Inspección de Hacienda a Promotores Inmobiliarios: Focos de Riesgo y Defensa

Los promotores inmobiliarios son uno de los contribuyentes que con mayor frecuencia e intensidad son objeto de actuaciones inspectoras por parte de la Agencia Tributaria. Las razones son múltiples: el elevado volumen de las operaciones, la complejidad del IVA inmobiliario, las permutas de suelo, las operaciones vinculadas entre las sociedades de un mismo grupo promotor y la frecuente presencia de financiación bancaria con garantías cruzadas que generan indicios de complejidad. En LRB Tax & Legal, con la capacidad adicional de actuación pericial tributaria e inmobiliaria de nuestro socio director, defendemos a promotores ante todas las instancias del procedimiento tributario.

Principales Focos de Inspección en la Promoción Inmobiliaria

1. Tipo de IVA Aplicado en las Entregas

La AEAT verifica que el tipo de IVA repercutido en cada entrega de inmueble es el correcto: 10% para viviendas, 4% para VPO, 21% para locales y garajes independientes. El error más frecuente consiste en aplicar el 10% a garajes que no se transmiten conjuntamente con la vivienda (en cuyo caso corresponde el 21%) o en calificar como primera entrega lo que la AEAT considera una segunda entrega (operación exenta de IVA).

2. Valoración del Suelo en Permutas

Las permutas de suelo por unidades del edificio futuro son una operación muy habitual en la promoción española y una fuente constante de conflictos con la AEAT. La Administración puede cuestionar la valoración del suelo aportado por el propietario original o la valoración de las unidades comprometidas por el promotor, generando ajustes en la base imponible del IVA y en el IRPF o IS de ambas partes.

3. Imputación Temporal de Ingresos

La AEAT verifica que los ingresos por ventas de unidades inmobiliarias se imputan al período correcto: el de la entrega real del inmueble (escritura de compraventa), no el del contrato de arras o de la reserva. En promociones con entregas escalonadas a lo largo de varios ejercicios, la imputación incorrecta puede generar diferimientos de ingresos que la AEAT regulariza con intereses.

4. Operaciones Vinculadas entre Sociedades del Grupo Promotor

En grupos promotores con varias SPVs, la AEAT examina que las operaciones entre las sociedades (financiación intragrupo, servicios de gestión de la promotora matriz a las SPVs, permutas de activos entre sociedades del grupo) se realizan a precio de mercado.

5. Costes de Construcción Inflados

La AEAT puede cuestionar la deducibilidad de determinados costes de construcción si considera que están sobrevalorados o si no existe documentación suficiente que los acredite (certificaciones de obra, facturas de la constructora, contratos).

6. IIVTNU: Errores en la Declaración

La Sentencia del TC de 26 de octubre de 2021 declaró inconstitucional el método objetivo de cálculo de la base imponible del IIVTNU cuando la cuota resulte superior al incremento real. Los promotores que hayan pagado en exceso pueden recuperar el importe abonado en los cuatro años anteriores.

Defensa Pericial en Inspecciones Inmobiliarias

En LRB Tax & Legal, cuando una inspección cuestiona la valoración de activos inmobiliarios (precio del suelo, valor de las unidades permutadas, tasación de activos), Luis Miguel Larriba puede elaborar informes periciales inmobiliarios acreditados que refuercen técnicamente la posición del promotor ante el inspector y, en su caso, ante el TEAR o los Tribunales.

Si ha recibido una notificación de la AEAT, contacte de inmediato con nosotros en Contacto@LRB.es o al +34 684 234 831.