No todas las operaciones inmobiliarias justifican meses de due diligence exhaustiva con equipos multidisciplinares. La compra de un local comercial de valor moderado, la adquisición de una vivienda para inversión o una operación entre partes que ya se conocen con cierta confianza previa, pueden abordarse con un proceso de revisión más ágil, siempre que esté bien diseñado y no sacrifique los puntos que realmente concentran el riesgo. Un cuestionario de due diligence legal simplificado, bien construido, permite cubrir lo esencial sin paralizar operaciones que no requieren el nivel de detalle de una gran transacción corporativa.
Cuándo tiene sentido simplificar la due diligence
La decisión de optar por un proceso simplificado debe basarse en criterios objetivos: el valor de la operación en relación con el patrimonio del comprador, la naturaleza del vendedor (particular, empresa con trayectoria conocida, entidad financiera tras una ejecución hipotecaria), el uso previsto del inmueble y el plazo disponible para cerrar la operación. Un cuestionario simplificado no significa renunciar al rigor jurídico, sino priorizar de forma inteligente los puntos de mayor riesgo y descartar aquellos que, en el contexto concreto de la operación, aportan poco valor añadido en relación con el tiempo y coste que exigen.
Bloque 1: Titularidad y situación registral
El primer bloque de cualquier cuestionario, por breve que sea, debe incluir siempre: solicitud de nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, verificación de que el vendedor que comparece coincide con el titular registral, comprobación de la existencia de cargas, hipotecas o embargos vigentes, y confirmación de que la descripción registral se corresponde razonablemente con la realidad física del inmueble. Estos puntos son irrenunciables en cualquier operación, con independencia de su tamaño, porque una discrepancia aquí puede invalidar toda la operación.
Bloque 2: Situación urbanística básica
Aunque no se realice un análisis urbanístico exhaustivo, conviene siempre solicitar la cédula de habitabilidad o el certificado de uso correspondiente, verificar que la última licencia de obra o de primera ocupación está en regla, y preguntar expresamente al vendedor por la existencia de expedientes de disciplina urbanística abiertos, aunque esta declaración deba después contrastarse mediante certificado municipal en operaciones de mayor entidad. En viviendas de segunda mano, conviene además revisar si existen elementos de la comunidad de propietarios (fachada, cubierta, instalaciones comunes) sujetos a derramas aprobadas o previstas.
Bloque 3: Situación de cargas fiscales y comunidad de propietarios
Un cuestionario simplificado debe incluir, como mínimo, la solicitud del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la comprobación de que no existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios, ya que conforme al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal el nuevo adquirente puede quedar afecto al pago de las cuotas del año en curso y del año anterior. También conviene solicitar el certificado de estar al corriente de pago emitido por el secretario o administrador de la comunidad, documento que además exige la propia normativa para el otorgamiento de la escritura de compraventa.
Bloque 4: Arrendamientos y ocupación
Si el inmueble está arrendado o ocupado, el cuestionario debe recoger la existencia y condiciones del contrato de arrendamiento vigente, la identidad del arrendatario, el estado de pago de las rentas y la existencia de posibles derechos de tanteo y retracto que puedan condicionar la venta. En el caso de viviendas, resulta especialmente relevante verificar si el contrato está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y qué plazo de prórroga legal podría quedar pendiente para el nuevo propietario.
Bloque 5: Fiscalidad básica de la operación
Incluso en una due diligence simplificada, conviene dejar claro desde el inicio si la operación estará sujeta a IVA o a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, quién asumirá cada tributo y gasto asociado a la compraventa, y si existe algún riesgo razonable de comprobación de valores por parte de la Administración tributaria en función de la diferencia entre el precio pactado y el valor de referencia catastral vigente. Aclarar estos puntos antes de la firma evita sorpresas fiscales posteriores que, aunque el proceso haya sido ágil, pueden generar un coste imprevisto relevante.
Cómo usar el cuestionario en la práctica
La forma más eficiente de emplear un cuestionario simplificado es enviarlo al vendedor o a su representante con antelación a la firma de cualquier documento vinculante, como las arras o la señal, exigiendo respuesta documentada a cada punto. Las respuestas y la documentación aportada deben conservarse como parte del expediente de la operación, ya que en caso de descubrirse posteriormente una discrepancia relevante, esa documentación puede resultar clave para reclamar frente al vendedor, especialmente si se ha ocultado o falseado información relevante para la decisión de compra.
Preguntas frecuentes
¿Un cuestionario simplificado sustituye a la due diligence completa en cualquier operación?
No; es adecuado para operaciones de menor complejidad o valor, pero en compraventas de mayor envergadura o con múltiples activos sigue siendo recomendable una due diligence completa.
¿Qué pasa si el vendedor no responde a alguno de los puntos del cuestionario?
La falta de respuesta o una respuesta evasiva debe tratarse como una señal de alerta que justifica una revisión más profunda de ese aspecto concreto antes de continuar con la operación.
¿Es necesario un abogado para completar este cuestionario?
No es imprescindible para rellenarlo, pero sí resulta muy recomendable que un profesional revise las respuestas y la documentación aportada antes de firmar cualquier compromiso vinculante.
¿El cuestionario tiene valor legal si aparecen problemas después?
Puede tener relevancia probatoria si demuestra que el vendedor ocultó o falseó información, lo que puede sustentar acciones de responsabilidad o de anulación del contrato conforme al Código Civil.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
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