Cuando una Administración pública decide desprenderse de un inmueble, un local o cualquier otro bien de su patrimonio, se abre una oportunidad de negocio que muchas empresas no saben cómo abordar correctamente. A diferencia del dominio público, los bienes patrimoniales sí pueden ser vendidos, y conocer el procedimiento aplicable es esencial para participar con garantías en este tipo de operaciones.
Los bienes patrimoniales son plenamente enajenables
A diferencia de los bienes demaniales, que están fuera del comercio mientras conservan su afectación, los bienes patrimoniales son plenamente disponibles por su titular público: pueden venderse, permutarse, arrendarse o donarse, entrando en el tráfico jurídico prácticamente igual que cualquier otro bien privado. La enajenación de bienes patrimoniales puede realizarse mediante cualquier negocio jurídico traslativo, típico o atípico, de carácter oneroso o gratuito, aunque la cesión gratuita queda limitada a supuestos de utilidad pública o interés social —por ejemplo, a favor de fundaciones o asociaciones declaradas de utilidad pública—.
El concurso, no la subasta, es la regla general
Un aspecto que suele sorprender a las empresas es que la ley establece el concurso, y no la subasta, como procedimiento ordinario para la enajenación de bienes patrimoniales, si bien se admite la adjudicación directa en supuestos excepcionales debidamente justificados —como la singularidad del bien, la limitación de la demanda o la urgencia derivada de circunstancias imprevisibles—. Esta preferencia por el concurso frente a la subasta permite a la Administración valorar, además del precio ofertado, otros criterios como el destino previsto para el bien o el proyecto empresarial que se pretende desarrollar, lo que puede beneficiar a empresas con propuestas de calidad aunque no sean las económicamente más elevadas.
Los requisitos previos: delimitación física y depuración jurídica
Antes de proceder a la enajenación, la legislación patrimonial exige la previa delimitación de la situación física del bien y la depuración de su situación jurídica, un trámite que busca evitar que se transmitan bienes con cargas, ocupaciones irregulares o problemas registrales no resueltos. Para tu empresa, esto significa que, al participar en un procedimiento de enajenación de un bien público, conviene revisar cuidadosamente esta documentación previa, ya que constituye una garantía importante sobre la situación jurídica real del bien que se pretende adquirir.
La permuta: adquirir y transmitir en una sola operación
La legislación patrimonial admite también la permuta de bienes patrimoniales, previa tasación pericial que acredite que los bienes objeto de intercambio tienen un valor semejante, sin que la diferencia entre ambos pueda superar un determinado porcentaje legalmente establecido. Esta figura puede resultar especialmente interesante para empresas del sector inmobiliario o de infraestructuras que dispongan de activos susceptibles de intercambio con la Administración, permitiendo estructurar operaciones complejas de reordenación patrimonial con el sector público.
Bienes muebles: un régimen distinto para su adquisición
Cuando lo que la Administración adquiere son bienes muebles, el procedimiento aplicable no es el de la legislación patrimonial, sino el del contrato administrativo típico de suministro, plenamente sometido a la legislación de contratos del sector público. Esta distinción es relevante para las empresas proveedoras de bienes muebles a la Administración, que deben seguir las reglas de la contratación pública ordinaria, con sus correspondientes exigencias de publicidad, concurrencia y adjudicación, en lugar del régimen específico de la legislación patrimonial aplicable a los inmuebles.
Cómo te ayudamos desde LRB Tax & Legal
Participar en un procedimiento de enajenación de bienes patrimoniales requiere conocer con precisión las reglas específicas que rigen estas operaciones, distintas de las de la contratación pública ordinaria. Desde LRB Tax & Legal te ayudamos a identificar oportunidades de adquisición de bienes públicos y a estructurar tu oferta con las máximas garantías jurídicas. Si tu empresa está interesada en adquirir un bien patrimonial de titularidad pública, contacta con nuestro equipo.