Cuando una familia acumula varios inmuebles a lo largo de los años —la vivienda habitual, alguna propiedad heredada de generaciones anteriores, un local comercial, una segunda residencia— la sucesión deja de ser un trámite sencillo y se convierte en un proyecto que conviene planificar con tiempo. Sin un testamento bien diseñado, la ley suele repartir ese patrimonio siguiendo reglas generales que no siempre se ajustan a lo que la familia realmente necesita, y que pueden generar situaciones de copropiedad forzosa entre hermanos sobre inmuebles difíciles de gestionar conjuntamente. Un testamento bien pensado, combinado con otras herramientas de planificación, puede evitar buena parte de estos problemas.
Qué pasa si no hay testamento: la sucesión legal
Cuando una persona fallece sin testamento, el Código Civil establece un orden de sucesión legal (herederos forzosos, después ascendientes, colaterales, etc.) que reparte el patrimonio, incluidos los inmuebles, conforme a reglas generales que no tienen en cuenta las circunstancias particulares de cada familia: quién ha cuidado más de un progenitor, quién necesita más la vivienda, quién gestiona mejor un negocio familiar vinculado a un local. El resultado más habitual, cuando hay varios inmuebles y varios herederos, es que todos ellos pasen a ser copropietarios de todo, generando una comunidad hereditaria sobre cada bien que después habrá que dividir, con el riesgo de conflicto que ello conlleva si no hay acuerdo previo sobre quién se queda con qué.
Las legítimas: el límite a la libertad de testar
El testador no tiene libertad absoluta para repartir su patrimonio como desee: el Código Civil reserva a determinados herederos forzosos (hijos y descendientes, en su defecto ascendientes, y al cónyuge viudo en su modalidad de usufructo) una porción legítima que no puede ser eliminada por testamento, salvo causas legales de desheredación. Sin embargo, dentro del margen de libre disposición y mediante una planificación cuidadosa —atribuyendo bienes concretos a cada heredero, utilizando figuras como la mejora, o compensando en metálico a quien no recibe un inmueble concreto— es posible diseñar un reparto mucho más ajustado a las circunstancias reales de la familia que el que resultaría de la sucesión legal por defecto.
Atribuir bienes concretos: evitar comunidades hereditarias no deseadas
Una de las decisiones más relevantes al planificar la sucesión de un patrimonio inmobiliario es si el testamento debe limitarse a fijar cuotas abstractas sobre el conjunto de la herencia (dejando la partición material para después) o si conviene atribuir bienes concretos a herederos concretos, evitando así que varios inmuebles queden en régimen de comunidad hereditaria entre hermanos que quizá no se llevan bien, viven en ciudades distintas, o tienen intereses económicos diferentes sobre esos bienes. Cuando el patrimonio incluye varios inmuebles de valor desigual, suele ser recomendable prever también mecanismos de compensación económica entre herederos para equilibrar el reparto, evitando así la necesidad de negociar una extinción de condominio compleja tras el fallecimiento.
Herramientas complementarias: usufructo, donaciones y pactos sucesorios
El testamento no es la única herramienta disponible para planificar la sucesión de un patrimonio inmobiliario. Combinarlo con donaciones en vida con reserva de usufructo, con la atribución de la nuda propiedad a los hijos, o, en los territorios donde estén reconocidos, con pactos sucesorios, permite diseñar una estrategia sucesoria mucho más completa que un testamento aislado. Cada una de estas figuras tiene su propio régimen fiscal y civil, por lo que la combinación óptima depende del valor del patrimonio, de la comunidad autónoma de residencia y de los objetivos concretos de la familia. Para quienes gestionan varios inmuebles como parte de un patrimonio familiar más amplio, puede resultar útil revisar también cómo se plantea de forma integral la planificación de herencias y donaciones de inmuebles.
El impacto fiscal de una buena planificación
Más allá de la paz familiar, una planificación sucesoria bien diseñada puede tener un impacto fiscal muy relevante: repartir correctamente los inmuebles entre herederos puede evitar la necesidad de posteriores extinciones de condominio (con su correspondiente coste en Actos Jurídicos Documentados), aprovechar reducciones autonómicas en el Impuesto sobre Sucesiones vinculadas a determinados bienes (como la vivienda habitual), y coordinar el momento de las transmisiones con las circunstancias personales de cada heredero. Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa sobre reducciones y bonificaciones en el ISD, por lo que conviene revisar la aplicable en el territorio de residencia del causante al diseñar el testamento.
Revisar el testamento periódicamente
Un patrimonio inmobiliario familiar no es estático: se adquieren nuevos bienes, se venden otros, cambian las circunstancias personales de los herederos (matrimonios, divorcios, nacimientos), y la normativa fiscal autonómica se modifica con cierta frecuencia. Por ello, un testamento diseñado hace diez o quince años puede haber quedado desactualizado respecto al patrimonio real de la familia o a las circunstancias de sus miembros, y conviene revisarlo periódicamente, especialmente tras cambios patrimoniales o familiares relevantes, para asegurarse de que sigue reflejando la voluntad real del testador y de que sigue siendo fiscalmente eficiente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar un inmueble concreto a un solo hijo sin perjudicar a los demás?
Sí, siempre que se respeten las legítimas de los demás herederos forzosos, lo que puede requerir compensarlos con otros bienes o en metálico si el inmueble atribuido supera el valor de la cuota libre disponible.
¿Qué pasa si tengo inmuebles en distintas comunidades autónomas?
La tributación en el Impuesto sobre Sucesiones depende, con carácter general, de la residencia habitual del causante, no de dónde estén ubicados los inmuebles, aunque conviene revisar el caso concreto porque existen reglas específicas según el tipo de bien y de heredero.
¿Es mejor testamento o donación para transmitir un patrimonio inmobiliario?
No hay una respuesta única: ambas figuras, junto con el pacto sucesorio donde esté disponible, tienen ventajas y costes distintos que conviene comparar en función del patrimonio concreto, la comunidad autónoma y los objetivos familiares.
¿Con qué frecuencia debería revisar mi testamento?
Con carácter general, se recomienda revisarlo tras cualquier cambio patrimonial o familiar relevante (adquisición o venta de inmuebles, matrimonio, divorcio, nacimiento de nietos) y, en todo caso, periódicamente cada pocos años.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal diseñamos la planificación sucesoria de patrimonios inmobiliarios familiares combinando testamento, donaciones, usufructo y, cuando resulta aplicable, pactos sucesorios, siempre con el objetivo de repartir de forma justa y fiscalmente eficiente entre los herederos, evitando comunidades hereditarias conflictivas. Si tu familia dispone de varios inmuebles y quieres ordenar su sucesión con seguridad jurídica y fiscal, contacta con nuestro equipo para diseñar una estrategia a medida.