Se rompe la caldera en pleno invierno, aparece una gotera en el techo o el inquilino quiere pintar el salón de otro color: cada una de estas situaciones plantea la misma duda práctica, ¿quién debe pagar la reparación, el propietario o el inquilino? La ley reparte estas obligaciones según un criterio general que conviene conocer antes de que surja el problema, porque actuar sin saber a quién corresponde la reparación puede convertir una simple avería en un conflicto contractual con consecuencias económicas para cualquiera de las dos partes.
El criterio general: conservación frente a pequeñas reparaciones
El artículo 21 de la LAU establece el criterio básico que rige la distribución de obligaciones de conservación en el arrendamiento de vivienda: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que permitan el uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al propio arrendatario. Por su parte, corresponden al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, entendidas como aquellas de escasa entidad económica y frecuencia habitual, como el cambio de una junta, un fusible o la reposición de bombillas.
Averías estructurales y de instalaciones: obligación del propietario
Las averías que afectan a elementos estructurales del inmueble o a instalaciones generales —calderas, sistemas de calefacción centralizada, tuberías principales de fontanería, instalación eléctrica de base, ascensor— corresponden, con carácter general, al propietario, salvo que el daño derive de un uso negligente o indebido por parte del inquilino. Si el arrendador, avisado con la debida antelación de la necesidad de una reparación urgente, no actúa dentro de un plazo razonable, el artículo 21.4 de la LAU permite al arrendatario realizar la reparación por su cuenta y exigir después su importe al propietario, siempre que se trate de una reparación urgente destinada a evitar un daño inminente o una incomodidad grave.
Obras de mejora frente a obras de conservación
Conviene distinguir entre las obras de conservación necesarias, que el propietario debe asumir obligatoriamente, y las obras de mejora, que no son exigibles legalmente pero que el arrendador puede acometer voluntariamente. Estas obras de mejora, si el arrendador decide realizarlas, deben comunicarse al arrendatario con antelación suficiente, y este puede resolver el contrato o exigir una reducción proporcional de la renta si las obras resultan especialmente incómodas o gravosas mientras se ejecutan, en función de su duración e intensidad. Las obras de mejora impulsadas por comunidades de propietarios también pueden tener un impacto fiscal relevante para el arrendador, cuestión que analizamos con detalle en este artículo sobre el impacto fiscal de las reformas y mejoras en comunidades de propietarios.
Obras realizadas por el propio inquilino
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda, disminuyan su estabilidad o seguridad, o afecten a la fachada o a elementos comunes del edificio, sin el consentimiento escrito del arrendador. Las obras autorizadas que el inquilino realice a su costa, salvo pacto en contrario, no dan derecho a compensación al finalizar el contrato, y el propietario puede exigir que la vivienda se devuelva en su estado original si así se pactó expresamente. Por ello, cualquier obra de reforma que el inquilino desee realizar —cambio de suelos, tabiques, instalaciones adicionales— debe autorizarse por escrito, especificando también qué ocurre con esa mejora al finalizar el arrendamiento.
Reparto de gastos en el arrendamiento de local comercial
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la distribución de gastos de obras y reparaciones se rige en primer lugar por lo pactado en el contrato, dada la libertad de pacto que caracteriza a esta modalidad arrendaticia. Es habitual que el arrendatario de un local comercial asuma la totalidad de las obras de adecuación a su actividad y las reparaciones de mantenimiento ordinario, mientras que el propietario mantiene la obligación de las reparaciones estructurales del inmueble. Regular estos aspectos con precisión desde el inicio del contrato evita discrepancias costosas, especialmente cuando se trata de instalaciones específicas del negocio que pueden tener un valor económico relevante.
Documentación y comunicación de incidencias
Con independencia de a quién corresponda pagar la reparación, es fundamental establecer en el contrato un procedimiento claro de comunicación de incidencias, con plazos de respuesta razonables y, preferiblemente, por escrito, para poder acreditar en caso de conflicto cuándo se comunicó la avería y cuánto tardó cada parte en actuar. Esta documentación es especialmente relevante si el arrendatario decide acometer una reparación urgente por su cuenta ante la pasividad del propietario, ya que deberá poder demostrar tanto la urgencia como la falta de respuesta previa para poder repercutir el gasto correspondiente.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la reparación de la caldera en una vivienda alquilada?
Con carácter general corresponde al propietario, salvo que la avería derive de un uso negligente por parte del inquilino, ya que se trata de una instalación necesaria para las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
¿Puede el inquilino pintar las paredes sin permiso del propietario?
Las obras que no alteren la configuración de la vivienda ni afecten a su estabilidad suelen considerarse admisibles sin autorización expresa, aunque es recomendable comunicarlo previamente para evitar discusiones sobre el estado de entrega al finalizar el contrato.
¿Qué pasa si el propietario no repara una avería urgente?
El inquilino puede realizar la reparación urgente por su cuenta y reclamar después su importe al arrendador, siempre que pueda acreditar la urgencia y la falta de respuesta en un plazo razonable.
¿Debe el inquilino devolver la vivienda igual que la recibió?
Debe devolverla en el estado que resulte del desgaste normal por el uso, salvo obras o modificaciones no autorizadas, que sí puede exigirse revertir según lo pactado en el contrato.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos a propietarios e inquilinos sobre el reparto legal de obras y reparaciones en el arrendamiento, redactamos las cláusulas contractuales que evitan discusiones sobre esta materia y gestionamos las reclamaciones derivadas de reparaciones no atendidas o de obras no autorizadas. Contacta con nuestro equipo si tienes dudas sobre quién debe asumir una reparación en tu vivienda o local alquilado.