Un cliente que había dejado en depósito temporal en las naves de su proveedor, hoy en concurso de acreedores, un lote de maquinaria de su propiedad, nos preguntaba angustiado si iba a perderlo junto con el resto de activos de la empresa concursada. La respuesta pasaba por analizar una figura poco conocida fuera del ámbito jurídico pero de enorme importancia práctica: la separación de bienes en el concurso de acreedores. Cuando un bien inmueble, o cualquier otro activo, se encuentra en poder del concursado pero pertenece realmente a un tercero, existen mecanismos legales para excluirlo de la masa activa del concurso y evitar que se destine a pagar a los acreedores de una empresa que nunca fue su verdadera propietaria. En este artículo explicamos cómo funciona esta figura aplicada a bienes inmuebles.
Qué es la separación de bienes en el concurso
El texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020 y modificado por la Ley 16/2022, regula el derecho de separación como la facultad del titular de un bien que se encuentra en posesión del concursado, pero que no forma parte de su patrimonio, a solicitar su exclusión de la masa activa del concurso y su restitución. La lógica es sencilla: la masa activa del concurso debe estar formada exclusivamente por bienes y derechos que pertenezcan realmente al concursado, y no puede utilizarse para satisfacer a sus acreedores un bien cuya titularidad corresponde a un tercero ajeno a esas deudas.
Supuestos habituales en el ámbito inmobiliario
Aplicado a inmuebles, el derecho de separación puede surgir en distintos escenarios: una compraventa de vivienda ya elevada a escritura pública pero pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad en el momento de declararse el concurso del vendedor; un inmueble adquirido por el concursado en nombre propio pero por cuenta de un tercero, en virtud de un mandato o de una relación fiduciaria debidamente acreditada; o bienes inmuebles que, pese a figurar formalmente a nombre de una sociedad del grupo declarada en concurso, pertenecen en realidad a otra entidad o persona física distinta, situación que exige acreditar con solidez la verdadera titularidad frente a la presunción que otorga la inscripción registral o la posesión.
La importancia de la inscripción registral
En materia inmobiliaria, el Registro de la Propiedad juega un papel determinante en este tipo de conflictos, ya que la inscripción a favor del concursado genera una presunción de titularidad que debe ser desvirtuada por quien reclama la separación. Cuando el comprador de un inmueble no ha inscrito su título antes de la declaración de concurso del vendedor, su posición jurídica se debilita considerablemente, aunque no queda necesariamente desprotegido: dependiendo de las circunstancias del caso, puede reclamar la elevación a público del contrato, el cumplimiento específico de la compraventa, o, si esto no resulta posible, la calificación de su crédito frente al concursado por el importe entregado. Por ello resulta fundamental inscribir cuanto antes cualquier adquisición inmobiliaria, precisamente para blindar la posición frente a un eventual concurso posterior del vendedor.
Diferencia entre separación de bienes y ejecución de garantías reales
Conviene no confundir el derecho de separación con la ejecución de un crédito con garantía hipotecaria, que se rige por reglas distintas dentro del concurso. Mientras que la separación parte de la premisa de que el bien nunca perteneció al concursado, la garantía hipotecaria presupone que el bien sí es del concursado, pero que sobre él existe un derecho real de garantía a favor de un acreedor determinado, que goza de privilegio especial conforme a la Ley Concursal para cobrarse con preferencia sobre el valor de ese bien concreto. Ambas figuras otorgan una posición reforzada frente al resto de acreedores, pero se fundamentan en presupuestos jurídicos completamente distintos y siguen procedimientos diferenciados dentro del concurso.
Procedimiento para ejercer el derecho de separación
Quien pretenda ejercer un derecho de separación sobre un bien inmueble debe dirigirse a la administración concursal, aportando toda la documentación que acredite su titularidad sobre el bien: escritura pública, contrato privado con fecha fehaciente, justificantes de pago, o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho. Si la administración concursal reconoce el derecho, procederá a la restitución del bien fuera de la masa activa; si lo deniega, quien reclama la separación puede acudir al incidente concursal correspondiente para que sea el juez del concurso quien resuelva sobre la procedencia de su pretensión, en un procedimiento que conviene preparar con especial rigor documental desde el primer momento.
Implicaciones fiscales de la separación de un inmueble
Cuando finalmente se reconoce el derecho de separación sobre un inmueble, conviene revisar también las implicaciones fiscales de la operación subyacente: si se trataba de una compraventa pendiente de formalización, habrá que analizar si procede la liquidación del impuesto correspondiente a la transmisión –IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según la naturaleza de las partes y del inmueble– y en qué momento se entiende producido el devengo a efectos fiscales, cuestión que puede resultar especialmente compleja cuando el reconocimiento judicial del derecho se demora varios años tras la firma del contrato original. Puede ampliar información sobre situaciones vinculadas a la ejecución de garantías sobre inmuebles en esta guía sobre dación en pago y ejecución hipotecaria.
Recomendaciones prácticas
Para minimizar el riesgo de verse envuelto en un incidente de separación de bienes, recomendamos inscribir sin demora cualquier adquisición inmobiliaria en el Registro de la Propiedad, formalizar por escrito y con fecha fehaciente cualquier relación fiduciaria o de mandato sobre inmuebles, y conservar toda la documentación acreditativa de la titularidad real de cada activo, especialmente en estructuras societarias complejas donde la titularidad formal y la titularidad económica de un inmueble pueden no coincidir. Ante el primer indicio de dificultades financieras de una contraparte con la que se mantenga este tipo de relación, conviene actuar de inmediato para proteger la posición jurídica sobre el bien.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar la separación de un inmueble si mi contrato de compraventa es privado?
Es posible, aunque la ausencia de escritura pública e inscripción registral dificulta la prueba de la titularidad y puede debilitar la posición frente a otros acreedores del concursado.
¿Qué diferencia hay entre separación de bienes y crédito privilegiado?
La separación excluye el bien de la masa activa porque nunca perteneció al concursado; el crédito privilegiado, en cambio, se cobra con preferencia sobre un bien que sí forma parte de esa masa.
¿Existe un plazo para solicitar la separación de un bien?
Conviene ejercer este derecho cuanto antes tras conocer la declaración de concurso, ya que la demora puede complicar la prueba de la titularidad y la propia gestión del bien por parte de la administración concursal.
¿Puede la administración concursal negarse a devolver el bien aunque tenga pruebas claras?
Si la administración concursal deniega la separación de forma injustificada, quien reclama puede acudir al incidente concursal para que sea el juez quien resuelva sobre la titularidad del bien.
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