Las compraventas especiales en el ITP son aquellas en las que el precio se aplaza o se pacta una garantía o un derecho de recuperación. La compraventa tributa siempre por sus reglas generales, y cada pacto añadido puede generar un hecho imponible propio en TPO o en AJD. Actualizado a octubre de 2026.
Qué son las compraventas especiales y por qué importan
Además de la compraventa simple, existen compraventas complejas en las que la transmisión depende de una condición, o en las que el pago del precio se garantiza con un derecho real. Unas veces el pacto suspende la eficacia del contrato. Otras veces asegura el cobro del precio aplazado al vendedor.
Esa diferencia no es un matiz teórico. La calificación jurídica del pacto decide si hay que pagar un impuesto adicional, en qué modalidad y sobre qué base. Por eso, en este artículo repasamos los supuestos particulares de compraventas especiales en el ITP con una visión de conjunto y una tabla comparativa.
Este texto funciona como mapa. Para profundizar en cada figura, enlazamos nuestros análisis monográficos sobre la condición resolutoria expresa, el pacto de reserva de dominio y las condiciones que no son suspensivas ni resolutorias.
Las seis figuras de compraventas especiales de un vistazo
La compraventa con precio aplazado admite varias configuraciones, y cada una de estas compraventas especiales se califica por separado. El esquema habitual distingue seis supuestos:
- Precio aplazado sin garantía.
- Precio aplazado garantizado con condición resolutoria explícita.
- Precio aplazado garantizado con pacto de reserva de dominio.
- Precio aplazado garantizado con hipoteca.
- Precio aplazado garantizado con fianza.
- Compraventa con pacto de retroventa o retracto convencional, también llamado a carta de gracia.
En todos ellos la compraventa tributa por las reglas generales, ya sea por IVA o por TPO. Lo que cambia es el tratamiento del pacto accesorio, que se estudia aparte.
Tabla comparativa de la tributación del pacto
La siguiente tabla resume cómo tributa el pacto añadido cuando la compraventa está sujeta a TPO. Sirve como guía rápida antes de revisar cada caso con detalle.
| Figura | Tributación del pacto | Modalidad | Base imponible |
|---|---|---|---|
| Aplazamiento sin garantía | No supone hecho imponible adicional | Ninguna | No existe |
| Condición resolutoria explícita | Hecho imponible independiente si es inscribible | TPO | Precio aplazado e intereses garantizados |
| Pacto de reserva de dominio | Solo incide con escritura pública | AJD | Cantidad garantizada |
| Hipoteca en garantía del precio | Constitución de la hipoteca | AJD, si concurren sus requisitos | Cantidad garantizada |
| Fianza de un particular | Constitución de la fianza | TPO | Capital afianzado |
| Pacto de retroventa | Varía según el acto | TPO | Dos tercios del valor comprobado |
Esta tabla de compraventas especiales simplifica la realidad, y cada fila tiene excepciones. Su utilidad es orientar el análisis, no sustituirlo.
Compraventa con precio aplazado sin garantía
Cuando parte del precio queda aplazado sin garantía real ni personal, no hay ningún hecho imponible adicional. El simple aplazamiento no está sujeto a TPO ni a la cuota gradual de AJD, porque no cumple los requisitos propios de esas modalidades.
Es el más sencillo de los supuestos de compraventas especiales. El vendedor asume el riesgo de impago sin ningún respaldo, y el impuesto se limita a la compraventa. Conviene, sin embargo, dejar por escrito el calendario de pagos para evitar discusiones sobre el precio efectivo.
Condición resolutoria explícita
Si las partes pactan una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado, la compraventa tributa de forma ordinaria y la condición tributa por separado. Solo quedan sujetas a TPO las condiciones de bienes inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad, lo que exige escritura pública.
La condición se equipara a una hipoteca que garantiza el precio aplazado con la misma finca vendida. Por eso no tributan las condiciones pactadas en documento privado, ni en negocios distintos de la compraventa, ni las que garantizan elementos diferentes del pago aplazado.
Qué ocurre al cumplirse o incumplirse
Si el vendedor ejecuta la condición por impago, el contrato se resuelve con efectos desde el inicio. No existe una nueva transmisión, de modo que la recuperación del dominio no tributa por TPO. En cambio, la cancelación de la condición tributa por AJD y no goza de la exención de la cancelación de hipotecas.
