Cuando una familia o un pequeño empresario deja de poder pagar su hipoteca, la primera imagen que suele venir a la cabeza es la de una subasta judicial y un desahucio. Sin embargo, existe una vía negociada que, en determinadas circunstancias, permite cancelar la deuda entregando el propio inmueble al banco: la dación en pago. No siempre es la mejor solución, ni siempre está al alcance del deudor, pero cuando se dan las condiciones adecuadas puede evitar un procedimiento judicial largo, costoso y con un desenlace incierto. En este artículo explicamos en qué consiste, cuándo resulta una alternativa realista y qué diferencias tiene frente a la ejecución hipotecaria.
Qué es la dación en pago
La dación en pago es un acuerdo por el cual el deudor entrega la propiedad del inmueble hipotecado al banco a cambio de la cancelación, total o parcial, de la deuda pendiente. A diferencia de la ejecución hipotecaria, que es un procedimiento judicial forzoso, la dación en pago es una figura de naturaleza contractual: exige el consentimiento expreso de ambas partes, deudor y acreedor, y se formaliza mediante escritura pública de transmisión del inmueble al banco (o a la entidad que este designe), normalmente acompañada de la correspondiente cancelación, total o parcial, del préstamo hipotecario.
El carácter voluntario de la dación en pago es precisamente lo que la distingue de la ejecución: el banco no está obligado a aceptarla, y de hecho, en muchos casos prefiere continuar con la vía judicial si considera que puede obtener una recuperación mayor por otras vías, especialmente si existen otros bienes o ingresos del deudor sobre los que dirigirse.
Dación en pago total frente a dación en pago con cancelación parcial
Es fundamental distinguir entre dos supuestos que con frecuencia se confunden:
- Dación en pago liberatoria (total): el banco acepta que la entrega del inmueble cancela íntegramente la deuda, con independencia de que el valor del inmueble en el momento del acuerdo sea inferior al capital pendiente. Es la modalidad más favorable para el deudor, pero también la que más reticencia genera en las entidades financieras.
- Dación en pago con cancelación parcial: el banco acepta el inmueble a cambio de reducir la deuda en el importe pactado (normalmente el valor de tasación o un valor negociado), pero el deudor sigue respondiendo del resto de la deuda que no queda cubierta con la entrega del bien.
Antes de aceptar cualquier acuerdo de dación en pago resulta imprescindible que quede reflejado por escrito, con total claridad, si la cancelación de la deuda es total o parcial, ya que este es uno de los aspectos que con más frecuencia genera litigios posteriores cuando la redacción del acuerdo es ambigua.
La dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas
El Real Decreto-ley 6/2012, con las modificaciones introducidas posteriormente (entre ellas por el Real Decreto-ley 1/2015), estableció un Código de Buenas Prácticas al que las entidades adheridas deben someterse cuando el deudor se encuentra en el llamado umbral de exclusión, un conjunto de circunstancias de especial vulnerabilidad económica y familiar. Este código contempla, con carácter general, una secuencia de medidas escalonadas: en primer lugar, una reestructuración de la deuda (carencia, ampliación de plazo, reducción del tipo de interés); si esta no resulta viable, una quita parcial de la deuda; y solo si ninguna de las anteriores permite recuperar la sostenibilidad de los pagos, la dación en pago como medida final, que en estos supuestos tiene, con carácter general, efectos liberatorios de la totalidad de la deuda.
Acogerse a este mecanismo exige acreditar el cumplimiento de los requisitos específicos de vulnerabilidad previstos en la norma (nivel de ingresos de la unidad familiar, esfuerzo sobre la renta disponible, ausencia de otros bienes con los que hacer frente a la deuda, entre otros), por lo que conviene realizar un análisis previo detallado antes de iniciar la solicitud ante la entidad.
Dación en pago negociada fuera del Código de Buenas Prácticas
Al margen del Código de Buenas Prácticas, nada impide negociar una dación en pago directamente con el banco cuando el deudor no cumple los requisitos de vulnerabilidad del Real Decreto-ley 6/2012 pero se encuentra igualmente en una situación de dificultad para atender los pagos. En estos casos, la aceptación de la entidad depende en gran medida de su valoración interna sobre el activo (ubicación, estado, facilidad de venta posterior) y de la comparación entre lo que espera recuperar mediante la dación negociada frente a lo que obtendría, con sus costes y plazos asociados, mediante una ejecución hipotecaria judicial. Contar con un informe actualizado sobre el valor real del inmueble suele fortalecer la posición negociadora del deudor frente al banco. Puede resultar útil, en este sentido, profundizar en cómo se articula la relación entre dación en pago y ejecución hipotecaria desde el punto de vista fiscal y patrimonial antes de tomar una decisión.
Fiscalidad de la dación en pago
La dación en pago tiene, además, implicaciones fiscales que no conviene pasar por alto: con carácter general, la transmisión de la vivienda habitual mediante dación en pago para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca sobre la propia vivienda goza de exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas respecto de la ganancia patrimonial que pudiera generarse, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la normativa del IRPF, y suele estar exenta también en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida plusvalía municipal) cuando se trata de vivienda habitual y concurren determinados requisitos de vulnerabilidad. Conviene revisar en cada caso concreto si se cumplen los requisitos exigidos, ya que la exención no opera de forma automática en todos los supuestos.
Cuándo la dación en pago no es la mejor opción
La dación en pago no siempre es preferible a otras alternativas. Cuando el valor del inmueble supera claramente la deuda pendiente, puede resultar más ventajoso para el deudor vender el inmueble en el mercado libre (con el consentimiento del banco para cancelar la hipoteca con el precio obtenido) que entregarlo directamente a la entidad. Del mismo modo, cuando la dificultad de pago es coyuntural y no estructural, puede ser preferible negociar una reestructuración temporal de la deuda que permita conservar la vivienda, en lugar de renunciar a la propiedad de forma definitiva.
Preguntas frecuentes
¿Está el banco obligado a aceptar la dación en pago?
No, salvo en los supuestos específicos del Código de Buenas Prácticas cuando la entidad está adherida y el deudor cumple los requisitos de vulnerabilidad exigidos; fuera de ese marco, la dación en pago es siempre una negociación voluntaria entre las partes.
¿La dación en pago cancela siempre toda la deuda?
No necesariamente; depende de lo pactado expresamente en el acuerdo. Solo tiene efectos liberatorios totales cuando así se establece explícitamente o cuando se aplica dentro del marco del Código de Buenas Prácticas en sus supuestos de dación como medida final.
¿Puedo pedir la dación en pago si tengo otros bienes o ingresos?
Es posible negociarla, pero el banco valorará la existencia de otros bienes o ingresos a la hora de decidir si le resulta más ventajoso aceptar la dación o continuar reclamando la deuda por otras vías.
¿Qué pasa con los avalistas si se acepta una dación en pago?
Depende de lo pactado en el acuerdo; conviene que quede expresamente recogido si los avalistas también quedan liberados de su responsabilidad o si continúan respondiendo de algún importe pendiente.
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