores al que originó la ejecución subsisten y se transmiten al adjudicatario, mientras que las posteriores se cancelan con el propio procedimiento. Esto significa que, si sobre el inmueble pesaba una primera hipoteca no ejecutada y la subasta deriva de un embargo posterior, el adjudicatario podría verse obligado a asumir esa primera hipoteca, lo que altera sustancialmente el coste real de la adquisición respecto del precio de remate. Analizar con detalle la certificación de cargas del Registro de la Propiedad antes de pujar es, por tanto, un paso absolutamente imprescindible.
El proceso de puja y la adjudicación
Las subastas electrónicas tienen, con carácter general, una duración de veinte días naturales desde su apertura, durante los cuales los interesados pueden realizar sus pujas de forma telemática. Transcurrido este plazo, se adjudica el bien al mejor postor, salvo que el importe ofrecido no alcance los umbrales mínimos legalmente exigidos, en cuyo caso la ley contempla distintos escenarios (posibilidad de que el ejecutante pida la adjudicación por determinados porcentajes del valor de tasación, o declaración de subasta desierta). Una vez adjudicado el bien y satisfecho el precio dentro de plazo, se dicta el decreto de adjudicación, título que permite inscribir la propiedad a favor del adjudicatario en el Registro de la Propiedad.
El desalojo si el inmueble está ocupado
Cuando el inmueble adjudicado en subasta continúa ocupado, el nuevo propietario deberá, en la mayoría de los casos, solicitar la posesión judicial del bien dentro del propio procedimiento de ejecución del que trae causa la subasta, o acudir a un procedimiento de desahucio independiente si la ocupación deriva de un título que subsiste (como un contrato de arrendamiento anterior con validez frente al adjudicatario). Este es uno de los aspectos que con más frecuencia genera sorpresas desagradables entre compradores inexpertos, que asumen que la adjudicación en subasta conlleva automáticamente la posesión inmediata del inmueble, cuando en la práctica puede exigir un procedimiento adicional, con su correspondiente coste y plazo.
Riesgos frecuentes al comprar en subasta judicial
Entre los riesgos más habituales que conviene valorar antes de pujar se encuentran la existencia de cargas previas que subsistan tras la adjudicación, la imposibilidad de visitar físicamente el inmueble antes de pujar, los costes adicionales de desalojo cuando el bien está ocupado, la existencia de deudas de comunidad de propietarios pendientes (que en determinados supuestos pueden trasladarse al nuevo adjudicatario dentro de los límites legales) y los gastos de formalización y fiscales asociados a la adjudicación, que conviene calcular con antelación para determinar si la operación resulta realmente rentable frente al precio de mercado del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar en una subasta judicial?
Con carácter general no es posible acceder al interior del inmueble antes de la adjudicación, salvo que el ocupante lo permita voluntariamente, lo que exige valorar el estado del bien a partir de la información disponible en el expediente y, en su caso, de una inspección externa.
¿Qué ocurre si no consigno el resto del precio tras resultar adjudicatario?
Se pierde, total o parcialmente, el depósito constituido para pujar, y el bien puede sacarse nuevamente a subasta, por lo que conviene tener plena certeza sobre la disponibilidad de los fondos necesarios antes de pujar.
¿Todas las cargas se cancelan al adjudicarse el inmueble en subasta?
No necesariamente; solo se cancelan, con carácter general, las cargas posteriores a la que originó la ejecución, mientras que las anteriores pueden subsistir y trasladarse al adjudicatario, por lo que es imprescindible revisar la certificación registral de cargas antes de pujar.
¿Puedo financiar con hipoteca la compra de un inmueble en subasta judicial?
Es posible, aunque en la práctica resulta más complejo que en una compraventa ordinaria, dado los plazos ajustados del procedimiento y la dificultad para tasar y visitar el inmueble con antelación; conviene tenerlo previsto y hablar con la entidad financiera antes de participar en la subasta.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal analizamos la documentación de los expedientes de subasta antes de que pujes, revisamos la certificación de cargas y la situación de ocupación del inmueble, y te acompañamos en todo el proceso, incluido el eventual procedimiento de desalojo posterior a la adjudicación. Si estás valorando participar en una subasta judicial de inmuebles, contacta con nuestro equipo antes de pujar para evitar sorpresas.