España continúa siendo uno de los destinos preferidos por compradores extranjeros, ya sea para adquirir una segunda residencia, invertir en alquiler o trasladar su vida a nuestro país. Sin embargo, cuando esa compra requiere financiación, el comprador no residente se encuentra con un producto bancario distinto en varios aspectos clave respecto de la hipoteca que se ofrece a un residente fiscal en España: menor porcentaje de financiación, mayor exigencia documental y un tratamiento fiscal que conviene planificar con antelación. En este artículo repasamos los requisitos, particularidades y errores más frecuentes en la contratación de un préstamo hipotecario para no residentes.
Quién se considera no residente a efectos hipotecarios y fiscales
A efectos fiscales, tiene la consideración de no residente en España quien no permanece en territorio español más de 183 días durante el año natural ni tiene en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos, conforme a los criterios del artículo 9 de la Ley del IRPF. Esta condición determina no solo el tipo de préstamo hipotecario que las entidades están dispuestas a ofrecer, sino también el régimen fiscal aplicable a la compra del inmueble y a sus futuros rendimientos, que se regirá con carácter general por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en lugar del IRPF.
Porcentaje de financiación: menor que para residentes
Mientras que a un residente fiscal en España las entidades suelen ofrecer financiación de un porcentaje elevado del valor de tasación o compraventa (el que resulte menor), a los no residentes el porcentaje de financiación habitual se sitúa, con carácter general, en niveles sensiblemente inferiores, lo que exige al comprador aportar un volumen mayor de fondos propios. Este menor porcentaje responde a la percepción de mayor riesgo que supone para el banco financiar a un cliente sin ingresos ni patrimonio localizados en España, así como a la mayor dificultad práctica para ejecutar determinadas garantías o realizar un seguimiento continuado de la solvencia del deudor.
Documentación adicional exigida a los no residentes
Además de la documentación habitual en cualquier solicitud de préstamo hipotecario (identificación, justificación de ingresos, historial de solvencia), a los no residentes se les suele requerir documentación adicional, entre la que destaca:
- Número de Identificación de Extranjero (NIE), imprescindible para cualquier operación inmobiliaria o financiera en España.
- Justificación de ingresos en el país de residencia, traducida y, en muchos casos, legalizada o apostillada conforme al Convenio de La Haya.
- Informes de solvencia y vida laboral del país de origen, equivalentes a los que en España aporta un residente a través de la Seguridad Social o la Agencia Tributaria.
- Justificación del origen de fondos para el pago de la entrada, especialmente relevante en el marco de la normativa de prevención de blanqueo de capitales.
- Poder notarial, cuando el comprador no puede desplazarse físicamente a España para la firma y decide apoderar a un representante.
La complejidad de reunir y legalizar esta documentación desde el extranjero es, en la práctica, uno de los principales motivos de retraso en este tipo de operaciones, por lo que conviene iniciar la recopilación de documentos con suficiente antelación respecto de la fecha prevista de firma.
Fiscalidad de la compra: implicaciones específicas para el no residente
Más allá del propio préstamo hipotecario, la compra de un inmueble en España por parte de un no residente conlleva obligaciones fiscales específicas que conviene planificar desde el primer momento: tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA según se trate de vivienda de segunda mano o de obra nueva, declaración periódica en el IRNR por la renta imputada de inmuebles no arrendados o por los rendimientos obtenidos en caso de alquiler, y la eventual sujeción al Impuesto sobre el Patrimonio, en función del valor del inmueble y de la normativa autonómica aplicable. Estas particularidades fiscales, unidas al régimen de financiación específico, hacen especialmente recomendable realizar un estudio previo de la operación completa. Puede resultar útil revisar en detalle el marco de la compra con hipoteca y subrogación desde la perspectiva fiscal antes de iniciar la operación.
Aspectos a negociar con la entidad financiera
Al tratarse de un producto menos estandarizado que la hipoteca para residentes, existe mayor margen de negociación en aspectos como el tipo de interés aplicable, las comisiones de apertura y de cancelación anticipada, la vinculación exigida (seguros, domiciliaciones) y, muy especialmente, el plazo de amortización, que suele ser más corto que el habitual para residentes debido a criterios internos de riesgo de las entidades. Comparar ofertas de distintas entidades especializadas en clientela internacional, incluidas sucursales de banca privada o departamentos específicos para no residentes, suele traducirse en mejores condiciones que acudir a una oficina generalista sin experiencia en este tipo de operaciones.
Errores frecuentes en la compra financiada por un no residente
Entre los errores más habituales que observamos en la práctica se encuentran iniciar la búsqueda de financiación cuando ya se ha firmado un contrato de arras con plazos muy ajustados, no contar con el NIE tramitado con suficiente antelación, subestimar el porcentaje de fondos propios que exigirá la entidad, no planificar adecuadamente las implicaciones fiscales de la operación en el país de residencia del comprador (que pueden generar doble imposición si no se aplican correctamente los convenios internacionales suscritos por España), y no prever la necesidad de un representante fiscal en España cuando así lo exige la normativa del IRNR en determinados supuestos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una hipoteca en España sin tener el NIE tramitado?
No es posible formalizar la compraventa ni el préstamo hipotecario sin NIE, por lo que conviene solicitarlo con antelación suficiente, ya sea en el consulado español del país de residencia o directamente en España.
¿Qué porcentaje de financiación puedo esperar como no residente?
Depende de la entidad, del perfil del solicitante y del tipo de inmueble, pero con carácter general el porcentaje de financiación disponible para no residentes es sensiblemente inferior al que se ofrece a residentes fiscales en España.
¿Necesito estar en España para firmar la hipoteca?
No necesariamente; es posible otorgar un poder notarial a un representante para que firme en tu nombre, siempre que el poder esté correctamente formalizado y, en su caso, apostillado o legalizado según el país de origen.
¿Tributaré doble por los rendimientos del inmueble en España y en mi país de residencia?
Con carácter general no debería producirse doble imposición si se aplican correctamente los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España con el país de residencia del comprador, aunque conviene planificar la operación con asesoramiento fiscal específico en ambas jurisdicciones.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal acompañamos a compradores no residentes en todo el proceso de adquisición de un inmueble en España: tramitación del NIE, búsqueda y negociación de la financiación hipotecaria más adecuada, revisión de la documentación exigida por la entidad y planificación fiscal de la operación, tanto en España como en coordinación con el asesor del país de origen del cliente. Si estás valorando comprar una vivienda en España como no residente, contacta con nuestro equipo y te ayudamos a planificar la operación desde el primer momento.