Trasladar un inmueble del patrimonio personal al balance de una sociedad —para constituirla, para ampliar su capital o para reorganizar un grupo empresarial— es una operación mercantil sencilla sobre el papel, pero que arrastra un conjunto de implicaciones fiscales que, si no se anticipan, pueden convertir una decisión de planificación patrimonial en un coste inesperado a varios niveles: IRPF o Impuesto sobre Sociedades del aportante, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA cuando el inmueble está afecto a una actividad, y plusvalía municipal. Antes de firmar la escritura de aportación conviene tener claro el régimen aplicable a cada uno de estos impuestos.
Aspectos mercantiles: la aportación no dineraria y su valoración
Desde el punto de vista mercantil, la aportación de un inmueble a una sociedad de responsabilidad limitada o anónima constituye una aportación no dineraria, que debe valorarse adecuadamente en la escritura de constitución o de aumento de capital. En las sociedades anónimas, la Ley de Sociedades de Capital exige, con carácter general, un informe de experto independiente designado por el registrador mercantil que valore la aportación, salvo en los supuestos legalmente exceptuados; en las sociedades de responsabilidad limitada no se exige este informe, pero los socios responden solidariamente frente a la sociedad y frente a los acreedores sociales de la realidad y valoración de las aportaciones no dinerarias, lo que exige extremar el rigor en la tasación del inmueble aportado para evitar responsabilidades futuras.
Tributación en el IRPF del aportante persona física
Cuando quien aporta el inmueble es una persona física, la operación se considera, a efectos del IRPF, una alteración patrimonial que genera una ganancia o pérdida patrimonial calculada por la diferencia entre el valor de mercado del inmueble en el momento de la aportación (o el valor de las participaciones recibidas a cambio, si fuera mayor) y su valor de adquisición actualizado con los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa a los tipos vigentes para dicha base, que actualmente oscilan, según los tramos, hasta un máximo situado en el entorno del 30% para las ganancias de mayor cuantía. No existe, con carácter general, ningún diferimiento automático de esta tributación por el simple hecho de que la contraprestación recibida sean participaciones sociales en lugar de dinero.
El régimen especial de aportación de activos: cuándo permite diferir la tributación
La Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades regula, dentro del régimen FEAC, un supuesto específico de aportación no dineraria de activos que permite diferir la tributación de la plusvalía cuando concurren determinados requisitos: que la entidad que recibe la aportación sea residente en territorio español o en otro Estado miembro de la Unión Europea, y que, si el aportante es una persona física, los elementos aportados estén afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve con arreglo al Código de Comercio, o bien que se trate de aportaciones de ramas de actividad realizadas por personas jurídicas. En la práctica, esto significa que la aportación de un inmueble de uso particular o meramente patrimonial, sin estar afecto a una actividad económica del aportante, normalmente no puede acogerse a este régimen especial, y la ganancia patrimonial tributa de forma ordinaria en el momento de la aportación.
Cuando el inmueble sí está afecto a una actividad económica desarrollada directamente por el aportante, o cuando la aportación se realiza dentro de una operación más amplia de reestructuración empresarial, resulta imprescindible valorar con detalle si procede aplicar este régimen especial; puede resultar de utilidad revisar el contenido específico sobre aportación de inmuebles a una sociedad para un análisis más detallado de los distintos supuestos.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Con carácter general, las aportaciones no dinerarias realizadas en la constitución o el aumento de capital de una sociedad quedan sujetas pero exentas de la modalidad de operaciones societarias del ITP-AJD, tras la reforma que eliminó la tributación efectiva de estas operaciones para favorecer la capitalización empresarial. No obstante, cuando el aportante es empresario o profesional y el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial, la operación puede quedar sujeta a IVA en lugar de a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que exige analizar caso por caso si resulta aplicable alguna exención (por ejemplo, la relativa a segundas y ulteriores entregas de edificaciones) y si conviene o no renunciar a dicha exención cuando la sociedad receptora tiene derecho a la deducción del IVA soportado. La correcta calificación de la operación entre operaciones societarias exentas, IVA con o sin renuncia a la exención, o transmisiones patrimoniales onerosas tiene un impacto económico directo que debe analizarse antes de otorgar la escritura.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La aportación de un inmueble urbano a una sociedad constituye también un hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido como plusvalía municipal, salvo que se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno entre la fecha de adquisición y la de aportación, en los términos que resultan de la jurisprudencia constitucional y de la normativa vigente tras su adaptación. El sujeto pasivo de este impuesto es, en las transmisiones a título oneroso, el transmitente (el aportante), por lo que conviene tenerlo en cuenta en el coste global de la operación, especialmente en aportaciones de solares o terrenos con largos periodos de tenencia.
Efectos en sede de la sociedad receptora
Para la sociedad que recibe el inmueble, la operación tiene efectos relevantes de cara al futuro: el inmueble se incorpora a su balance por el valor de la aportación (o por el valor anterior del aportante si resulta aplicable el régimen especial de neutralidad fiscal), lo que determina la base de amortización futura y la plusvalía que aflorará en una eventual transmisión posterior. Además, si la sociedad se dedica al arrendamiento del inmueble aportado, deberá analizar si cumple los requisitos para ser considerada entidad con actividad económica o si, por el contrario, tendrá la consideración de sociedad patrimonial, con las implicaciones fiscales que ello conlleva tanto para la propia sociedad como para sus socios.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo aportar un inmueble en la constitución que en una ampliación de capital posterior?
El tratamiento fiscal general es equivalente en ambos casos, si bien en la ampliación de capital conviene revisar además el eventual impacto en la valoración de las participaciones ya existentes y los derechos de los socios previos, especialmente si no todos participan en la ampliación en la misma proporción.
¿Puede aportarse un inmueble hipotecado?
Sí, pero la sociedad receptora asume la carga hipotecaria, lo que puede tener efectos en la valoración de la aportación (aportación con asunción de pasivo) y conviene analizar con el banco acreedor si es necesaria su autorización o notificación conforme al contrato de préstamo.
¿Qué ocurre si el valor declarado en la aportación no coincide con el valor de mercado del inmueble?
La Administración tributaria puede comprobar el valor declarado y, en su caso, regularizar la ganancia patrimonial del aportante y la base del impuesto correspondiente, por lo que resulta muy recomendable disponer de una tasación independiente que sustente el valor utilizado en la escritura.
¿La aportación de un inmueble alquilado interrumpe el contrato de arrendamiento vigente?
No, el arrendamiento subsiste y la sociedad receptora se subroga en la posición de arrendador, si bien conviene notificar formalmente el cambio de titularidad al inquilino a efectos de los pagos y notificaciones futuras.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal planificamos y ejecutamos aportaciones de inmuebles a sociedades, analizando de forma conjunta el impacto en el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades del aportante, el ITP-AJD, el IVA y la plusvalía municipal, y valorando si resulta aplicable algún régimen de neutralidad fiscal que permita diferir la tributación. Si estás valorando aportar un inmueble a tu sociedad o constituir una nueva entidad con este fin, contacta con nuestro equipo para estructurar la operación de la forma fiscalmente más eficiente.