Pacto de reserva de dominio
En el pacto de reserva de dominio, el comprador no adquiere la propiedad hasta pagar todo el precio. En el ITP no se trata como condición suspensiva, sino como condición resolutoria del impago del precio. La compraventa tributa por las reglas generales y el pacto solo puede incidir en AJD.
Para que incida en AJD, el pacto debe referirse a inmuebles y constar en escritura pública. Si afecta a bienes muebles, debe constar en escritura, no en póliza, y ser inscribible en el Registro de Bienes Muebles. Los pactos en contratos privados no tributan.
Ejemplo ilustrativo
Se compra una vivienda por 750.000 euros en escritura pública. Se aplazan 150.000 euros, sin intereses, a pagar en menos de dos años, con pacto de reserva de dominio. Las cifras son un ejemplo de cálculo.
| Concepto | Base imponible |
|---|---|
| Compraventa | 750.000 euros |
| Pacto de reserva de dominio | 150.000 euros |
El sujeto pasivo del pacto es el vendedor a cuyo favor se constituye la garantía. El tipo supletorio es el 0,5 %, aunque se aplican con carácter principal los tipos aprobados por las comunidades autónomas de régimen común, conforme a la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas. Una cláusula penal no se incluye en la base, porque el pacto no la garantiza.
Hipoteca en garantía del precio aplazado
La hipoteca que garantiza el precio aplazado sobre la misma finca vendida sigue el mismo régimen que la condición resolutoria. La compraventa tributa por TPO conforme a las reglas generales, y la constitución de la hipoteca tributa por AJD cuando concurran los requisitos legales.
Un caso frecuente es la subrogación del comprador en la hipoteca del vendedor. No modifica las reglas: la base imponible de la compraventa no se reduce por asumir la hipoteca, y la subrogación no es un hecho imponible adicional ni en TPO ni en AJD. Para ampliar el funcionamiento de la modalidad documental, lea nuestro artículo sobre actos jurídicos documentados.
Fianza como garantía del precio
La fianza es un contrato por el que una persona se obliga a pagar por otra si esta no lo hace. Su tributación depende de lo que garantice y de quién la preste.
- En garantía de un préstamo, tributa como préstamo si es simultánea o estaba prevista, y la constitución de la fianza queda exenta.
- En garantía de otra obligación, como una compraventa, queda sujeta a TPO si la presta un fiador particular, tanto al constituirse como en su ampliación posterior.
- Si el fiador es empresario, hay que valorar su sujeción a IVA.
La base es el capital afianzado y el sujeto pasivo es el acreedor afianzado. En una compraventa con fianza, la falta de simultaneidad no importa, a diferencia de lo que ocurre con los préstamos.
Pacto de retroventa o retracto convencional
El pacto de retroventa permite al vendedor recuperar la cosa vendida devolviendo el precio, los gastos del contrato y los pagos legítimos. Se configura como una condición resolutoria que depende de la voluntad del vendedor, dentro de un plazo que no puede exceder de diez años, o cuatro si no se pactó.
Hay varios actos con tratamiento propio:
| Acto | Tributación | Base imponible |
|---|---|---|
| Transmisión con pacto de retroventa por un no sujeto pasivo de IVA | TPO | Dos tercios del valor comprobado, si es igual o mayor que el precio de la retrocesión |
| Constitución del derecho como contrato independiente | TPO | Depende de la contraprestación pactada |
| Transmisión del derecho de retracto por un particular | TPO | Un tercio del valor comprobado, salvo precio declarado mayor |
| Ejercicio del retracto, si la venta inicial tributó por TPO | TPO | Dos tercios del valor comprobado |
| Prórroga del plazo | No sujeta a TPO | Puede incidir AJD |
| Extinción del derecho por transcurso del plazo | Liquidación complementaria de TPO | Diferencia entre el valor comprobado y la base anterior |
Para el tipo de gravamen rige el 6 % en inmuebles y el 4 % en muebles, o el aprobado por la comunidad autónoma de régimen común.
