Permuta de Suelo por Obra: Tributación en el IVA e IS
La permuta de suelo por obra —operación en la que el propietario de un solar cede su suelo a un promotor a cambio de recibir un número determinado de viviendas u otras unidades del edificio que se construirá— es una de las operaciones más habituales en el sector inmobiliario español y, al mismo tiempo, una de las más complejas desde el punto de vista fiscal. Genera obligaciones tributarias simultáneas para ambas partes en el IVA y en el IRPF o IS.
IVA en la Permuta de Suelo por Obra
La permuta de suelo por obra genera dos operaciones sujetas al IVA simultáneamente:
- La entrega del solar por el propietario al promotor: Si el propietario del solar es empresario a efectos del IVA (y el suelo no está exento), la entrega del solar tributa al 21% de IVA. La base imponible es el valor de mercado del solar en el momento de la entrega.
- La entrega de las viviendas por el promotor al propietario del solar: Es una primera entrega de vivienda, sujeta al IVA al 10% (o al 4% si son VPO). La base imponible es el valor de mercado de las viviendas en el momento de su entrega.
IS del Promotor: Valoración del Solar Adquirido
Para el promotor, el solar adquirido mediante permuta debe valorarse al valor de mercado del solar en el momento de la permuta. Este valor es el coste de adquisición que el promotor activará como existencia y que determinará el margen de la promoción a efectos del IS.
IRPF/IS del Propietario del Solar
Para el propietario del solar (que puede ser persona física o sociedad), la permuta genera una ganancia o pérdida patrimonial (si es persona física) o un beneficio contable (si es sociedad) igual a la diferencia entre el valor de mercado del solar transmitido y su valor de adquisición. Esta ganancia se imputa en el IS o en el IRPF en el año en que se produce la permuta.
Asesoramiento con LRB Tax & Legal
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