Una teja que cae y golpea a un viandante, una fuga de agua en una tubería general que inunda el local comercial de la planta baja, un ascensor mal mantenido que provoca una caída, o simplemente una baldosa suelta en el portal con la que tropieza una visita: son situaciones cotidianas que generan una pregunta inmediata, ¿quién responde? La comunidad de propietarios, como sujeto con capacidad para ser titular de derechos y obligaciones sobre los elementos comunes del edificio, puede resultar responsable frente a terceros por los daños derivados de su falta de mantenimiento o de su negligencia, y conocer los criterios que determinan esa responsabilidad resulta esencial tanto para quien sufre el daño como para la propia comunidad, que debe protegerse adecuadamente frente a este tipo de reclamaciones.
Fundamento legal de la responsabilidad comunitaria
La responsabilidad de la comunidad de propietarios por daños causados a terceros se sustenta, con carácter general, en el artículo 1902 del Código Civil, que establece el principio general de responsabilidad extracontractual por culpa o negligencia, y en el artículo 1907 del mismo texto legal, que regula específicamente la responsabilidad del propietario de un edificio por los daños causados por su ruina, cuando esta sobreviene por falta de las reparaciones necesarias. A ello se suma la propia Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que atribuye a la comunidad el deber de mantener el inmueble en las debidas condiciones de seguridad, y cuyo incumplimiento constituye precisamente el fundamento habitual de la responsabilidad frente a terceros afectados.
Cuándo responde la comunidad: el criterio de la negligencia
La jurisprudencia ha ido perfilando los criterios para determinar cuándo la comunidad de propietarios resulta responsable de un daño causado por un elemento común del edificio. Con carácter general, se exige que exista una acción u omisión negligente imputable a la comunidad —normalmente vinculada a la falta de mantenimiento o de reparación de un elemento común que se conocía o debía conocerse en mal estado—, un daño efectivo sufrido por el tercero, y una relación de causalidad entre ambos. No se trata, por tanto, de una responsabilidad puramente objetiva en todos los casos: la comunidad puede exonerarse de responsabilidad si acredita haber actuado con la diligencia debida en el mantenimiento del elemento causante del daño, o si el daño se debió a caso fortuito, fuerza mayor o a la propia conducta de la víctima.
No obstante, en supuestos de ruina o desprendimiento de elementos estructurales del edificio, la jurisprudencia ha aplicado en ocasiones criterios más próximos a la responsabilidad cuasi objetiva, dada la especial peligrosidad de este tipo de daños y el deber reforzado de conservación que pesa sobre la comunidad respecto a los elementos comunes del inmueble.
Elementos comunes típicos generadores de responsabilidad
Entre los supuestos más frecuentes de reclamación de responsabilidad frente a comunidades de propietarios se encuentran los daños derivados de fugas o roturas en tuberías generales de fontanería o saneamiento que afectan a viviendas o locales colindantes, los desprendimientos de elementos de fachada, cornisas o balcones sobre la vía pública, las caídas de personas por el mal estado de escaleras, portales o zonas comunes exteriores, el mal funcionamiento de ascensores que provoca atrapamientos o caídas, y los daños causados por la falta de mantenimiento de instalaciones eléctricas o de gas comunitarias. En todos estos casos, la clave para determinar la responsabilidad reside en analizar si el elemento causante del daño formaba parte de los elementos comunes del edificio y si existía un deber de mantenimiento incumplido por la comunidad.
El seguro de comunidad: una protección imprescindible
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no impone con carácter general la obligación de contratar un seguro de responsabilidad civil para todas las comunidades de propietarios en toda España —si bien determinadas normativas autonómicas sí establecen esta obligación en ciertos supuestos—, la contratación de una póliza de seguro multirriesgo de comunidad que incluya cobertura de responsabilidad civil resulta, en la práctica, absolutamente imprescindible. Esta póliza permite hacer frente a las indemnizaciones derivadas de daños a terceros sin comprometer directamente el patrimonio individual de cada propietario, que de otro modo respondería de forma mancomunada según su cuota de participación ante una reclamación no cubierta.
Es fundamental revisar periódicamente el capital asegurado y las coberturas específicas de la póliza, especialmente en edificios con elementos de riesgo particular —ascensores antiguos, fachadas con elementos ornamentales, piscinas comunitarias— para asegurar que la cobertura resulta adecuada a la realidad del inmueble.
Cómo responde la comunidad frente a la reclamación: el reparto interno
Cuando la comunidad de propietarios resulta condenada o llega a un acuerdo indemnizatorio con el tercero perjudicado, el pago de la indemnización —en la parte no cubierta por el seguro, si lo hubiera, o en su totalidad si no existe póliza aplicable— se convierte en un gasto común que, con carácter general, se reparte entre todos los propietarios conforme a su cuota de participación, salvo que el daño sea imputable de forma exclusiva a la actuación de un propietario concreto, en cuyo caso la comunidad podría repetir contra él por la vía correspondiente.
Responsabilidad frente a propietarios individuales vs. frente a terceros ajenos al edificio
Conviene distinguir la responsabilidad de la comunidad frente a terceros completamente ajenos al edificio —un viandante, un cliente de un negocio cercano— de la responsabilidad frente a los propios propietarios cuando el daño en un elemento privativo deriva de un elemento común mal mantenido, como ocurre con las filtraciones de agua desde la cubierta o desde una tubería general hacia una vivienda concreta. En este segundo supuesto, la comunidad también puede resultar responsable frente al propietario afectado si se acredita el nexo causal con el elemento común, siendo esta una de las reclamaciones internas más habituales dentro de la vida comunitaria.
Preguntas frecuentes
¿Responde siempre la comunidad por cualquier daño ocurrido en zonas comunes?
No de forma automática; es necesario acreditar que existió negligencia en el mantenimiento del elemento común causante del daño, salvo en supuestos de ruina donde los tribunales aplican criterios más estrictos.
¿Es obligatorio que la comunidad tenga un seguro de responsabilidad civil?
Depende de la normativa autonómica aplicable; en cualquier caso, resulta muy recomendable contar con cobertura adecuada para proteger tanto a terceros como el patrimonio de los propios propietarios.
¿Puede la comunidad repercutir la indemnización a un propietario concreto?
Sí, si el daño es imputable exclusivamente a la negligencia de un propietario individual y no a un elemento común mal mantenido por la comunidad en general.
¿Qué plazo tengo para reclamar a la comunidad por un daño sufrido?
Con carácter general, se aplican los plazos de prescripción de la responsabilidad extracontractual, por lo que conviene actuar sin demora y documentar adecuadamente el daño sufrido y sus circunstancias.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
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