Ejemplo ilustrativo del retracto convencional
Un particular vende un inmueble por 100.000 euros y se reserva un retracto con precio de retrocesión de 70.000 euros. El valor comprobado en la constitución es de 120.000 euros. Después transmite el derecho a un tercero por 45.000 euros. Las cifras son inventadas y solo sirven para ilustrar el cálculo.
| Operación | Cálculo | Base imponible |
|---|---|---|
| Transmisión con pacto de retroventa | Dos tercios de 120.000 euros = 80.000 euros, mayor que el precio de retrocesión de 70.000 | 80.000 euros |
| Transmisión del derecho de retracto | Un tercio de 120.000 euros = 40.000 euros, menor que el precio declarado de 45.000 | 45.000 euros |
Si el tercero ejerce después el retracto, el impuesto se calcula de nuevo con las reglas del ejercicio. Y si el plazo expira sin ejercerlo, procede la liquidación complementaria por la diferencia entre el valor comprobado y la base anterior.
Aquí conviene recordar la diferencia con el retracto legal. El convencional nace de un pacto y tributa; el legal nace de una norma y su ejercicio queda exento si el comprador ya pagó el impuesto. Lo analizamos en el artículo sobre tributación del tanteo y retracto legal.
Cómo elegir la garantía en las compraventas especiales
Desde la perspectiva del coste fiscal, el orden depende de cada operación, pero pueden extraerse algunas ideas generales. El vendedor suele preferir una garantía fuerte, y el comprador una que le cueste menos en impuestos y en gastos.
- La condición resolutoria añade TPO a la compraventa si es inscribible, mientras que la reserva de dominio solo añade AJD si hay escritura.
- La hipoteca sobre el bien vendido tributa por AJD cuando concurren sus requisitos.
- La fianza de un particular añade TPO sobre el capital afianzado.
- El retracto convencional tiene una base particular y un plazo máximo, y no es una garantía de cobro.
Antes de decidir entre estas compraventas especiales, conviene calcular el coste total de cada alternativa. Y debe revisarse que la compraventa de base no esté sujeta a IVA, algo que explicamos en cuándo se aplica IVA o ITP.
Errores frecuentes
Estos son los fallos más comunes en compraventas especiales:
- Considerar que el aplazamiento de una parte del precio tributa por sí solo.
- Liquidar por TPO una condición resolutoria pactada en documento privado.
- Tratar el pacto de reserva de dominio como condición suspensiva.
- Reducir la base de la compraventa por asumir una hipoteca.
- Confundir el retracto legal con el convencional.
- Olvidar la liquidación complementaria cuando se extingue el derecho de retraer.
Para el marco general, consulte el Texto refundido del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Conclusión
Las compraventas especiales exigen separar siempre dos planos: la compraventa y el pacto accesorio. La primera tributa por IVA o TPO; el segundo puede no tributar, tributar por AJD o hacerlo por TPO, según su naturaleza y su formalización.
Si prepara una operación con precio aplazado, un asesoramiento legal y fiscal inmobiliario permite elegir la garantía más eficiente. Y ante una liquidación dudosa, una segunda opinión experta ayuda a valorar su recurso. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es una compraventa en la que el precio se aplaza, se garantiza con un derecho real o personal, o se pacta un derecho de recuperación. La compraventa tributa por sus reglas generales y el pacto accesorio puede generar un hecho imponible propio en TPO o en AJD, según su naturaleza.
No, el simple aplazamiento no supone ningún hecho imponible adicional. No queda sujeto a TPO ni a la cuota gradual de AJD, porque no cumple los requisitos de estas modalidades. El impuesto se limita a la compraventa, que tributa por las reglas generales.
Solo puede incidir en AJD, y para ello debe referirse a inmuebles y constar en escritura pública. La base es la cantidad garantizada, con el precio aplazado y los intereses pactados. El sujeto pasivo es el vendedor y el tipo supletorio es el 0,5 %.
No, la base imponible de la compraventa no se reduce porque el comprador asuma el saldo pendiente de la hipoteca. Además, la subrogación no constituye un hecho imponible adicional ni en TPO ni en AJD, de modo que la compraventa tributa conforme a las reglas generales.
Cuando transmite un no sujeto pasivo de IVA, la base son dos tercios del valor comprobado de los bienes retraídos, siempre que sea igual o mayor que el precio de la retrocesión. Al transmitir el derecho de retracto, la base es un tercio del valor comprobado, salvo precio declarado mayor.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.