El auge del alquiler turístico ha transformado la vida de muchas comunidades de propietarios: entradas y salidas constantes de huéspedes, ruidos a horas intempestivas, uso intensivo de zonas comunes como ascensores o piscinas, y una convivencia cada vez más tensa entre residentes habituales y viviendas explotadas como alojamiento vacacional. Ante esta realidad, la ley ha dotado a las comunidades de herramientas para limitar, condicionar o incluso prohibir esta actividad dentro del edificio, pero siempre dentro de unos límites legales precisos que conviene conocer, tanto si se es propietario que quiere destinar su vivienda a este uso como si se forma parte de una junta que pretende regularlo.
El marco legal: la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
La posibilidad de que las comunidades de propietarios limiten el alquiler turístico se introdujo de forma expresa mediante la reforma de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que incorporó un apartado específico permitiendo a la junta de propietarios acordar, con una mayoría cualificada, la limitación o condicionamiento del ejercicio de la actividad de alquiler de uso turístico en las viviendas del edificio, entendida esta conforme a la normativa sectorial turística aplicable en cada comunidad autónoma, así como el establecimiento de cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realiza dicha actividad, siempre que así se determine y se cuantifique adecuadamente en el propio acuerdo.
Qué mayoría se necesita para limitar el alquiler turístico
La ley exige, para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio del alquiler turístico en el edificio, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría cualificada, inferior a la unanimidad exigida para la generalidad de las modificaciones estatutarias, refleja la voluntad del legislador de facilitar que las comunidades puedan reaccionar con cierta agilidad ante los efectos de esta actividad sin depender del acuerdo de absolutamente todos los propietarios, incluido quien pretende ejercerla.
Es fundamental entender que este acuerdo, aunque no exija unanimidad, debe adoptarse en junta debidamente convocada con este punto expreso en el orden del día, y sus efectos se proyectan hacia el futuro: con carácter general, no puede aplicarse retroactivamente para prohibir una actividad de alquiler turístico que ya viniera desarrollándose legalmente con anterioridad a la adopción del acuerdo, cuestión que ha sido objeto de análisis por los tribunales y que exige un estudio cuidadoso caso por caso.
Qué puede acordar exactamente la comunidad
El abanico de posibilidades que ofrece la norma es amplio. Por un lado, la comunidad puede acordar una prohibición total del ejercicio de la actividad de alquiler turístico en el edificio, impidiendo que cualquier vivienda se destine a este uso. Por otro lado, puede optar por una vía intermedia, estableciendo condiciones para su ejercicio —por ejemplo, limitando el número de viviendas que pueden destinarse simultáneamente a esta actividad, exigiendo determinados requisitos de convivencia o de identificación de huéspedes, o fijando horarios y normas específicas de uso de zonas comunes—. Finalmente, la comunidad puede optar por no prohibir ni limitar la actividad, pero sí establecer un incremento de la cuota de gastos comunes para las viviendas destinadas a alquiler turístico, en atención al mayor desgaste y uso intensivo que este tipo de actividad genera sobre las instalaciones comunes.
Límites al poder de la junta: derechos adquiridos y proporcionalidad
El poder de la junta para regular esta materia no es ilimitado. En primer lugar, cualquier acuerdo debe respetar el principio de proporcionalidad y no puede utilizarse de forma arbitraria o discriminatoria frente a determinados propietarios. En segundo lugar, la actividad de alquiler turístico debe estar amparada por la correspondiente licencia o autorización administrativa conforme a la normativa turística autonómica aplicable; si la vivienda carece de dicha habilitación administrativa, la comunidad puede además instar las acciones legales correspondientes para hacer cesar una actividad que, sencillamente, no está autorizada por la normativa sectorial, con independencia de lo que decida la junta de propietarios.
Además, conviene tener presente que estos acuerdos de limitación conviven con la normativa autonómica y municipal en materia de vivienda de uso turístico, que en los últimos años ha ido endureciendo los requisitos para obtener y mantener las licencias correspondientes, por lo que el análisis de la situación de cada vivienda debe hacerse de forma integral, combinando la normativa de propiedad horizontal con la sectorial turística y urbanística aplicable.
Impugnación de los acuerdos sobre alquiler turístico
Como cualquier acuerdo de junta, los relativos a la limitación del alquiler turístico pueden ser impugnados judicialmente por los propietarios que consideren que no se ha alcanzado la mayoría legalmente exigida, que el acuerdo resulta contrario a la ley o a los estatutos, o que supone un abuso de derecho o discriminación injustificada. El plazo para impugnar y los motivos se rigen por las reglas generales de impugnación de acuerdos comunitarios previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que resulta esencial actuar con celeridad si se pretende cuestionar la validez de un acuerdo de este tipo.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico con mayoría simple?
No, la ley exige una mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas de participación para adoptar acuerdos de esta naturaleza.
¿El acuerdo de prohibición afecta a quien ya alquilaba turísticamente su vivienda antes del acuerdo?
Con carácter general, la aplicación retroactiva es problemática y ha generado controversia judicial; conviene analizar cada caso concreto y el momento en que se obtuvo la licencia turística correspondiente.
¿Puede la comunidad simplemente subir la cuota a quien hace alquiler turístico en lugar de prohibirlo?
Sí, es una de las opciones expresamente contempladas por la ley, siempre que se adopte con la misma mayoría cualificada y de forma proporcionada.
¿Qué pasa si la vivienda no tiene licencia turística pero se alquila igualmente?
La comunidad puede actuar para hacer cesar la actividad no autorizada administrativamente, con independencia de cualquier acuerdo específico sobre alquiler turístico adoptado en junta.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal asesoramos tanto a comunidades de propietarios que quieren regular el alquiler turístico dentro del edificio como a propietarios que desean ejercer esta actividad con plena seguridad jurídica, analizando la validez de los acuerdos adoptados, la normativa turística autonómica aplicable y las posibles vías de impugnación. Si tu comunidad está valorando limitar el alquiler turístico, o eres propietario y quieres conocer tus derechos, contacta con nuestro equipo.