Un préstamo con doble garantía en el ITP y el AJD tributa solo por el concepto de préstamo cuando ambas garantías se constituyen a la vez que el préstamo, o se prevé su constitución posterior en el propio contrato. Si se añaden más tarde y sin estar previstas, hay que liquidar cada una por separado. Actualizado a octubre de 2026.
Préstamo con doble garantía en el ITP y el AJD: la regla de partida
Es habitual que una entidad exija dos seguridades para conceder un préstamo. La combinación más frecuente es una hipoteca inmobiliaria y una fianza personal. La pregunta fiscal es si el impuesto grava el préstamo, cada garantía o todo a la vez. La respuesta parte del Texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Con una sola garantía rige la tributación unitaria: fianza, hipoteca, prenda o anticresis constituidas en garantía de un préstamo tributan exclusivamente por el concepto de préstamo. El fundamento es el carácter accesorio de la garantía. Con dos garantías se aplican las mismas reglas, con un matiz importante: el momento en que se constituye cada una.
Ese mismo fundamento inspira, en el IVA, una regla de efecto parecido. Conviene tenerlo presente porque, según quién conceda el préstamo, la operación se somete al IVA, a Transmisiones Patrimoniales Onerosas o a la cuota gradual de AJD. Para ubicar esas piezas, puede consultar nuestra guía sobre el ITP en arrendamientos y préstamos.
Las tres reglas según el momento de cada garantía
La tributación depende de cuándo se constituyen las garantías respecto del préstamo y de si esa constitución estaba prevista en el momento de otorgarlo. De ahí salen tres escenarios, que resume la siguiente tabla.
| Escenario | Tributación | Liquidaciones |
|---|---|---|
| Las dos garantías se constituyen simultáneamente al préstamo, o se prevé en el otorgamiento su constitución posterior | Solo por el concepto de préstamo | 1 |
| Ambas garantías se constituyen después, sin que el préstamo previera su constitución | Tres conceptos separados: préstamo, una garantía y otra garantía | 3 |
| Una garantía es previa o prevista, y la otra se constituye después sin previsión | La garantía previa o prevista tributa como préstamo; la posterior, por separado | 2 |
La Dirección General de Tributos ha seguido este criterio para el primer escenario. El tercero aclara la situación más frecuente en la práctica: un préstamo hipotecario al que se añade después una fianza no prevista. Ahí, la hipoteca sigue absorbida por el préstamo, pero la fianza tributa por su cuenta.
Ejemplo ilustrativo con cifras
Ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas. Una persona obtiene un préstamo de 150.000 euros con garantía hipotecaria. Un año después, el banco exige una fianza personal de un familiar, y el contrato inicial no la contemplaba. Estamos en el tercer escenario: la hipoteca tributa como préstamo y la fianza se liquida aparte.
Si la fianza la otorga una persona física que no es empresaria, tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Tomemos, solo para este ejemplo, una base de 150.000 euros y un tipo supuesto del 1 %: la liquidación adicional sería de 1.500 euros. Si la fianza estuviera prevista en el contrato inicial, o se constituyera a la vez, no habría esa segunda liquidación.
La diferencia entre las dos situaciones no depende del negocio económico, que es el mismo, sino de la redacción y del momento. Una previsión real de la constitución posterior de la garantía en el propio contrato inicial puede evitar la liquidación separada.
Qué dice la jurisprudencia en los casos dudosos
La jurisprudencia ha matizado la regla en tres situaciones reales. En ninguna hay unanimidad absoluta, y por eso conviene analizar cada documento con cuidado.
- Compraventa con subrogación e incorporación de fiadores. No hay un criterio unívoco. Una línea entiende que existe simultaneidad y que la subrogación produce los efectos de una novación con establecimiento simultáneo de garantías, de modo que la hipoteca se mantiene y la fianza se constituye en el nuevo contrato. Otra línea entiende que no hay simultaneidad, porque la subrogación solo cambia al deudor y no crea un préstamo nuevo e independiente.
