Cuando la compraventa de una vivienda se produce entre particulares, sin inmobiliaria de por medio y muchas veces con una relación de confianza previa (un conocido, un familiar, un vecino), es habitual bajar la guardia jurídica. «Nos conocemos, no hace falta complicarlo», se piensa. Pero precisamente la ausencia de intermediarios profesionales que revisen la documentación hace que este tipo de operaciones concentre un porcentaje significativo de los litigios que después llegan a los tribunales. Seguir un procedimiento ordenado, con los mismos controles que aplicaría cualquier profesional del sector, es la mejor forma de evitar sorpresas.
Fase previa: verificación de la titularidad y del estado del inmueble
Antes de negociar el precio, el comprador debe comprobar que quien dice ser el propietario lo es realmente y que la finca no arrastra cargas ni limitaciones. Para ello resulta imprescindible solicitar una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad, que confirma la titularidad, la descripción de la finca y las cargas inscritas (hipotecas, embargos, servidumbres). Conviene también comprobar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios, así como la situación urbanística del inmueble ante el ayuntamiento si existen dudas sobre la legalidad de alguna construcción o reforma.
En una compraventa entre particulares, sin la revisión que suele aportar una agencia inmobiliaria, es especialmente importante no confiar únicamente en la documentación que aporta el vendedor: siempre que sea posible, conviene obtener directamente del Registro y del Catastro la información oficial actualizada.
El contrato de arras: el paso que marca el resto de la operación
Superada la fase de comprobaciones, lo habitual es firmar un contrato de arras o de reserva que fije el precio, la forma de pago, el plazo para elevar la operación a escritura pública y las consecuencias del incumplimiento de cada parte. Existen distintos tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales) con efectos jurídicos muy diferentes conforme al artículo 1454 del Código Civil, y elegir el tipo equivocado, o no dejarlo claro en el contrato, es una de las fuentes de conflicto más frecuentes entre particulares. Para profundizar en las diferencias entre cada modalidad y cómo redactar correctamente esta cláusula, resulta muy recomendable consultar un análisis específico como el que puedes encontrar en nuestro artículo sobre el contrato de arras en la compraventa de inmuebles, donde detallamos cada tipo y sus consecuencias prácticas.
El contrato privado, aunque no sea escritura pública, ya genera obligaciones vinculantes entre las partes conforme al principio de libertad de forma de los contratos del artículo 1278 del Código Civil, por lo que su redacción merece la misma atención que la escritura final.
La escritura pública y la inscripción registral
La compraventa de un inmueble puede perfeccionarse con el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, pero para que produzca plenos efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad es necesario elevarla a escritura pública ante notario. La intervención notarial no es un mero trámite: el notario tiene la obligación de comprobar la identidad y capacidad de las partes, verificar la situación registral y fiscal de la finca en el momento de la firma, informar sobre las obligaciones tributarias derivadas de la operación y advertir de cualquier irregularidad detectada, lo que aporta una capa adicional de seguridad jurídica que no debe descartarse ni siquiera en operaciones entre personas de confianza.
Tras la firma, la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatoria, resulta muy recomendable porque protege al comprador frente a terceros de buena fe y frente a posibles reclamaciones de otros acreedores del vendedor.
Impuestos que debe conocer el comprador particular
La compra de una vivienda usada entre particulares tributa, con carácter general, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas conforme al TRLITPAJD (RDLeg 1/1993), cuyo tipo aplicable varía según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. A esto se suma la obligación de liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que corresponde legalmente al vendedor salvo pacto en contrario, y cuya base debe calcularse conforme al método más favorable al contribuyente tras la reforma derivada de la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el método objetivo anterior en determinados supuestos.
Es fundamental que el comprador reciba, además de la escritura, toda la documentación necesaria para liquidar correctamente estos impuestos dentro de los plazos legales, ya que el incumplimiento genera recargos e intereses de demora conforme a la Ley 58/2003 General Tributaria. Conocer con precisión qué tributo corresponde según el tipo de comunidad autónoma resulta clave, y una guía sobre el ITP por comunidades autónomas puede ayudar a anticipar el coste fiscal real de la operación antes de cerrarla.
Errores frecuentes en las compraventas entre particulares
- No exigir la nota simple actualizada y confiar en información verbal sobre cargas o titularidad.
- Pagar cantidades en efectivo sin dejar constancia documental suficiente, lo que dificulta acreditar el pago ante terceros o ante Hacienda.
- No especificar en el contrato de arras qué ocurre si una de las partes incumple, dejando la cuestión a interpretaciones posteriores.
- Olvidar comprobar la situación de la comunidad de propietarios y las posibles derramas pendientes o aprobadas.
- No prever expresamente quién asume cada gasto e impuesto de la operación, generando disputas de última hora en la notaría.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un abogado para una compraventa entre particulares?
No es obligatorio, pero es muy recomendable, especialmente si no existe intermediación inmobiliaria profesional que revise la documentación. El coste de un asesoramiento previo suele ser muy inferior al de resolver un problema surgido después de la firma.
¿Puedo pagar el precio en efectivo?
La normativa de prevención del fraude fiscal (Ley 7/2012 y sus modificaciones) limita los pagos en efectivo entre particulares con actividad económica, y aunque las restricciones más estrictas afectan a operaciones con empresarios o profesionales, para una compraventa inmobiliaria conviene siempre documentar el pago mediante transferencia bancaria o cheque, tanto por seguridad jurídica como para evitar problemas ante una eventual comprobación tributaria.
¿Qué pasa si el vendedor no entrega la vivienda en la fecha pactada?
Si el contrato de arras o la escritura fijan una fecha de entrega y el vendedor incumple, el comprador puede exigir el cumplimiento forzoso con indemnización de daños y perjuicios, o resolver el contrato conforme al artículo 1124 del Código Civil, dependiendo de la gravedad del incumplimiento.
¿Quién elige la notaría en una compraventa entre particulares?
La normativa reconoce al comprador el derecho a elegir el notario ante el que se otorga la escritura, salvo pacto distinto entre las partes.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
En LRB Tax & Legal acompañamos compraventas entre particulares desde la comprobación inicial de titularidad y cargas hasta la firma de la escritura, redactando contratos de arras equilibrados y calculando con precisión la fiscalidad aplicable en cada comunidad autónoma. Si vas a comprar o vender una vivienda sin intermediación inmobiliaria y quieres hacerlo con todas las garantías, contacta con nuestro equipo antes de firmar cualquier documento.