La condición resolutoria expresa en garantía del precio aplazado tributa en el ITP por la modalidad TPO, con base en el precio aplazado y tipo del 1 %, salvo que esté sujeta a IVA o se pacte fuera de una compraventa inscribible. Su cancelación tributa en AJD. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es la condición resolutoria expresa y por qué se pacta
Hay condición resolutoria explícita cuando el vendedor se reserva la facultad de resolver el contrato si el comprador incumple su obligación de pagar el precio, o alguno de sus plazos. Si se cumple la condición, se resuelve el dominio o derecho real transmitido y todos los derechos constituidos sobre la misma cosa que deriven de él. Por eso se considera una garantía real.
Es una garantía indirecta. No asegura el cobro del crédito, sino que provoca su desaparición y el recobro de la cosa vendida. Una vez resuelto el contrato, el bien se devuelve al vendedor, que debe restituir las cantidades recibidas, descontando, en su caso, la compensación por el uso y la posesión del comprador.
La resolución, una vez declarada, tiene efectos retroactivos, como si el bien nunca hubiera salido del patrimonio del vendedor. Y puede exigirse la devolución aunque la cosa esté en poder de un tercero de buena fe, dada la inscripción de la condición en el Registro de la Propiedad.
Esta cláusula está regulada en la compraventa de inmuebles con precio aplazado. También puede pactarse en permutas y adjudicaciones en pago, cuando una parte debe abonar a la otra una diferencia en dinero o especie. En este artículo analizamos la condición resolutoria expresa en garantía del precio y su tributación en el ITP, fase por fase.
Las tres fases fiscales
Cada momento de la vida de la condición presenta particularidades a efectos de la liquidación. Conviene distinguir tres:
- Constitución: cuando se pacta, normalmente en la escritura de compraventa.
- Fase intermedia: modificaciones, posposiciones de rango y otras vicisitudes.
- Fase final: cumplimiento del comprador y cancelación, o incumplimiento y recuperación del bien por el vendedor.
Constitución: cuándo tributa
Las condiciones resolutorias explícitas de las compraventas se equiparan a las hipotecas que garantizan el pago del precio aplazado con la misma finca vendida. De ahí que el régimen sea el de esas hipotecas (LITP, art. 7.1.b, 7.3 y 7.5; RITP, art. 10.1.B, 12, 31, 72 y 73).
Supuestos en que no hay hecho imponible
No constituye hecho imponible en TPO, entre otros supuestos:
- La condición pactada en contratos distintos de la compraventa, como una permuta, aunque la normativa civil la contemple.
- La condición pactada en documento privado, aunque sea de compraventa, porque no accede al Registro de la Propiedad.
- La que recae sobre bienes no inscribibles.
- La que no garantiza el pago del precio aplazado con la misma finca vendida.
Entre IVA y TPO
Como las garantías pueden estar sujetas a IVA como operación financiera, aun con exención, hay que delimitar la sujeción. La regla general es la siguiente.
| Situación | IVA | TPO | AJD |
|---|---|---|---|
| Constituye la condición un comprador empresario con el inmueble afecto, o una sociedad mercantil | Sujeta | No sujeta | Puede incidir |
| El comprador no actúa como empresario ni es sociedad mercantil | No sujeta | Sujeta, al 1 % | No aplica con TPO |
| Garantiza precio aplazado en transmisión empresarial sujeta y no exenta de IVA | No tributa | No tributa | Puede incidir |
| Transmisión empresarial exenta de IVA que tributa por TPO | Transmisión exenta | Sujeta, según la naturaleza de quien la constituye | No aplica con TPO |
El régimen particular de las transmisiones empresariales abarca, por ejemplo, la venta de solares y terrenos con licencia o urbanizados cuando vende el promotor, la primera venta de edificaciones o la venta de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el comprador. En estos casos la venta tributa en IVA y no en ITP.
Sujeto pasivo, base, tipo y devengo
Cuando la condición tributa por TPO, estos son sus elementos:
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Sujeto pasivo | La persona a cuyo favor se constituye, es decir, el vendedor |
| Base imponible | El precio aplazado, con los intereses asegurados (máximo 5 años), indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos |
| Tipo | El 1 %, salvo que la comunidad autónoma competente haya aprobado otro |
| Devengo | El día del otorgamiento de la escritura pública en que se constituye |
Es una peculiaridad llamativa: el sujeto pasivo es el vendedor, que es quien resulta beneficiado por la garantía, aunque en la práctica el pacto puede trasladar el coste al comprador. La base legal de la cesión a las comunidades autónomas está en la Ley 22/2009, de 18 de diciembre.
Ejemplo ilustrativo
Una persona vende una vivienda por 500.000 euros. Se aplazan 150.000 euros, con unos intereses asegurados de 10.000 euros, y se pacta condición resolutoria expresa en escritura pública. Las cifras son inventadas y solo ilustran el cálculo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio aplazado | 150.000 euros |
| Intereses asegurados (hasta 5 años) | 10.000 euros |
| Base imponible de la condición | 160.000 euros |
| Cuota al 1 % | 1.600 euros |
La compraventa, por su parte, tributa de forma independiente por sus reglas generales. La condición resolutoria no sustituye ni reduce la base de la compraventa.
Fase intermedia
Entre la constitución y el cumplimiento o la cancelación, la garantía puede sufrir modificaciones, posposiciones de rango y otros cambios. Estas vicisitudes tributan por la modalidad AJD. Puede ampliar el funcionamiento de esta modalidad en nuestro artículo sobre actos jurídicos documentados.