- Subrogación con fianza en la misma escritura. Cuando el préstamo en que se subroga el comprador queda asegurado con hipoteca y fianza, se ha resuelto que ambas tributan exclusivamente por el concepto de préstamo. No importa que la fianza no existiera al constituirse el préstamo: se constituyó en la misma escritura de compraventa y subrogación, que mantuvo plena vigencia el préstamo.
- Ampliación de préstamo hipotecario con fianza. Si la fianza se constituye después del préstamo, sin acreditar que estuviera prevista al otorgarlo, y la otorga una persona física que no es empresaria ni profesional en la operación, queda gravada por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Estos pronunciamientos muestran que la simultaneidad se aprecia en el conjunto de la operación y en la documentación. Un mismo documento no garantiza por sí solo la tributación unitaria, pero ayuda a defenderla. Para el contexto de subrogaciones y novaciones puede acudir a nuestro artículo sobre novación y subrogación de préstamos hipotecarios.
Cómo estructurar la operación para evitar liquidaciones separadas
La planificación documental es el mejor instrumento. Hay tres pautas prácticas que reducen el riesgo de que la Administración liquide cada garantía por separado.
- Prever en el propio contrato de préstamo que cada garantía se constituirá efectivamente más tarde. No basta con reflejar la mera posibilidad de que se constituya.
- Otorgar ambas garantías a la vez que el préstamo, porque la simultaneidad evita la liquidación separada.
- Evitar que una fianza posterior la preste un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad sin analizar antes el efecto sobre el IVA y el AJD.
Una cláusula bien redactada marca la diferencia entre una y tres liquidaciones. Nuestro artículo sobre AJD en préstamos hipotecarios: novación, gastos y exenciones completa estas ideas con el análisis de la cuota gradual.
Errores frecuentes
- Tratar la fianza como un acto independiente aunque se constituya a la vez que el préstamo.
- No dejar constancia, en el otorgamiento, de que se prevé la constitución posterior de la segunda garantía.
- Dar por buena la tributación unitaria cuando la fianza se añade en una ampliación posterior.
- Ignorar que la calidad del fiador (particular o empresario) cambia la modalidad aplicable.
- Asumir que un criterio favorable para una subrogación vale siempre para otra, cuando los precedentes no son uniformes.
Cuando el criterio de la Administración difiere del suyo, conviene revisar el expediente antes de pagar. En ValiTax ofrecemos una segunda opinión experta sobre liquidaciones de préstamos y garantías.
Conclusión
La tributación de un préstamo con dos garantías se decide por la simultaneidad. Si las garantías nacen con el préstamo o están previstas en él, se tributa solo por el préstamo. Si se añaden sin previsión, aparecen liquidaciones separadas. En LRB prestamos asesoramiento fiscal para personas físicas y revisamos la documentación antes de la firma. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es. El marco reglamentario está en el Reglamento aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, y el IVA, en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.
Preguntas frecuentes
Una sola, por el concepto de préstamo, si ambas garantías se constituyen a la vez que el préstamo o se prevé su constitución posterior en el otorgamiento. Si se añaden después sin previsión, pueden ser dos o tres liquidaciones, según cuántas garantías se constituyan más tarde.
Tributa por separado si no estaba prevista al otorgar el préstamo. Si la presta una persona física no empresaria, queda sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La hipoteca previa, en cambio, sigue tributando exclusivamente como préstamo, de modo que solo se liquida de forma independiente la fianza.
Ayuda, pero no es el único factor. La clave es la simultaneidad con el préstamo y la previsión en su otorgamiento. La jurisprudencia ha aceptado la tributación unitaria cuando la fianza se constituye en la misma escritura de compraventa y subrogación, que mantiene la vigencia del préstamo.
Porque la garantía es accesoria del préstamo. Esa naturaleza accesoria es el fundamento de la tributación unitaria, que también inspira en el IVA una regla de efecto parecido. La norma evita gravar dos veces la misma operación económica cuando la garantía nace con la deuda que asegura.
Incluya en el contrato de préstamo la previsión de constituir después cada garantía, o constitúyalas a la vez que el préstamo. No basta con la mera posibilidad: el propio contrato debe prever que la garantía se constituirá efectivamente más tarde. La redacción del contrato inicial suele decidir si hay una o varias liquidaciones.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.