Después de meses negociando el precio, cerrando la due diligence y redactando cláusulas de manifestaciones y garantías milimétricas, muchas operaciones inmobiliarias se encallan en un último obstáculo: el vendedor no quiere quedar expuesto durante años a reclamaciones futuras, y el comprador no está dispuesto a renunciar a su protección contractual. El seguro de manifestaciones y garantías, conocido en el mercado como seguro W&I (warranty and indemnity insurance), ha pasado de ser un instrumento reservado a grandes operaciones corporativas a convertirse en una herramienta cada vez más habitual también en transacciones inmobiliarias de tamaño medio.
Qué es el seguro W&I y para qué sirve
El seguro de manifestaciones y garantías es una póliza que cubre las pérdidas derivadas del incumplimiento de las declaraciones y garantías realizadas por el vendedor en el contrato de compraventa, trasladando el riesgo económico de dicho incumplimiento desde el vendedor, o desde el propio comprador, hacia una compañía aseguradora especializada. En lugar de que el comprador tenga que reclamar directamente al vendedor si aparece una contingencia no revelada, es la aseguradora quien indemniza al comprador dentro de los límites y condiciones pactados en la póliza.
Este mecanismo resulta especialmente útil en operaciones inmobiliarias donde el vendedor quiere una salida limpia y definitiva, sin mantener responsabilidad residual durante años, y donde el comprador, a cambio, obtiene una contraparte solvente y especializada a la que dirigirse en caso de incumplimiento, en lugar de depender de la solvencia futura del vendedor.
Modalidades: póliza del comprador y póliza del vendedor
Existen dos modalidades principales de seguro W&I. La póliza a favor del comprador (buy-side) es la más habitual: el comprador contrata directamente la cobertura y reclama a la aseguradora en caso de incumplimiento de las manifestaciones y garantías, sin necesidad de dirigirse contra el vendedor salvo en supuestos de fraude o conocimiento doloso. La póliza a favor del vendedor (sell-side) es menos frecuente y cubre al propio vendedor frente a reclamaciones del comprador derivadas de las garantías otorgadas, aunque en la práctica del mercado la modalidad buy-side se ha impuesto como estándar por la mayor protección y flexibilidad que ofrece al comprador.
Qué cubre y qué queda fuera de la póliza
La póliza W&I cubre, con carácter general, incumplimientos desconocidos por el comprador en el momento de la firma, siempre que deriven de manifestaciones y garantías incluidas en el contrato y no estén específicamente excluidas. Quedan habitualmente fuera de cobertura las contingencias ya conocidas por el comprador antes del cierre, incluidas en el anexo de excepciones o disclosure letter, así como riesgos específicos identificados durante la due diligence que la aseguradora decide excluir expresamente, como determinadas contingencias fiscales de alto riesgo o cuestiones urbanísticas ya detectadas.
Por ello, la calidad y el alcance de la due diligence previa condicionan de forma directa las condiciones de la póliza: cuanto más exhaustiva y documentada sea la revisión legal, fiscal y técnica del inmueble o la sociedad, mejores condiciones de cobertura, prima y franquicia suele poder negociar el comprador con la aseguradora.
Proceso de contratación y coste
La contratación de un seguro W&I sigue habitualmente un proceso estructurado: identificación de un bróker especializado, presentación de la operación y de los informes de due diligence a varias aseguradoras, negociación de los términos de cobertura, franquicia y prima, y suscripción de la póliza de forma coordinada con el cierre de la operación. El coste de la prima suele calcularse como un porcentaje del límite de indemnización asegurado, y con carácter general resulta más competitivo cuanto más sólida y documentada es la due diligence aportada, lo que refuerza el valor de invertir en un proceso de revisión riguroso desde el inicio de la operación.
Ventajas para vendedor y comprador
Para el vendedor, la principal ventaja es obtener una salida limpia de la operación, sin mantener exposición económica ni reputacional durante los años posteriores al cierre, lo que resulta especialmente atractivo en ventas de carteras institucionales o en procesos competitivos donde varios vendedores compiten por atraer al mismo comprador. Para el comprador, la ventaja es contar con una contraparte solvente y especializada frente a la que reclamar, evitando el riesgo de que el vendedor haya desaparecido, se haya disuelto o carezca de patrimonio suficiente para responder de una futura reclamación, un riesgo especialmente relevante quien compra a sociedades vehículo constituidas para una única operación.
Cuándo tiene sentido considerar un seguro W&I
Aunque su uso está más extendido en operaciones de mayor volumen, el seguro W&I puede tener sentido en transacciones inmobiliarias de tamaño medio cuando el vendedor exige límites de responsabilidad muy reducidos, cuando existe desconfianza sobre la solvencia futura del vendedor, o cuando la operación se estructura como share deal con múltiples socios vendedores que dificultan una reclamación conjunta posterior. En estos escenarios, el coste de la prima suele compensarse con la mayor seguridad jurídica y la agilidad que aporta al cierre de la negociación.
Preguntas frecuentes
¿El seguro W&I sustituye a las cláusulas de manifestaciones y garantías del contrato?
No, las complementa: la póliza se construye precisamente sobre las manifestaciones y garantías pactadas en el contrato de compraventa, que siguen siendo la base jurídica de la cobertura.
¿Cubre el seguro W&I contingencias que el comprador ya conocía?
Con carácter general no, ya que la póliza está diseñada para cubrir incumplimientos desconocidos en el momento de la firma, no riesgos ya identificados y aceptados por el comprador.
¿Es habitual este seguro en operaciones inmobiliarias en España?
Su uso ha crecido de forma notable en los últimos años, especialmente en operaciones de mayor volumen o con estructura de share deal, aunque sigue siendo menos frecuente que en el mercado M&A anglosajón.
¿Quién suele pagar la prima del seguro, comprador o vendedor?
Depende de lo negociado entre las partes, aunque en la modalidad buy-side es habitual que el coste se reparta o se incorpore como un elemento más de la negociación del precio final.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal coordinamos con brókeres y aseguradoras especializadas la contratación de seguros de manifestaciones y garantías en operaciones inmobiliarias, y preparamos la due diligence y la documentación contractual necesaria para obtener las mejores condiciones de cobertura posibles. Si estás negociando una operación inmobiliaria y quieres valorar si un seguro W&I encaja en tu estructura, contacta con nuestro equipo.