Introducción: qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y por qué importa al IRPF del alquiler
El Boletín Oficial del Estado núm. 249, de 7 de octubre de 2026, publicó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823). Su Título II contiene un paquete amplio de medidas fiscales que afectan al IRPF, al IVA, al IBI, a las SOCIMI y al impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos. En este artículo nos centramos en lo que cambia en el IRPF del alquiler de vivienda, que es, con diferencia, la parte que más contribuyentes va a notar en sus próximas declaraciones.
La norma se aprueba tras la derogación por el Congreso del Real Decreto-ley 26/2026, cuyo acuerdo de derogación se publicó en el BOE extraordinario del 2 de octubre mediante Resolución del Congreso de los Diputados. El Gobierno ha reconducido así su estrategia en materia de vivienda con un nuevo texto, de entrada en vigor general el 8 de octubre de 2026, aunque con efectos escalonados según la medida: algunas se proyectan sobre el ejercicio 2026, otras arrancan con la entrada en vigor y otras no lo harán hasta el 1 de enero de 2027. Conviene, por tanto, leer cada medida con su calendario.
Desde LRB Asesores recomendamos a propietarios, inversores inmobiliarios, autónomos que alquilan inmuebles y empresas con patrimonio en renta que revisen ya su situación, porque la norma premia determinadas conductas (bajar la renta, mantener al inquilino, alquilar por primera vez, rehabilitar) y puede modificar la rentabilidad real de una operación de arrendamiento.
La reducción por arrendamiento de vivienda: un sistema graduado de porcentajes
La pieza central del artículo 6 es la reforma de la reducción aplicable a los rendimientos netos del capital inmobiliario procedentes del arrendamiento de vivienda. En lugar de un único porcentaje, el real decreto-ley establece una escala que depende del comportamiento del arrendador y de las características del contrato. Según el texto, las reducciones aplicables desde la entrada en vigor de la norma son las siguientes.
Nuevos contratos del mismo arrendador con rebaja de renta
Cuando el arrendador que no sea gran tenedor suscribe un nuevo contrato sobre la misma vivienda y reduce la renta en más de un 5 % respecto al contrato anterior, la reducción puede situarse en el 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %. El porcentaje concreto depende de factores como la continuidad del arrendatario, que la renta sea inferior al índice de referencia, que el inmueble se ubique en una zona tensionada o la edad del arrendatario. Si la renta inicial del nuevo contrato no supera la última del contrato anterior, la reducción es del 50 %.
Nuevos contratos con renta al alza
Si la renta aumenta, la norma no excluye por completo el beneficio, pero lo modula: 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, según el incremento sea de hasta el 5 %, de entre el 5 y el 10 %, de entre el 10 y el 15 %, de entre el 15 y el 20 % o superior al 20 %. Se trata de un incentivo decreciente que penaliza, sin llegar a anular, las subidas fuertes.
Primer alquiler, alquiler social, rehabilitación y prórroga tácita
Para el primer alquiler de una vivienda por contribuyentes que no sean grandes tenedores, la reducción puede ser del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %. En alquileres sociales o programas públicos de vivienda, el porcentaje es del 70 %. Si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores, la reducción es del 60 %. Y en los supuestos de prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que el arrendador no sea gran tenedor y se respete el límite de renta, se aplica un 80 %.
El texto añade reglas de mantenimiento de los requisitos, prevé aplicar el porcentaje más alto cuando concurran varios supuestos y excluye los contratos que incumplan los límites de renta. También incorpora un régimen transitorio para los contratos anteriores a la Ley 12/2023 y para los celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026, de modo que quien esté negociando o renovando contratos en las próximas semanas debería analizar con cuidado en qué régimen cae.
Deducción por alquiler de vivienda habitual y requisito de los 50 kilómetros
Para los inquilinos, el real decreto-ley establece una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, aplicable cuando la base imponible sea inferior a 33.007,20 euros. La base máxima de deducción es de 11.630 euros hasta una base imponible de 23.007,20 euros, y se reduce progresivamente hasta agotarse en los 33.007,20 euros.