Fase final: cumplimiento o incumplimiento
Cumplimiento y cancelación
Si el comprador paga el precio aplazado, se consigna en documento público, normalmente un acta notarial con los justificantes de pago, para cancelar la condición en el Registro. Esa cancelación tributa por la cuota gradual de AJD, documentos notariales.
No cabe aplicar la exención prevista para la cancelación de hipotecas, porque no se admite la analogía. Así lo ha confirmado la jurisprudencia. Si la cancelación se hace en documento privado o mediante instancia al Registrador, no origina tributación en ITP y AJD, al faltar un presupuesto de hecho básico.
Incumplimiento y recuperación del bien
Si el comprador no paga y el vendedor resuelve el contrato con las formalidades legales, la recuperación del dominio no está sujeta ni a IVA ni a TPO. No es una nueva transmisión: la resolución tiene efectos retroactivos. Pero si la reinscripción se formaliza en acta o escritura, tributa por AJD.
El comprador que pierde el bien tiene, en principio, derecho a la devolución de la cuota pagada por la compraventa, si la reclama dentro del plazo de prescripción desde que la resolución sea firme. Sin embargo, la doctrina de la DGT ha negado esa devolución cuando la resolución se debe al impago, porque el propio contribuyente es el responsable. Para el procedimiento de devolución puede consultar la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Qué no es una condición resolutoria expresa
La doctrina y la jurisprudencia delimitan con rigor el concepto. Solo tributan en AJD las condiciones impuestas en garantía del pago del precio aplazado o para resolver el contrato en caso de impago, porque se asimilan a un derecho real de hipoteca, son inscribibles y tienen objeto valuable. No tributan, en cambio:
- La condición pactada a favor del comprador, que no es una convención independiente y no tiene contenido valuable ni resulta inscribible.
- La cláusula penal, que fija por anticipado las consecuencias del incumplimiento, como la entrega de viviendas en plazo por un promotor.
- La condición suspensiva, como la que condiciona la compraventa a obtener una calificación urbanística.
- La cláusula que reitera la facultad de resolver implícita en toda obligación recíproca, que sería aplicable aunque no se hubiera pactado.
- Las condiciones que no garantizan el pago aplazado, como las que dependen de superficies construidas o de aprobaciones urbanísticas.
Desde el punto de vista tributario no se exige que la cláusula esté inscrita: basta con que sea susceptible de acceder a un registro público.
Comparación con otras garantías del precio aplazado
| Garantía | Tributación de la constitución | Observaciones |
|---|---|---|
| Condición resolutoria expresa | TPO al 1 % (o IVA) | Base: precio aplazado e intereses |
| Hipoteca sobre el bien vendido | AJD cuando cumple los requisitos | La subrogación de hipoteca no es hecho imponible adicional |
| Pacto de reserva de dominio | Solo AJD, con escritura pública | Base: cantidad garantizada; tipo supletorio del 0,5 % |
| Fianza de un particular | TPO | Base: capital afianzado |
Para profundizar en otra de estas garantías, puede leer nuestro análisis del pacto de reserva de dominio en el ITP. Y para las cláusulas que no encajan en la categoría, el artículo sobre condiciones que no son suspensivas ni resolutorias.
Errores frecuentes
Los fallos más habituales en esta materia son los siguientes:
- Dar por no sujeta una condición resolutoria expresa pactada en escritura de compraventa inscribible.
- Presentar el modelo 600 por una condición suspensiva o por una cláusula penal.
- Aplicar la exención de la cancelación de hipotecas a la cancelación de la condición.
- Olvidar el AJD al formalizar la cancelación en acta notarial.
- Solicitar la devolución del impuesto tras una resolución por impago sin valorar el criterio de la DGT.
- No incluir los intereses y las penas en la base imponible.
Para el marco normativo general, puede consultar el Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
Conclusión
La condición resolutoria expresa en garantía del precio aplazado tributa en la constitución por TPO al 1 %, salvo que esté sujeta a IVA. Su cancelación tributa en AJD, y la recuperación del bien por impago no es una nueva transmisión. Para evitar errores, conviene calificar la cláusula antes de firmar.
Si tiene una compraventa con precio aplazado, un asesoramiento legal y fiscal inmobiliario puede revisar la garantía y su coste. Y si ha recibido una liquidación que no comparte, una segunda opinión experta ayuda a valorar su recurso. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Es la cláusula por la que el vendedor se reserva la facultad de resolver la compraventa si el comprador no paga el precio aplazado o alguno de sus plazos. Se considera una garantía real indirecta, porque no asegura el cobro, sino que permite recuperar la cosa vendida.
Cuando tributa por TPO, se paga el 1 % sobre el precio aplazado, incluidos los intereses asegurados con un máximo de cinco años, indemnizaciones y penas por incumplimiento, salvo que la comunidad autónoma haya aprobado otro tipo. El sujeto pasivo es el vendedor y el devengo se produce con la escritura.
Sí, si se formaliza en escritura o acta notarial, tributa por la cuota gradual de AJD, documentos notariales. No se aplica la exención de la cancelación de hipotecas. Si se hace en documento privado o instancia al Registrador, no origina tributación.
La recuperación del dominio por el vendedor no está sujeta a IVA ni a TPO, porque la resolución tiene efectos retroactivos. Si se formaliza en escritura pública o acta notarial, tributa por AJD. El comprador no suele obtener la devolución cuando la resolución se debe a su impago.
No, la cláusula penal fija por anticipado las consecuencias del incumplimiento y no es una condición resolutoria expresa. Según la doctrina administrativa, no constituye hecho imponible de ninguna modalidad del ITP y AJD, igual que la condición suspensiva.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.