Es una situación extraordinariamente frecuente en el sector inmobiliario: el socio de una sociedad le alquila un local o una nave de su propiedad, la sociedad le vende una vivienda a un socio o a un familiar por debajo del precio de mercado, o el propio socio presta servicios de gestión o administración a la inmobiliaria familiar sin que exista un contrato formal ni una retribución claramente fijada conforme a mercado. Todas estas situaciones son operaciones vinculadas en el sentido del artículo 18 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, y su tratamiento incorrecto es una de las contingencias fiscales más habituales que detectamos en las revisiones de sociedades inmobiliarias familiares.
Qué se considera operación vinculada en el ámbito inmobiliario
El artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades considera personas o entidades vinculadas, entre otros supuestos, a una entidad y sus socios cuando la participación sea igual o superior al 25%, a una entidad y los administradores o consejeros de la misma, y a dos entidades en las que los mismos socios o sus cónyuges o parientes hasta el tercer grado participen, directa o indirectamente, en un porcentaje igual o superior al 25%. En el sector inmobiliario, las operaciones vinculadas más habituales son el arrendamiento de inmuebles entre el socio persona física y su sociedad (en cualquiera de los dos sentidos), la compraventa de inmuebles entre la sociedad y sus socios o administradores, los préstamos entre la sociedad y el socio, y la prestación de servicios profesionales o de gestión del socio a la sociedad.
La regla de valoración: valor de mercado obligatorio
La normativa exige que estas operaciones se valoren obligatoriamente por su valor de mercado, es decir, por el precio que hubieran acordado personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia. Esto significa que no basta con fijar cualquier precio en el contrato entre el socio y la sociedad: si un socio arrienda un local a su sociedad por una renta inferior a la de mercado, o si la sociedad vende un inmueble a un socio por debajo de su valor real, la Administración tributaria puede corregir el valor declarado y ajustar la base imponible de ambas partes a los efectos fiscales que correspondan, con independencia del precio que efectivamente se haya pagado entre ellas.
La determinación del valor de mercado en el sector inmobiliario suele apoyarse en tasaciones periciales independientes, comparables de mercado de operaciones similares en la misma zona, o informes de valoración específicos, especialmente cuando se trata de inmuebles singulares o con características que dificultan encontrar comparables directos.
Documentación obligatoria de operaciones vinculadas
Más allá de valorar correctamente la operación, la normativa exige documentar las operaciones vinculadas conforme a lo previsto reglamentariamente, con un contenido que varía en función del volumen de operaciones y del tamaño de las entidades implicadas. Las entidades de menor dimensión pueden acogerse a una documentación simplificada, mientras que las sociedades de mayor tamaño o que superen determinados umbrales de cifra de negocios deben elaborar una documentación específica más completa (documentación del contribuyente y, en su caso, documentación del grupo), que debe estar disponible ante un eventual requerimiento de la Administración tributaria, aunque no siempre deba aportarse junto con la autoliquidación del impuesto.
Con carácter general, existen determinados supuestos exceptuados de la obligación de documentación cuando el importe conjunto de las operaciones con la misma persona o entidad vinculada no supera ciertos umbrales anuales, pero incluso en estos casos la obligación de valorar a mercado se mantiene, por lo que conviene conservar, cuando menos, la justificación del precio aplicado.
El Modelo 232: declaración informativa de operaciones vinculadas
Cuando el volumen de las operaciones vinculadas realizadas en el periodo impositivo con la misma persona o entidad supera los umbrales reglamentariamente establecidos, o cuando se realizan determinadas operaciones específicas con independencia de su importe, existe la obligación de presentar el Modelo 232 de declaración informativa de operaciones con personas o entidades vinculadas. En el sector inmobiliario resulta especialmente relevante revisar esta obligación cuando existen arrendamientos recurrentes entre el socio y la sociedad, ya que el importe acumulado a lo largo del ejercicio puede superar fácilmente los umbrales que activan la obligación de declarar, incluso en estructuras familiares de tamaño reducido.
Consecuencias de una valoración incorrecta
Si la Administración tributaria comprueba que una operación vinculada no se ha valorado a precio de mercado, puede practicar el correspondiente ajuste, con dos efectos: por un lado, ajusta la base imponible de la parte que ha obtenido una renta inferior a la que le hubiera correspondido a valor de mercado, incrementándola; por otro lado, en determinados supuestos, ajusta también la base imponible de la contraparte, para evitar una doble imposición derivada del propio ajuste. Además, dependiendo de la naturaleza de la diferencia detectada, el exceso de valor puede llegar a calificarse como una retribución de fondos propios (dividendo) del socio, con la correspondiente tributación adicional, o como una liberalidad no deducible en sede de la sociedad, lo que agrava considerablemente el impacto fiscal de la regularización.
A ello se añade el riesgo de sanciones específicas por incumplimiento de las obligaciones de documentación de operaciones vinculadas, que son independientes de la sanción que pudiera derivar del propio ajuste de valoración, y que pueden ser significativas incluso cuando el ajuste practicado sobre la base imponible resulte de escasa cuantía.
Buenas prácticas para minimizar el riesgo
La forma más eficaz de reducir el riesgo fiscal en este tipo de operaciones es actuar con anticipación: formalizar por escrito todos los contratos entre el socio y la sociedad (arrendamiento, compraventa, préstamo, prestación de servicios), fijar el precio o la renta con apoyo en una tasación o informe de valoración independiente, actualizar periódicamente dicha valoración cuando las condiciones de mercado cambien de forma relevante, y conservar toda la documentación soporte que acredite el proceso seguido para fijar el precio, de manera que, ante una eventual comprobación, la sociedad pueda acreditar que ha actuado con la diligencia exigible.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio encargar una tasación para cada operación vinculada inmobiliaria?
No es un requisito legal expreso en todos los casos, pero constituye la prueba más sólida frente a una eventual comprobación de la Administración, por lo que resulta muy recomendable en operaciones de importe relevante o recurrentes en el tiempo.
¿Qué pasa si el socio cede gratuitamente un inmueble a la sociedad?
La cesión gratuita de uso también constituye una operación vinculada que debe valorarse a mercado a efectos fiscales, lo que puede generar una renta presunta o un ajuste en la sociedad, con independencia de que no se haya producido ningún pago efectivo entre las partes.
¿Las operaciones vinculadas entre sociedades del mismo grupo fiscal también deben valorarse a mercado?
Sí, la obligación de valoración a mercado se mantiene con independencia de que las entidades formen parte de un grupo de consolidación fiscal, aunque los efectos prácticos del ajuste puedan verse matizados por las reglas propias de dicho régimen especial.
¿Puede el socio y la sociedad pactar libremente el precio y luego ajustarlo fiscalmente al presentar el impuesto?
No es la forma recomendable de proceder: aunque el ajuste fiscal existe precisamente para corregir estas situaciones, actuar así incrementa el riesgo de discrepancias con la Administración y de sanciones, por lo que es preferible fijar desde el origen un precio ajustado a mercado y documentado.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal ayudamos a sociedades inmobiliarias familiares a identificar, valorar y documentar correctamente sus operaciones vinculadas con socios y administradores, revisando contratos de arrendamiento, compraventas y prestaciones de servicios, y preparando la documentación exigida por la normativa para minimizar el riesgo ante una inspección. Si tu sociedad mantiene operaciones habituales con sus socios y quieres asegurarte de que están correctamente documentadas, contacta con nuestro equipo.