Como requisito de acceso, ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros durante al menos la mitad del período impositivo, salvo que exista un impedimento administrativo o judicial que lo justifique. Es una cautela relevante para los trabajadores desplazados y para quienes conservan una vivienda en su localidad de origen: habrá que acreditar la distancia y la titularidad con documentación, previsiblemente catastral.
Imputación de rentas inmobiliarias, ayudas a la rehabilitación y exención por venta a entidades públicas
El artículo 6 extiende a 2026 la imputación de rentas inmobiliarias al 1,1 % para inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados o determinados mediante valoración colectiva a partir del 1 de enero de 2012. Además, desde el 1 de enero de 2027 se introduce una nueva escala del rendimiento imputado sobre la suma de valores catastrales (1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %) y se modifican las reglas del rendimiento mínimo por parentesco.
Por otro lado, se amplía la lista de ayudas públicas de rehabilitación que no se integran en la base imponible, lo que reduce el coste fiscal de acometer obras de mejora energética o de accesibilidad con subvención.
La medida con mayor potencial para propietarios de inmuebles vacíos es la exención por transmisión a entidades públicas de vivienda social o asequible. Se aplica a las ventas realizadas entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027, cuando el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros y la vivienda haya estado desocupada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros y decrece hasta 800.000 euros. Puede combinarse con la reinversión en la Cuenta Financia Europa en el plazo de seis meses, con un tope de 800.000 euros.
Nuevos instrumentos de ahorro: SIALPFE y Cuenta Financia Europa
Aunque su regulación sustantiva se recoge en el Título VI, el artículo 6 enlaza el IRPF con dos instrumentos de ahorro. El primero es el SIALPFE, con aportaciones de hasta 10.000 euros anuales y una inversión mínima del 30 % en renta variable, sin exigir la garantía del 85 % del capital. El segundo es la Cuenta Financia Europa, que permite diferir la tributación hasta el momento de la disposición, con un límite de 150.000 euros pendientes de recuperar, y excluir de tributación el 100 % de las ganancias hasta 10.000 euros por contribuyente y el 20 % del resto, siempre que las aportaciones se mantengan más de cinco años.
Implicaciones prácticas para propietarios, inquilinos y empresas
Las consecuencias prácticas son numerosas. En primer lugar, quien tenga contratos próximos a vencer debe simular el efecto de renovar con rebaja de renta, con la misma renta o con subida, porque la diferencia de reducción puede ser de decenas de puntos porcentuales sobre el rendimiento neto. En segundo lugar, el estatus de gran tenedor es determinante, de modo que conviene revisar la titularidad de los inmuebles, la participación en sociedades patrimoniales y las posibles atribuciones de rentas. En tercer lugar, los contratos suscritos hasta el 1 de diciembre de 2026 tienen un tratamiento transitorio que puede aconsejar adelantar o retrasar firmas.
Para los inquilinos, la deducción del 10 % exige comprobar el límite de base imponible y la regla de los 50 kilómetros. Para los propietarios de viviendas rehabilitadas, conviene documentar la fecha y el coste de las obras para sostener la reducción del 60 %. Y para quienes plantean vender un inmueble vacío a una entidad pública, el plazo hasta el 31 de diciembre de 2027 es un incentivo real, pero requiere acreditar los dos años de desocupación.
Debe tenerse presente, además, que la norma es un real decreto-ley sujeto a convalidación parlamentaria, y que su antecesor fue derogado por el Congreso. Es prudente planificar con cautela y revisar la evolución de su tramitación antes de adoptar decisiones irreversibles basadas exclusivamente en estas medidas.
Conclusión: planifique su fiscalidad del alquiler con LRB Asesores
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce el cambio más profundo en la tributación del alquiler residencial en el IRPF de los últimos años, con una batería de reducciones graduadas, una deducción para inquilinos y una exención por venta a entidades públicas. Su aplicación correcta exige analizar cada contrato, cada inmueble y la situación de cada contribuyente. En LRB Asesores estudiamos su caso, simulamos escenarios y le ayudamos a elegir la estrategia que más ahorro fiscal le genere con plena seguridad jurídica. Contacte con nuestro equipo y planifique con antelación.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20823) y nota de la Agencia Tributaria sobre sus medidas fiscales. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento personalizado.